Стабильность и пассивный доход: 5 причин купить, а не арендовать офис
Редакция бизнеса
разобралась в вопросе
Часто в бизнес-планах на аренду офиса приходится чуть ли не половина всех расходов — это может сделать предприятие нестабильным.
У бизнеса есть и другой вариант — вложиться в покупку помещения. Тогда не придется зависеть от прихотей арендодателя и растущих ставок. Если же грамотно выбрать проект, предприниматель получит растущий в цене актив. Разбираемся в нюансах, почему купить офис для бизнеса может быть выгоднее, чем арендовать.
Коммерческая недвижимость — растущий в цене актив
Спрос на офисы в стране сохраняется, в том числе благодаря интересу к качественным офисным проектам в центральных локациях, отмечают аналитики NF Group. Застройщики реагируют на спрос: объем такой недвижимости в Москве к концу 2025 года увеличился до 753 тысяч квадратных метров, то есть на 28% год к году, прогнозируют в консалтинговой компании IBC Real Estate. В Петербурге объем новых офисных площадей может вырасти в четыре раза, оценивают в консалтинговой компании Nikoliers.
Несмотря на это, на рынке сложился дефицит офисных пространств. Из-за высокой ключевой ставки их строительство обходится девелоперам дорого, качественных локаций для новых офисов не так много, и они становятся ценным активом. По словам экспертов IBC Real Estate, покупка недвижимости рассматривается как надежная инвестиция, в том числе для ведения арендного бизнеса.
Инвестиционно-консалтинговые компании CORE.XP и Ricci утверждают, что на сентябрь 2025 для покупки или аренды было доступно 11—32% офисных площадей от общего объема нового ввода в этом году. При этом спрос на офисную недвижимость в 2025 году в целом, по данным агентства Ricci, составил около 510 тысяч квадратных метров — при вводе для продажи около 310 тысяч квадратных метров.
Судя по данным ReState, цена на офисы в Москве стремительно растет с 2020 года — и увеличилась даже после краткосрочного падения в пандемию. В целом за семь лет ценник за квадратный метр вырос на 118 185 ₽.
Не любой офис автоматически станет хорошей инвестицией. Недвижимость будет ликвидным активом, если перед покупкой убедиться, что объект грамотно расположен. Например, офис в старом и ветхом здании, в часе ходьбы от метро может стать обременением. А помещение в современном офисном центре в удобной для клиентов локации — наоборот, востребованным активом.
Евгения Борзова
директор по коммерческой недвижимости FORMA
Покупка офиса может приравниваться к пятилетним вложениям в аренду
Ставки аренды в бизнес-центрах в топовых деловых кластерах уже достигли отметки 100 000 ₽ за м² в год. Особенно ценные предложения по крупным лотам от 5 000 м² — их на рынке практически нет.
Альтернатива такой аренды — покупка офиса. Например, в проектах LAVIN и JENGA, расположенных в 20 минутах от Белой площади, цена покупки начинается от 136 000 ₽ за м² без НДС. В проектах MOUNT и LAKES-2 в 25 минутах от «Москва-Сити» 1 квадратный метр стоит от 150 000 ₽ без НДС.
Мы посчитали: с учетом срока строительства и отделки вложения в покупку равны пятилетним вложениям в аренду. Если использовать лизинг или рассрочку до ввода в эксплуатацию, то приобретение офиса становится еще более выгодным для бизнеса.
Свой офис — это предсказуемость финансовых условий
Предпринимателю, который арендует офис, приходится учитывать в финансовой модели регулярное повышение арендной платы. И хорошо, если этот рост явно прописан в договоре. Порой же предприниматели соглашаются на аренду помещения на условные 11 месяцев, после чего арендодатель может резко выставить новые требования к цене — намного больше уровня инфляции. Такой рост затрат может погубить даже прибыльный бизнес.
Цены на аренду офисов в Москве нестабильны, как видно из аналитики Restate. Средняя цена за квадратный метр сильно выросла в середине 2020 года, а в начале 2021 опять опустилась. Затем росла довольно стабильно, за исключением небольших всплесков и падений.
Дмитрий Венчковский
партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости CMWP
Покупка офиса как диверсификация вложений
На фоне закрытия международных инвестиционных рынков для большинства российских компаний существенно сократились возможности по инвестированию свободных денежных средств. С этой точки зрения покупка офисной недвижимости может быть неплохим инструментов для диверсификации вложений.
Такая сделка позволяет амортизировать капитальные затраты на покупку и отделку офиса и рассчитывать на рост стоимости актива в случае продолжения роста рынка недвижимости. А также обеспечивает возможность получать арендный доход. Нужно учитывать, что на сегодняшний день доходность от сдачи в аренду ниже депозитной и обычно составляет не более 10% годовых. Но недвижимость — это долгосрочное вложение, а ставки по депозитам не будут оставаться на таком высоком уровне продолжительное время.
Растущие в 2025 году арендные ставки вынуждают крупные компании переориентироваться на рынок продажи офисов и отказываться от их аренды. По подсчетам Екатерины Беловой, руководителя департамента по работе с офисными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate, по итогам 2025 ставка аренды в офисах Москвы увеличилась на 16% год к году, до 31 000 ₽ за 1 квадратный метр в год.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что приобретение собственных офисов становится для компаний стратегически важным решением. Такая тактика позволяет нивелировать риски, связанные с волатильностью арендных ставок. Как уточнили CORE.XP в комментарии Т—Ж, объем сделок купли-продажи офисных помещений в 1—3-м кварталах 2025 года увеличился на 22%, а объем сделок по аренде снизился примерно на 32% по сравнению с прошлым годом.
Собственный офис — это защита от неожиданностей, которые естественны при аренде. Например, арендодатель может обратить внимание на успешный бизнес в его помещении и попробовать сделать аналогичный, выгнав арендатора. Другая ситуация — собственник решает продать помещение, а с новым владельцем отношения не складываются. Например, он не реагирует на коммунальные проблемы, резко повышает стоимость, ухудшает условия аренды.
В собственном помещении предприниматель не зависит от чужих решений. Он может планировать развитие на годы вперед, не переживать за переезды, простои и непредвиденные расходы — то есть действовать в предсказуемых и понятных финансовых условиях, снижая риски неопределенности.
Низкий порог входа для покупки
Свой офис — это уже не продукт для корпораций, которые могут себе позволить приобрести несколько этажей или БЦ целиком. На рынке есть лоты компактной площади — от 50 до 150 м², которые доступны для покупки и малому бизнесу.
Директор по коммерческой недвижимости FORMA Евгения Борзова советует обратить внимание на проекты в перспективных деловых районах. Учитывая, что можно найти варианты в готовых к открытию бизнес-центрах, договориться с девелопером о поэтапных платежах или воспользоваться кредитом, порог входа снижается.
Например, у FORMA workplace в продаже есть варианты на 52—55 м² за 12—13 млн рублей. Если внести 100% оплаты, девелопер предложит 20% скидки. Или можно использовать программу рассрочки: заплатить 40%, а остальное платить в течение 12 месяцев без процентов, или заплатить от 30%, а дальше вносить равные платежи каждый месяц до ввода здания в эксплуатацию — это примерно полтора-два года.
Девелопер прогнозирует, что на момент сдачи такой офис обойдется уже в 21—22 млн рублей — за счет дефицита качественных офисов в зонах с жилой застройкой. Можно продать и зафиксировать доход, а можно сдать помещение в аренду и зарабатывать около 34 910 ₽ за 1 м² в год. Или экономить, если вести там свой бизнес, тем более что рядом с офисом уже будут ЖК, фуд-сервисы, клиники, образовательные проекты, локальные компании — то есть множество локаций с трафиком потенциальных клиентов.
Арина Матвеева
партнер практики «Недвижимость» консалтинговой компании Neo
Сейчас условия диктуют арендодатели
Гарантия стабильности — пожалуй, самый весомый аргумент в пользу покупки офиса в текущих реалиях. Рынок аренды переживает период нестабильности: собственники пересматривают условия за три — шесть месяцев до окончания договора, девелоперы новых БЦ вводят «гибкие» тарифы с ежеквартальной индексацией. В условиях дефицита качественных площадей, особенно после ухода международных операторов, условия диктуют арендодатели.
В такой ситуации собственный офис — это защита от вынужденного переезда, потери клиентов, затрат на ремонт в новом месте и просто стресса. Для бизнеса с постоянной клиентской базой и офлайн-офисом это критически важно.
В 2024—2025 годах средний рост ставок аренды офисов в Москве, по данным JLL и CBRE, составил 8—12% в год, а в регионах — до 15% в премиальных локациях. При покупке офиса в рассрочку или с привлечением кредита ежемесячный платеж остается фиксированным, а часть расходов можно учесть в налоговых вычетах. Если компания финансово устойчива, покупка офиса — это хороший инструмент управления рисками, оптимизации расходов и создания долгосрочного капитала.
Нет ограничений из-за требований арендодателя
Когда предприниматель арендует помещение, он ограничен требованиями владельца. Сделать капитальный ремонт и перепланировку часто невозможно: арендодатели крайне неохотно соглашаются на снос стен и постройку новых. Порой бывает сложно даже поменять цвет стен или разместить вывеску. В некоторых офисах есть ограничения по времени пребывания сотрудников: не в любом БЦ можно организовать круглосуточную работу или принимать клиентов допоздна.
Если предприниматель покупает офис у застройщика, у него есть выбор. Можно найти помещение, максимально подходящее под запрос, и затем доделать его, в том числе провести коммуникации, создать нужное зонирование, экспериментировать с интерьером.
Евгения Борзова
Директор по коммерческой недвижимости FORMA
Офисы с готовой отделкой покупать выгоднее
FORMA открыла продажи нового продукта — офисов с отделкой в двух вариантах: с предчистовой отделкой и fit out . Такой подход повышает доходность — за счет сжатых сроков экспонирования и подбора арендатора, а также возможности устанавливать арендные ставки на 15—20% выше, чем для аналогичных пространств «в бетоне». Сейчас из-за дефицита рабочей силы и роста цен на материалы офисы все чаще вводят без отделки, хотя спрос есть именно на готовые к въезду помещения.
Если бизнес не пойдет, есть альтернативы
Когда у предпринимателя есть свой офис, ему намного проще рисковать и пробовать. Даже если проект по какой-то причине не принесет нужной прибыли, не придется договариваться с арендодателем о прекращении договора и выплачивать неустойку. Вместо этого можно передать освободившиеся площади в аренду и за счет сокращения расходов и увеличения доходов попробовать пережить сложные времена.
Или другой вариант — сдать все помещение в аренду, получать пассивный доход, а ненужное оборудование распродать.
Купить офис в Москве можно у Forma workplace
Есть доступные лоты как для инвесторов, так и для ведения бизнеса. Все проекты строятся с учетом трех главных принципов линейки: биофильный дизайн, человекоцентричная архитектура и социально ориентированная инфраструктура.
Реклама. ООО «ФОРМА». Erid: 2RanyoN9wGv