«Вы всем должны»: 5 мифов, из⁠-⁠за ​которых жильцы ненавидят УК, а она вообще ни при чем

Жильцам дома кажется, что УК отвечает в доме за все — от буйных соседей до отключений света. Но это не так.

Вот пять самых популярных заблуждений о работе управляющих компаний. Рассказываем, как на самом деле и что нужно учесть для себя на будущее.

Суть мифа. Возможности и обязанности УК безграничны. Многие уверены, что управляющая компания должна не только убирать подъезды, но и класть асфальт на дороге поблизости.

Как на самом деле. Задача УК — содержать и ремонтировать общее имущество. В законе есть список такого имущества  , к нему относятся:

• фасад дома и фундамент;
• крыша, технический этаж;
• лестницы, межквартирные площадки и коридоры;
• подвалы и чердаки;
• лифты;
• мусоропроводы;
• входные группы;
• стояки водоснабжения и водоотведения, проводка, общие счетчики;
• двор.

УК должна следить за этим имуществом и при необходимости ремонтировать  . Например, прибираться в подъезде и во дворе, травить крыс и менять лампочки. Полный перечень работ закреплен в договоре управления, но список не может быть меньше установленного законом.

Кроме того, УК заключает договоры со специализированными фирмами, которые вправе чинить лифты или газовое оборудование, а еще следит, чтобы специалисты вовремя приехали и все сделали правильно.

Если УК работает плохо, Госжилинспекция вправе назначить ей штраф.

Где это учесть в жизни. Обязанности УК жестко регламентированы и ограничены общим имуществом в доме. УК не отвечает за ремонт внутри квартиры — замену кранов или электропроводки. Она не будет устранять засоры в ванной или на кухне. Бессмысленно жаловаться в УК, если соседи шумят, курят или мучают животных: для этого есть полиция.

УК отвечает за двор, но за его пределами начинается зона ответственности УК другого дома или муниципальной власти. Ремонтировать общую дорогу к дому УК тоже не должна.

Суть мифа. Тарифы на ЖКУ повышают почти каждый год, и люди часто винят в этом УК: «Им все мало!».

Как на самом деле. Из тех денег, что мы платим по квитанции, УК получает только плату за обслуживание общего имущества. Все остальное, даже если плату собирает УК, идет поставщикам коммунальных ресурсов — в водоканал, газовикам, теплоэнергетикам и так далее.

Плату за коммунальные ресурсы устанавливают региональные власти. УК не может повлиять на это, и ей нет до этих тарифов никакого дела.

Где это учесть в жизни. УК тоже может менять плату за свои услуги, но только с разрешения общего собрания собственников. То есть жильцы должны сами одобрить повышение расценок УК. А вот о повышении тарифов на электричество или воду их никто спрашивать не будет.

УК предлагает свои цены с расчетом и обоснованием. Собственники вправе принять или отклонить эти предложения  . Если собрание не провели или на нем ничего не решили, размер платы может установить местная администрация  . Цены будут рассчитаны так, чтобы денег хватило на минимум работ  .

Суть мифа. УК собирает деньги за освещение подвалов и подъездов, воду для уборки и прочие общие нужды, а потом тратит их непонятно куда.

Как на самом деле. Деньги на общедомовые нужды (ОДН) — целевые, то есть УК обязана передать их в энергокомпанию или водоканал. Если она этого не сделает, появится долг, поставщики ресурсов подадут в суд.

Где это учесть в жизни. Если УК не перечисляет деньги коммунальным компаниям, это очень тревожная ситуация. Долг за коммунальные услуги больше двух месяцев считается грубым нарушением лицензионных требований  , за которое УК могут оштрафовать. Должностным лицам это грозит штрафом до 250 000 ₽ или дисквалификацией на срок до трех лет, компаниям — штрафом до 350 000 ₽  .

Если УК собирает деньги с жильцов и в принципе не переводит их дальше, это мошенничество. Такие случаи бывают.

Суть мифа. Поменять УК можно только через год после того, как ее выбрали. А если новая УК плохо работает или ее вовсе не выбирали, но она захватила дом, сменить ее раньше чем через год невозможно.

Как на самом деле. Если УК работает хорошо, расторгнуть с ней договор можно только через год. Но если есть подтвержденные нарекания, жильцы вправе сменить УК раньше. Кроме того, если собственники решили изменить способ управления, например, на ТСЖ, они тоже могут отказаться от УК в любое время  .

Где это учесть в жизни. Если новая УК работает плохо, в течение года после ее прихода собственникам нужно зафиксировать это в протоколе собрания. Иногда этого достаточно, чтобы сменить УК.

Но лучше заручиться подтверждением:

• составить акт нарушения качества оказанных услуг — придется пригласить УК, но если от нее никто не придет, акт подписывают председатель совета дома и еще двое любых жильцов  ;
• писать жалобы в Госжилинспекцию и прокуратуру и следить за результатами проверок;
• самостоятельно фиксировать несвоевременно выполненные аварийные заявки: например, текла крыша, звонили в УК, но никто не пришел, а потом сломался лифт — и тоже ничего.

Есть несколько форм, в которых можно провести собрание по смене УК:

1. Очное голосование. Собственники собираются в одном месте в одно время, обсуждают все вопросы повестки дня и голосуют. Если такое собрание наберет кворум  , решение будет принято, а если нет, можно провести заочное голосование по тем же вопросам.
2. Заочное голосование (опросным путем). Вопросы не обсуждаются, но инициатор — обычно старший по дому — предлагает собственникам повестку дня и выдает бюллетени. Заполненные решения собирают в одном месте в течение нескольких дней.
3. Очно-заочное голосование. Сочетает в себе элементы первой и второй формы. Сначала часть собственников собирается для обсуждения вопросов для голосования, а те, кто не смог прийти на очную часть, голосуют потом в бюллетенях.
4. Заочное онлайн-голосование. Собственники голосуют через систему ГИС ЖКХ. У собрания есть инициатор, но подсчет ведет система. Она же отправит онлайн-протокол в Госжилинспекцию, если собрание состоится.

Чтобы собрание было правомочным, в нем должны участвовать более 50% голосов  . Чтобы решение о смене УК состоялось, нужно, чтобы оно набрало более 50% голосов всех собственников  .

Суть мифа. Бесполезно выбирать среди УК компанию получше, потому что все они на одном уровне — откровенно плохом. А значит, незачем менять шило на мыло — лучше жить с той УК, которая есть.

Как на самом деле. О провалах в работе УК много пишут. Но когда компания работает стабильно, это мало кого интересует.

Закон устанавливает требования к работе УК, есть достаточно действенные механизмы контроля и защиты прав потребителей, но люди мало интересуются ЖКХ и не пользуются своими правами. Из-за этого кажется, что все УК на одно лицо, хотя это не так.

Где это учесть в жизни. Если УК регулярно не выполняет свои обязанности — это повод поменять ее, а не сделать вывод, что толку не будет ни от кого.

Как выбрать управляющую компанию:

1. Посмотрите самые крупные компании в городе. Как правило, у них больше ресурсов и опыта.
2. Поговорите с жителями соседних домов — это лучший источник информации. Спросите, как быстро УК реагируют на заявки, устраивает ли их качество уборки, прозрачность отчетов.
3. К отзывам в интернете стоит отнестись критически. А вот в новостных пабликах города часто пишут то, что есть реальности.
4. Посмотреть рейтинги УК, которые публикует Госжилинспекция.

В ГИС ЖКХ можно проверять каждую УК и посмотреть:

• договор управления, а именно основные условия, перечень работ, порядок отчетности;
• статьи расходов по домам УК — бывает, там невооруженным глазом видны завышенные сметы;
• в разделе «Реестр проверок» указано, привлекалась ли УК к ответственности за нарушение договора управления или нет.

Назначьте встречу с представителем УК, которая больше всего понравилась. Вот о чем стоит спросить:

• как организована аварийная служба;
• как УК работает с должниками;
• с какими подрядчиками работает УК — кто будет следить за подвалом, лифтом и газовыми трубами;
• как УК отчитывается;
• как собственники могут повлиять на качество работ.