Как я вложила маткапитал в малосемейное жилье

Я не жалею, что купила на маткапитал квартиру.

Я живу в Екатеринбурге, и у меня трое детей. После рождения второй дочки в 2015 году я получила сертификат на материнский капитал, но использовать его не стала. Мне нравился вариант вложить средства сертификата в жилье, но квартира у нас была, и в обозримом будущем мы не собирались ее менять.

Расскажу, как мне в голову пришла идея купить малосемейку и почему я считаю, что это хороший вариант, чтобы выгодно вложить маткапитал и не жалеть.

Когда в 2015 году я задумалась, куда вложить маткапитал, однушки в Екатеринбурге стоили от 1,7 млн. Причем это были квартиры, где требовался ремонт, или жилье в домах, которые еще не достроили. Сумма маткапитала на тот момент составляла 453 026 ₽, а других свободных денег у нас не было. Поскольку на эту сумму нельзя было купить квартиру, я убрала сертификат до лучших времен.

Осенью 2017 года я прочитала в интернете статью о малосемейном жилье — так называют маленькие студии, которые переделывают из бывших комнат в общежитиях. В статье писали, что малосемейки стоят около 800 000 ₽. Меня это поразило. Я поняла, что могу купить такую квартиру и закрыть материнским капиталом больше половины ее стоимости.

Кроме сертификата, я накопила еще 200 000 ₽: в течение 4 лет откладывала 10% от любых денег, которые зарабатывала. На недостающую для покупки квартиры сумму можно было взять ипотеку, кредит в 200 000—300 000 ₽ меня не пугал.

Я собиралась купить квартиру и сдавать ее, поэтому мне было важно на старте просчитать все риски и изучить рынок аренды жилья.

В Екатеринбурге неплохо развит рынок аренды. В городе живет более 1,5 млн человек, к нам приезжают работать и учиться из соседних городов и областей. Ежедневно сдается около 1000 квартир, из которых 350 объявлений — это квартиры, а 400 — комнаты. Примерно 200 объявлений — это двухкомнатные квартиры, а трехкомнатных всего около 50. Оговорюсь, что тут указаны цифры, когда квартиры сдают целиком. В некоторых случаях владельцы сдают покомнатно — я их не рассматриваю.

Стоимость жилья зависит от района. Самый дорогой — центр, он один из самых желанных для аренды: практически вся деловая и административная активность города сосредоточена в этом месте, там находятся несколько вузов, есть масса развлечений и хорошая обеспеченность транспортом.

Аренда в соседних районах, например в Визовском, Парковом, Автовокзале или недалеко от метро, дешевле. Самые бюджетные варианты — на окраинах: районы Химмаш, Сортировка, Компрессорный. Для примера: в центре аренда однокомнатной квартиры в доме 70—80-х годов постройки стоит 22 000—25 000 ₽ вместе с коммунальными услугами, в районе Автовокзал — 17 000—22 000 ₽, в Сортировке — 16 000—18 000 ₽, а в Компрессорном — 13 000—16 000 ₽.

Стоимость аренды не сильно зависит от состояния квартиры. В помещение с оборванными обоями, без мебели, с неработающей сантехникой квартирантов будут искать дольше, но рано или поздно и на него найдутся желающие. Иногда владельцы предлагают сделать ремонт в счет арендной платы.

Благодаря свежему ремонту и новой мебели у квартиры будет больше просмотров и арендаторы найдутся быстро. Однако существенно поднять арендную плату за ремонт не получится, максимум — на 10—15%.

В пределах одного района стоимость аренды комнаты и однокомнатной квартиры отличается примерно на 6000—10 000 ₽. Например, аренда комнаты в районе Автовокзал обойдется в 10 000—12 000 ₽, а однокомнатной квартиры там же — в 18 000—25 000 ₽.

Но между ними есть промежуточный вариант — малогабаритные квартиры. На рынке их примерно около 10% от всех однушек, аренда начинается от 13 000 ₽. Такой вариант выбирают те, кто не хочет снимать комнату и делить с соседями кухню, прихожую и санузлы, но при этом не может снимать полноценную однокомнатную квартиру из-за ее цены.

Разница при покупке малогабаритной квартиры площадью 13—18 м² и однокомнатной от 30 м² — 1—1,5 млн в пределах одного района. По данным Уральской палаты недвижимости, малосемейка в Екатеринбурге стоит в среднем 1—1,8 млн, однушка — от 3 млн.

У меня не было полной суммы для покупки квартиры — я собиралась брать ипотечный кредит, а потом гасить его арендной платой. Мне стало интересно, можно ли реализовать такой план с покупкой стандартной однокомнатной квартиры, и я сделала примерные расчеты.

Если взять в кредит 1,3 млн под 9%, ежемесячный платеж будет около 11 000 ₽. Как только я погашу часть кредита материнским капиталом, платеж снизится до 7531 ₽. Такую квартиру можно сдать за 12 000—14 000 ₽. Причем ЖКУ будут включены в аренду, мне не придется на них тратиться. Мне должно было хватить арендных денег для погашения кредита и коммунальных платежей, еще оставались деньги для повышенного платежа по кредиту: я хотела закрыть ипотеку как можно скорее.

Если взять 2 млн под те же 9%, ежемесячный платеж составит чуть больше 20 000 ₽. Когда я вложу маткапитал, он снизится до 16 528 ₽. Арендной платы для погашения кредита и коммунальных платежей будет хватать, но впритык. А о досрочном погашении можно забыть.

Еще их называют малосемейками, гостинками в старых домах и квартирами-студиями в новых. Расскажу о разных вариантах.

В Екатеринбурге малогабаритные квартиры бывают трех видов.

Малосемейки — это квартиры в многоквартирных домах, где общая площадь около 20 м², но есть своя отдельная маленькая кухня и санузел. Дома с малосемейными квартирами выглядят как обычные пяти- или девятиэтажки и находятся в разных районах города с застройкой 70—80-х годов. Это не общежития, а многоквартирные дома, просто квартир в них очень много, и они маленькие. В девятиэтажках есть лифты, в пятиэтажках их нет. Состав жильцов зависит от района.

Стоимость такой недвижимости зависит от метража, района и состояния квартиры, в среднем она составляет 2—3 млн. Малосемейки сдают как обычные однокомнатные квартиры, тип дома значения не имеет. Стоимость аренды — от 16 000 ₽.

Гостинки — квартиры площадью до 20—25 м², в которых есть отдельный санузел — совмещенный с душевой или раздельный — и небольшая кухонная зона. Чаще всего это бывшие общежития или коммунальные квартиры. Комнаты в них приватизировали в 90-е годы и оформили в собственность как квартиры.

Далее в них выводили воду и делали отдельные санузлы. Это считают переустройством и перепланировкой, поэтому такие изменения необходимо согласовывать. Однако не все владельцы это сделали, так что нужно быть внимательным при покупке. В объявлениях о продаже квартир с несогласованной перепланировкой могут писать, что продают только за наличные или что использование ипотеки и материнского капитала невозможно. Их стоимость чуть ниже рынка.

В экс-общежитиях и коммунальных квартирах остаются места общественного пользования — кухня и коридор. На кухне стоят общие газовые плиты, ими могут пользоваться все жильцы, если между ними нет других договоренностей. Юридически кухня и коридор — общедомовое имущество, такое же, как лестница, лифт, фасад здания, чердак или подвал.

Такие квартиры стоят от 750 000 ₽. Цена аренды зависит от района и состояния недвижимости, в среднем сдают за 12 000—14 000 ₽.

«Кулибинские переделки» — бойлерные или другие хозяйственные помещения ТСЖ в обычных многоквартирных домах, которые тоже переделали в квартиры. На рынке они встречаются редко. Площадь у них разная. Я видела такую квартиру в цоколе жилого дома. По планировке и площади 30 м² она была очень похожа на привычную однокомнатную квартиру, вот только вход в нее был под лестницей, а окна начинались от уровня земли.

Юридический статус у всех малосемеек — квартиры, и это очень удобно. Когда человек покупает комнату в коммуналке, по закону у соседей есть преимущественное право покупки. Продавец сначала должен предложить комнату им. Если они не захотят покупать или не отреагируют на предложение в течение определенного срока, владелец может продать ее любому по цене не ниже той, что предложил соседям. Малосемейки по площади иногда близки к комнатам, но согласие собственников соседних помещений получать не придется.

Современный аналог такого жилья — квартиры-студии в новостройках, но у них есть принципиальные отличия от советского фонда:

• Многие дома с квартирами-студиями юридически идут как «апартаменты», а значит, их сложно купить в ипотеку. По закону апартаменты — это нежилая недвижимость. На них не распространяются законы, которые касаются жилых помещений, а также программы льготной ипотеки или господдержки.
• Материнский капитал тоже нельзя вложить в апартаменты. Эти деньги дают на улучшение жилищных условий семьи. А раз апартаменты по закону не жилье, то и купить их с помощью маткапитала нельзя.
• В домах, которые готовы к заселению, такие квартиры по цене сопоставимы с однушками в пятиэтажках.

Я поняла, что мне стоит искать гостинку — небольшую квартиру с отдельным санузлом. Потому что стоимость аренды таких квартир не намного ниже, чем однокомнатных, а ипотечный платеж почти в два раза меньше. Так как я хотела использовать материнский капитал и ипотечный кредит, мне была важна узаконенная перепланировка.

Мне нужна была квартира в хорошем состоянии: с косметическим ремонтом, пусть и не самым свежим, и минимальным набором мебели для аренды.

На момент покупки средняя цена таких квартир была от 900 000 ₽ до 1,5 млн. Гостинки около метро или в районах, приближенных к центру Екатеринбурга, стоили от 1,3 млн.

Я хотела подтвердить идею у профессионала и записалась на бесплатную консультацию в агентство недвижимости своего старинного знакомого. Мы пересекались с ним около 10 лет назад, и он показал себя как ответственный, профессиональный и порядочный человек. Я надеялась, что и свой бизнес он ведет так же. Консультация меня ни к чему не обязывала, поэтому максимум, что я могла потерять, — полчаса своего времени.

Риелтор Юлия из его агентства мне понравилась: на все вопросы она отвечала по существу, не давила на меня, была предельно вежлива и корректна. Она подтвердила реальность моих планов и указала на три момента при покупке и дальнейшей сдаче малосемейки.

Проверка документов. Малогабаритные квартиры часто меняют собственников, поэтому важно проверять их юридическую чистоту. Банк глубоко копать не будет: ему важно проверить кредитоспособность заемщика, а не жилье.

Контингент. Малосемейки можно найти в разных районах города, они хорошо сдаются, но в каждом районе свой этнический состав жильцов.

Собственник. Ипотечный кредит лучше оформить не на меня, а на мужа: у него официальная зарплата, поэтому процентная ставка будет ниже. Я буду созаемщиком, квартира станет нашей совместной собственностью, поскольку мы в браке.

В агентстве недвижимости все этапы сделки риелтор брала на себя: от одобрения ипотечного кредита до передачи ключей от купленной квартиры. За юридическую чистоту сделки также отвечало агентство, это было прописано в договоре. В случае проблем юрист агентства представлял бы мои интересы в суде. Услуги агента стоили 60 000 ₽.

60 000 ₽

я заплатила риелтору

После встречи я взяла паузу, чтобы обсудить сделку с мужем и принять решение.

Муж поддержал мой проект покупки квартиры под сдачу, так что через неделю я вновь написала риелтору Юлии. Мы начали собирать документы на ипотечный кредит.

Осенью 2017 года у мужа был зарплатный проект в Сбере, поэтому мы начали с него. Оформлением заявки на кредит полностью занималась риелтор, от нас потребовались такие документы:

1. Цветные сканы всех страниц паспорта мужа.
2. Справка о доходах.
3. Заверенная копия трудовой книжки с синими печатями или справка о трудовом стаже.
4. СНИЛС, ИНН.
5. Сертификат на материнский капитал.
6. Свидетельство о браке.
7. Свидетельства о рождении детей.
8. Заполненная анкета агентства.

Мы подстраховались и подали заявку на сумму больше той, что планировали потратить на жилье: указали ориентировочную стоимость квартиры 1,7 млн и размер кредита 1,55 млн. При этом бюджет на покупку у нас был до 1,5 млн. Кредит одобрили с запасом — 3 322 747 ₽ на срок 15 лет со ставкой 9%.

С такой одобренной суммой мы могли купить стандартную однокомнатную квартиру площадью 30 м² и покрывать ипотечный платеж арендой, но мне было страшно. У меня не было опыта сдачи квартиры: я не знала, как долго придется искать арендаторов, как часто они меняются, будет ли квартира простаивать. Когда жильцов нет, ипотеку придется платить из своего кармана. Поэтому я все равно стала искать малогабаритную квартиру с минимальными платежами по ипотеке.

Был и второй аргумент в пользу малогабаритной квартиры. Я сразу собиралась вносить 465 000 ₽ материнского капитала в счет покрытия части ипотечного кредита. Для квартиры стоимостью до 1,5 млн это практически треть стоимости, а значит, материнский капитал существенно сократит ежемесячный платеж по ипотеке.

Оставалось выбрать квартиру, купить ее и найти арендаторов

Сразу после одобрения ипотеки мы стали искать квартиру. На старте у меня было два требования:

1. Месторасположение, то есть хорошая транспортная доступность, магазины и аптеки поблизости.
2. Состояние квартиры — приемлемый косметический ремонт, мебель, которой достаточно, чтобы сдавать в аренду: спальное место, шкаф, шкафчики в кухонной нише.

Я хотела найти квартиру в пределах 1,7 млн. Риелтор подобрала сразу шесть вариантов, которые подходили по цене и районам, но посмотреть удалось только пять. За один уже внесли аванс, и смотреть его было бессмысленно. Все просмотры были целевыми: я была готова купить каждую из пяти квартир.

Расскажу, на что я обращала внимание при покупке малосемейной квартиры.

Как выведена вода и сделана канализация. Гостинки — это бывшие общежития с общей кухней и санузлом. Сегодня во многих из них есть отдельные кухонные ниши, душевые и туалеты, но только часть из таких перепланировок сделали по всем правилам, согласовали и внесли в паспорт БТИ.

Квартиру с несогласованной перепланировкой не одобрят в банке, и есть риск в будущем получить штраф и судебное постановление с требованием убрать незаконные санузел и душевую. В малосемейках, которые мы смотрели, таких проблем не было: риелтор обговаривала все нюансы еще до просмотра.

Соседство. Я хотела знать, в каком состоянии места общего пользования — коридор и кухня, — кто соседи, сколько их. В одной квартире риелтор заметила плесень в углу, в другой — соседа с алкогольной зависимостью. Он выглянул буквально на пару секунд, но нам этого оказалось достаточно.

После просмотров у меня остались хорошие впечатления от малосемейного жилья. Тесновато — в секциях было от 4 до 12 квартир, — но чисто, тихо и живут самые обычные люди: пенсионеры, супружеские пары и семьи с детьми.

Просмотры заняли два дня, на третий я выбрала квартиру и внесла аванс. Ждать и смотреть дальше не было смысла, так как один из просмотренных вариантов подходил мне по всем параметрам. Вот что было у квартиры:

1. Хорошее расположение — пять минут пешком до метро, много другого транспорта и магазинов.
2. Тихий двор.
3. Согласованная перепланировка. В квартире были свой санузел, душевая и раковина.
4. Всего трое соседей по кухне и коридору.
5. Цена — 1,33 млн.

1,33 млн ₽

стоила квартира

Квартиру продавала супружеская пара. Они купили ее под сдачу и сами там никогда не жили. Около 3 лет они сдавали квартиру, а потом в ней жили взрослые сыновья собственников со своими женами — примерно по году каждый. Обе пары поменяли родительскую малосемейку на собственное жилье.

Я купила малосемейку в боксе из четырех квартир в 2017 году. За эти 4 года у трех из четырех квартир сменились собственники. Двое бывших соседей купили жилье большей площади.

Мы быстро вышли на сделку, подготовкой документов занималась риелтор. В один день мы заключили ипотечный договор с банком и купили квартиру. На сделку мы принесли оригиналы документов:

1. Паспорта, СНИЛСы.
2. Свидетельство о браке.
3. Справку с работы мужа о доходах.

Перед сделкой всплыли дополнительные расходы на 19 011 ₽ — на страховку, оплату электронной регистрации, госпошлины и сервиса «Безопасные расчеты».

После сделки, в декабре 2017 года, я подала заявку через МФЦ, чтобы внести маткапитал в счет погашения ипотеки. На прием я записалась заранее и взяла с собой:

1. Паспорт.
2. СНИЛС.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Свидетельство о заключении брака — у меня второй брак, у нас со старшим ребенком разные фамилии.
5. Сертификат на материнский капитал.
6. Ипотечный договор.
7. Нотариальное обязательство о наделении детей долями после выплаты кредита.
8. Справку об остатке долга по кредиту на момент подачи заявления.
9. Выписку из ЕГРН.

Деньги пришли в конце января, так что в январе я заплатила за ипотеку 11 394 ₽, а в феврале — уже 6826 ₽. Доли детям я собираюсь выделить в ближайшее время, так как до погашения ипотечного кредита этого сделать было нельзя.

Через две недели после покупки квартиры я получила ключи и приступила к последнему этапу своего инвестпроекта — поиску арендаторов.

Когда я выбирала и покупала квартиру, то была готова сдавать ее кому угодно: мужчинам, женщинам, семейным парам, студентам, пенсионерам — лишь бы им понравился мой вариант. Квартиру к сдаче я специально не готовила: ремонт в ней сделали пару лет назад, он выглядел прилично. Два шкафа и кухонный гарнитур остались от прежних хозяев, кресло-кровать мы поставили свое.

Первое объявление я дала в группе во «Вконтакте» «Драже. Снять комнату/квартиру в Екатеринбурге».

Первые арендаторы. Это была пара — мужчина и женщина. Они появились, когда я пыталась сдать квартиру уже около двух недель и была на грани отчаяния. Сейчас я знаю, что две недели — нормальный срок для поиска, и не стала бы переживать из-за такого.

Я сдала им квартиру за 10 000 ₽ — это аренда плюс коммунальные платежи по факту. Это было ошибкой. С коммуналкой возникли проблемы в первый же месяц: я пару дней звонила жильцам, напоминала, требовала — причем речь шла о сумме всего в 2000—2500 ₽.

Во второй месяц «выбивание» денег продолжилось, плюс добавились проблемы с соседкой: две женщины не поделили общую кухню. Моя квартирантка проводила в ней много времени, готовила сильно пахнущие блюда и, по мнению соседки, плохо убирала.

На третий месяц конфликты стали ежедневными, мне звонили обе стороны и требовали все урегулировать. В конце месяца жильцы съехали, а мне пришлось пересмотреть условия аренды:

1. Я включила коммунальные платежи в арендную плату.
2. Стала интересоваться, чем занимается потенциальный арендатор и сколько времени проводит в квартире.

Также я решила сделать ремонт, и он затянулся на месяц: я переклеила обои, покрасила стены в кухонной нише, сделала натяжной потолок в комнате. Все максимально бюджетно: купила самые дешевые обои под покраску в «Леруа Мерлене» и стойкую краску для кухни, а краску для обоев, грунтовку, клей, кисточки и валики мне отдали родственники. На натяжной потолок мне дали скидку «по знакомству». Ремонт обошелся примерно в 5000 ₽.

5000 ₽

я потратила на ремонт в квартире, которую сдавала

За ипотеку я тогда платила 6400 ₽ в месяц из своего кармана. В тот момент я уже гасила ее досрочно, сумма платежа постоянно уменьшалась.

Второй квартирант также нашел меня через группу во «Вконтакте». Он был один, работал, с соседями не пересекался, но тоже прожил в квартире всего два месяца: оказалось, он поссорился с женой и ему нужно было где-то жить, пока они не помирятся. Он платил мне 12 000 ₽ — в аренду я включила и коммунальные.

И с первыми арендаторами, и со вторым квартирантом я заключала договор аренды на 11 месяцев. В обоих случаях эти договоренности не были выполнены, поэтому я стала брать плату за первый и последний месяцы аренды сразу. Это отсекает тех, кому нужно жилье на короткий срок.

Третий квартирант. О нем я до сих пор вспоминаю только добрыми словами, он же стал неким прототипом моего идеального жильца: это был молодой мужчина без семьи, который работал в Екатеринбурге. Он снимал квартиру 2 года и съехал в 2020 году, когда его перевели на удаленку и он вернулся к родителям в область. Арендатор платил за квартиру 12 000 ₽, я не повышала эту сумму в течение всего срока.

Пять наблюдений из моей арендной практики:

1. Я ищу квартиранта около двух недель.
2. Каждый раз после публикации объявления об аренде меня заваливали звонками. Те, кто звонили первыми и первыми приезжали на просмотры, ни разу не стали арендаторами.
3. Всегда кто-то просил зарезервировать квартиру на пару дней, и ни один из них в итоге не заселился.
4. Из всех девушек, которые договорились о просмотре, приезжает только половина. Мне кажется, им охотнее сдают квартиры, у них всегда есть выбор, а мой вариант они рассматривают как запасной.
5. Если арендатор на старте сомневается в квартире, например хватит ли места, тепло ли, сможет ли ужиться с соседями, лучше сразу отказывать.

Мы закрыли ипотеку в декабре 2019 года — гораздо раньше, чем я планировала. Я досрочно ее погашала, у нас родился третий ребенок, и нам дали областной маткапитал. В Свердловской области размер маткапитала за рождение третьего ребенка — 137 114 ₽, этими деньгами я тоже погасила часть кредита.

Остаток ипотеки мы закрыли при помощи государственной программы поддержки многодетных семей: тем, у кого после 2019 года родился третий ребенок, выделяют 450 000 ₽ на погашение действующего ипотечного кредита или его части, если сумма остатка меньше.

Я стала сдавать квартиру за 14 000 ₽, 1000—2500 ₽ уходит на оплату коммунальных платежей. В итоге она приносит мне около 140 000 ₽ в год, при этом сама немного растет в цене.

Я планирую сдавать квартиру еще 3—5 лет, а потом продать и купить однокомнатную стандартного размера. Ее я тоже буду брать в ипотеку, но с большим первоначальным взносом за счет денег от продажи малосемейки. Также мне нужно еще выделить доли детям, поскольку я купила свою малосемейку с привлечением маткапитала.

1. Это отличный вариант, если не хватает денег для приобретения квартиры стандартной площади, например однушки около 30 м², но хочется вложить деньги именно в недвижимость.
2. В покупку малосемейки можно вложить маткапитал или воспользоваться другими госпрограммами.
3. Главное — выбирать квартиру с минимумом соседей, отдельным санузлом с душевой и узаконенной перепланировкой. Так ее будет проще сдать или продать в случае необходимости.
4. Малосемейные квартиры — это не общаги и не коммуналки. В них можно жить максимально изолированно и пересекаться с соседями только изредка в общем коридоре. Поэтому их охотно снимают или покупают для себя.
5. Малосемейки всегда ликвидны. Их в любой момент можно продать и купить что-то другое.