Какие права на квартиру есть у собственника 3 м²?
В нашей квартире было пять долевых собственников: я, мои мама, тетя, бабушка и дедушка. После смерти дедушки его доля должна была перейти к маме, тете и бабушке. Но вдруг появилась дочь дедушки от первого брака.
Площадь квартиры — 51,6 м². Значит, дочери дедушки полагается 2,58 м². Как она может распорядиться этими метрами? Может ли продать, подарить или обратиться в суд, чтобы признать свою долю жилой?
Ваша квартира находится в общей долевой собственности. Поэтому с дочерью дедушки придется договариваться, хотя ее доля 2,58 м² незначительная. Расскажу, какие права есть у вашей родственницы и как выкупить у нее долю.
Права собственника квартиры
Единственный собственник квартиры может владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению. Это значит, что он вправе, например, жить в квартире, сдать ее в аренду, продать, подарить, передать по наследству, зарегистрировать в квартире своих родственников или посторонних.
Но ситуация меняется, если квартира находится в общей долевой собственности. В этом случае без согласия других собственников все это сделать не получится.
По закону передать долю в жилье можно, только если она не меньше 6 м². Дочь вашего дедушки владеет 2,58 м². Значит, она не сможет продать, подарить или сдать в аренду свою часть квартиры. Эти сделки будут ничтожными.
Прописаться в квартире у дочери дедушки, скорее всего, тоже не получится из-за маленького размера доли. Ведь жить на такой площади невозможно.
Например, в Москве женщина пыталась оспорить в суде решение о прекращении прописки. Ей принадлежала 1/100 в однушке, и отделение по вопросам миграции МВД посчитало эту регистрацию фиктивной.
Суд сказал , что при вселении истца с семьей на ее долю будет приходиться меньше 2 м² общей площади. То есть проживать на такой площади они не смогут, а значит, регистрация будет формальной.
На что нужно согласие собственника микродоли
Дочь дедушки — одна из совладельцев жилья. Поэтому, чтобы пользоваться квартирой, вам придется договариваться. Это можно сделать устно или письменно. Если мирно уладить вопрос не получится, любой из собственников может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой.
Суд оценит :
- Как сейчас пользуется квартирой каждый собственник.
- Насколько каждый из вас нуждается в жилье.
- Реальную возможность совместного пользования.
Согласие дочери дедушки потребуется и для продажи жилья целиком. Оно может быть устным, но подпись дочери на договоре купли-продажи обязательна.
Если вы захотите продать свои доли, сначала их придется предложить дочери дедушки. Потому что у нее есть преимущественное право покупки. Если она откажется, тогда можно продать доли постороннему человеку, но не дороже и не дешевле той цены, которую вы озвучили родственнице.
Чтобы сдать квартиру в аренду или оформить регистрацию постороннему человеку, также потребуется получить согласие дочери дедушки.
Как выкупить незначительную долю
Без суда выкупить долю у дочери вашего дедушки можно только с ее согласия. Если родственница не захочет продавать свою часть жилья, придется обращаться в суд и выкупать ее принудительно.
В исковом заявлении нужно указать:
- Наименование суда, куда подаете иск. Это будет районный или городской суд по месту нахождения квартиры.
- Ваши данные: ФИО, дату и место рождения, адрес, где проживаете, СНИЛС, ИНН, данные паспорта или водительского удостоверения — чего-то одного достаточно.
- Информацию об ответчике — дочери дедушки.
- Ваши требования: признать долю ответчика в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, прекратить право собственности ответчика на незначительную долю, возложить на истца обязанность по выплате ответчику компенсации, признать за истцом право собственности на долю в квартире.
- Обстоятельства, на которых вы основываете свои требования. В вашу пользу будет отсутствие в квартире изолированной комнаты, которая соответствует размеру доли ответчика, из-за чего невозможно определить порядок пользования. Либо то, что у ответчика нет существенного интереса в пользовании квартирой. Например, она не зарегистрирована в квартире, проживает в другом месте, отношения с умершим отцом не поддерживала, совместное проживание в квартире с ответчиком невозможно из-за личных взаимоотношений.
- Цену иска, которая рассчитывается исходя из стоимости доли. Вы можете определить ее самостоятельно. Например, посмотреть объявления о продаже похожих квартир. Но, скорее всего, для определения размера компенсации суд назначит независимую оценку.
Вам нужно будет заплатить госпошлину. Для расчета ее размера удобно воспользоваться калькулятором ВС РФ. Цена иска в вашем случае — это стоимость доли.
Требование о признании доли незначительной и выплате компенсации может заявить любой из сособственников отдельно или все вместе.
Что в итоге
Дочь дедушки не сможет продать или подарить свои квадратные метры. Но и у вас без ее согласия не получится свободно пользоваться и распоряжаться квартирой.
Вы можете попробовать договориться. Вот какие есть варианты:
- у дочери дедушки останется право собственности на часть квартиры, а жить в ней будут те же, кто и раньше;
- дочь дедушки продаст микродолю всем остальным собственникам, нескольким или кому-то одному.
Если договориться не получится, выкупайте долю у родственницы принудительно через суд.
