Как мы купили дом в Черногории

В Черногории трудно найти недвижимость без юридических и других проблем.

В 2022 году мы с мужем переехали в Будву. Какое-то время снимали жилье, а потом решили с друзьями приобрести собственный дом. Посмотрели шесть вариантов и везде наткнулись на проблемы. Расскажу, как мы проверяли недвижимость, оформляли сделку и почему чуть не остались без мебели, о которой договорились с хозяевами заранее.

В Черногорию мы переехали осенью 2022 года, привезли с собой собаку породы бобтейл весом 40 килограммов и двух наших котов. Из-за животных сдавать жилье нам никто не рвался. За два года мы сменили три варианта, и каждый раз поиск был непростой задачей.

В то время года в Черногорию приехало много эмигрантов, жилья на рынке аренды было мало, а цены взлетели. Муж только трудоустроился, я не работала, и мы были сильно ограничены в бюджете. Сначала снимали квартиру в Будве — туристическом городе с населением 25 000 человек. Квартира была с ужасным ремонтом и деревянными дверями, из которых сильно дуло. Аренда в месяц стоила 400 €⁣ (40 996 ₽)  .

Бонусом нам досталась отвратительная хозяйка, которая учила нас жить, ничего не знала про личные границы и повышала цену, когда ей вздумается. Спустя полгода она сказала, что за парковку во дворе нужно дополнительно платить 100 €⁣ (10 249 ₽) в месяц, а спустя десять месяцев предложила либо платить на 200 €⁣ (20 498 ₽) больше, либо съехать. Мы съехали. Из залога 600 €⁣ (61 494 ₽) она вернула только 250 €⁣ (25 623 ₽), аргументируя это тем, что понадобилось делать химчистку мебели после собаки.

Вторым местом был дом с отличным ремонтом и панорамным видом на море в поселке Загора в десяти километрах от Будвы. Стоил он 900 €⁣ (92 241 ₽) в месяц. Аренду мы разделили с друзьями, жили вместе и оплачивали по 450 €⁣ (46 121 ₽) с семьи. Но арендовать этот дом можно было только до начала туристического сезона, на летние месяцы стоимость увеличивалась в четыре раза. Мы прожили там до конца мая 2024 года.

Третья квартира с одной спальней и кухней-гостиной находилась в поселке Сеоце в четырех километрах от Будвы. Мы нашли ее в телеграм-канале и арендовали напрямую у собственника. Квартира была на первом этаже, и четыре-пять часов в день прямо под окнами кричали соседские дети, которые выходили гулять компанией из 10—15 человек. Особой радостью для них было постучать в наше окно, ведь на подоконнике обычно сидели коты.

В этой квартире мы прожили четыре месяца и платили 400 €⁣ (40 996 ₽), при заселении внесли в залог 400 €⁣ (40 996 ₽). Хозяйка предупредила, что, если уедем раньше чем через год, залог она не вернет. В итоге так и получилось, но с хозяйкой попрощались очень тепло.

В общем, спустя год мы задумались о своем жилье: хотелось жить без сумасшедших хозяев, высокой ежемесячной платы, без страха быть выселенными в любой момент. Идеей поделились с друзьями, с которыми жили во втором доме, и решили покупать вместе: и у нас, и у них был ограниченный бюджет, при этом мы уже успели пожить на одной территории без бытовых разногласий. Да и соседство с друзьями лучше, чем с незнакомцами. Так мы стали искать подходящий дом, объединив силы и бюджеты.

Нам подходили три центральных города побережья: Тиват, Котор и Будва. Они расположены близко друг от друга, и, если живешь в этом треугольнике, можно пользоваться инфраструктурой сразу трех населенных пунктов. Мы искали дом в окрестностях, в радиусе десяти километров, так как в самих городах жилье стоило слишком дорого.

Планировали найти дом за 100 000⁠—⁠120 000 €⁣ (10 249 000⁠—⁠12 298 800 ₽) из расчета 1200⁠—⁠1300 €⁣ (122 988⁠—⁠1 332 370 ₽) за квадратный метр и сразу понимали, что это будет непросто. Потому что рыночная цена за квадратный метр на побережье в 2024 году была 2100 €⁣ (215 229 ₽).

Мы рассчитывали, что дома дешевле квартир и цена в пригороде ниже, чем в городе. Во многих странах частный сектор дороже апартаментов в многоквартирных комплексах, но в Черногории иначе. Дома попроще, которым 10—30 лет, дешевле квартир. Мне кажется, в основном из-за удаленности от города. Также мы были готовы посмотреть недостроенные дома или под реконструкцию.

В интернете. Это основной способ. Вот несколько ресурсов:

• объявления и группы в «Фейсбуке»*, например «Бюджетная недвижимость Черногории» или раздел «Маркетплейс» с объявлениями в категории недвижимости;
• русскоязычные чаты в «Телеграме»: «Черногория. Недвижимость» и «Недвижимость Будва»;
• сайты с объявлениями: Realitica и Sale-me;
• сайты черногорских агентств недвижимости: CMM Montenegro и Peters Group (сайт недоступен из РФ).

Через риелтора. Они находят вас сами. Как правило, мы постили запрос в одном из чатов, и вскоре агенты писали в личку.

За подбор вариантов денег не просили, за показы тоже. Забегая вперед, скажу, что все дома показывали агенты. Для нас это ничего не стоило: комиссию агенту платит продавец.

Через объявления на домах и местных жителей. В Черногории объявления о продаже недвижимости вешают прямо на домах и заборах. Несколько раз мы просто катались на машине по поселкам, высматривая их. Нашли один интересный дом, но по указанному телефону никто не отвечал.

Еще можно поспрашивать местных жителей. Два раза нам везло с помощью риелтора знакомиться со старожилами. Через них мы получили информацию обо всем, что продается в их местности.

В Черногории своя специфика общения: часто люди не отвечали на сообщения и звонки, а агенты пропадали после просьбы показать объект. Два раза мы не могли дозвониться до собственников, еще по двум вариантам представители агентства обещали договориться о времени просмотра, а затем исчезли.

Для максимально полной проверки лучше обратиться к юристу. Нам контакт дали в одном из риелторских агентств. Полная проверка участка земли с домом стоит около 1500 €⁣ (153 735 ₽). Иногда можно проверить основные риски на устной консультации, она стоит 100⁠—⁠300 €⁣ (10 249⁠—⁠30 747 ₽). Цена услуг юриста зависит от объема его работы: по некоторым домам он скажет сразу, а по другим придется написать множество запросов в разные ведомства и сравнить ответы.

Но основные моменты можно проверить самостоятельно. Вот на что обратить внимание.

Дорога до участка. Если участок граничит только с соседями, без выхода к дороге, однажды можно просто не попасть к дому.

Нужно смотреть кадастровую карту и проверять положение дел на месте. В Черногории на кадастровой карте дорога может быть отображена, а в реальности вместо нее там чужие дома. Может быть, что дорога ведет до двери, но она не общая, а построена соседями. Они могут запретить ездить по ней посторонним, и вам придется отстаивать право проезда в суде.

Для проверки потребуется кадастровый номер участка и дороги, если она проходит рядом. Первый номер лучше сразу получить у риелтора или собственника, иначе придется сверять «Гугл-карты» и кадастровую карту.

Дальше номер вводят на геопортале Черногории. После этого нужно открыть электронный реестр недвижимости Черногории. Появится окно ввода логина и пароля и выпадающий список с общинами, то есть регионами страны. Выбирают общину, а логин и пароль одинаковые: KORISNIK. Дальнейшие шаги покажу на скриншотах — листайте галерею.

Категория земли. В Черногории есть урбанизированные участки, где застройка разрешена, и неурбанизированные, где строить нельзя. У каждого урбанизированного участка свои характеристики, которые определяют возможную площадь, высоту, этажность и внешний вид будущего дома. Но черногорцы нарушают все запреты, в том числе строят на неурбанизированных участках.

Мы в первую очередь интересовались у продавца или риелтора, урбанизирован ли участок под домом. Если они уходили от ответа, мы запрашивали информацию у юриста. Но выяснить это можно и самим, если обратиться в комитет по урбанизму. Там же заказывают урбанистическо-технические условия, где будут все параметры земли и дома, но надо быть готовыми к тому, что документа придется ждать два-три месяца. Получить условия можно на любой участок, для этого не обязательно быть собственником. Стоимость услуги — 50 €⁣ (5125 ₽).

Легализация постройки. Много лет в Черногории не было четких правил застройки и все возводили, как хотели и что хотели. В Будве много тупиковых улиц, а о каком-либо плане города говорить не приходится.

Затем появились градостроительные нормы и регламенты, а владельцев построенных домов обязали обратиться в комитет по урбанизму, представить документы на здания и пройти легализацию, то есть внести данные о своих объектах в государственный реестр.

Сделали это далеко не все. Огромное количество домов в Черногории не легализованы. Во многом из-за того, что сам процесс оказался не так прост, как говорили чиновники: получить документы самостоятельно не всегда легко и всегда долго.

До конца 2024 года планировалось принять закон, который позволит легализовать 90% уже построенных домов по упрощенной схеме, но к срокам в Черногории относятся довольно расслабленно: год закончился, а закон так и не принят. Наш юрист сказал, что выход закона переносят уже не первый раз, так что ситуация может еще долго не меняться.

Иногда проверить легализацию можно на сайте электронного реестра недвижимости. Понадобится кадастровый номер участка, по нему нужно найти карточку и перейти в раздел Tereti — «Обременения». В идеале там должно быть пусто. Любая отметка в этом поле — повод обратиться к юристу.

Можно купить дом и без легализации, учитывая, что таких объектов в стране очень много и большинство черногорцев не считают это проблемой. Но мы все же хотели избежать рисков, ведь однажды власти могут обратить больше внимания на этот вопрос и нелегальные объекты начнут сносить в угоду новой дороге, парку или просто для порядка.

Такие сносы происходят, хотя и нечасто. В 2023 году даже приняли решение о сносе незаконно построенного дома бывшего президента Черногории Мило Джукановича.

В Черногории в большинстве домов на каждый этаж есть отдельный вход с улицы, к которому ведет специальная боковая лестница: местные часто живут на одном этаже, а остальные сдают туристам или эмигрантам. Такой дом мы и начали искать. Принципиальное условие — найти два изолированных помещения, чтобы территории наших семей не пересекались.

Первый дом был в деревне Марковичи. Это в пяти километрах от Будвы. Два этажа, общая площадь — около 70 м², плюс две большие террасы. Стоимость — 100 000 €⁣ (10 249 000 ₽).

Из плюсов: две отдельные квартиры, вид на море, асфальтовая дорога прямо до дома.

Из минусов: практически нет своей земли, впритык стоит дом соседей, всю внутреннюю отделку и фасады надо переделывать, а сами этажи маленькие — всего по 35 м² на семью.

Второй дом — в поселке Главати. Это в восьми километрах от Будвы. Три этажа, ремонт сделан на первом. Второй и третий — только бетонно-кирпичный каркас, цена — 90 000 €⁣ (9 224 100 ₽). В конце 2024 года дом все еще продавался и стоил уже 110 000 €⁣ (11 273 900 ₽).

Из плюсов: большая площадь, 180 м², легко делится по этажам, можно сделать любую планировку комнат и есть свой участок — около четырех соток под сад.

Из минусов: потребуется вложить много времени и денег в ремонт и нет вида на море. Кроме того, были проблемы с дорогой до участка: часть земли, примыкающей к дороге, оказалась в собственности соседки, то есть по кадастровой карте права подъезда напрямую к дому не было. Правда, риелтор обещал договориться о сервитуте — юридически заверенном праве проезда по чужому участку.

Дом нам понравился, но мы уже знали, что доверять риелторам и собственникам нельзя, поэтому обратились к юристу. Тот сказал, что нет легализации, поэтому мы отказались от покупки.

Третий дом — в Марковичах. То есть там же, где и первый. Он выходил за рамки нашего бюджета, стоил 150 000 €⁣ (15 373 500 ₽), но мы поехали смотреть, понадеявшись на возможность торга.

Дом оказался огромным: три этажа общей площадью больше 200 м² и гараж. Плюсами стали большая площадь, возможность сделать изолированные квартиры, красивые каменные стены на первом этаже, свой сад, вид на море.

Минусы: необходимость серьезного ремонта, извилистый путь по узкой сельской дороге.

По кадастровой карте сразу стало понятно, что будут проблемы: гараж построен вне границ участка, на чужой земле.

Дорога, которая вела к дому, оказалась не в собственности государства, а проходила через 20 участков, каждый из которых принадлежал разным частным лицам. В любой момент любой из этих собственников мог на законных основаниях перекрыть проезд к дому.

Но дом нам понравился, поэтому мы с другом пошли в комитет по урбанизму Будвы уточнить информацию. Сотрудница комитета подтвердила все наши опасения, сказав, что этот дом никогда не будет легализован, а мы получим массу проблем, если решим его купить.

Четвертый дом — в поселке Дуб. Это между Котором, Тиватом и Будвой. Площадь — 130 м², три этажа, стоимость — 145 000 €⁣ (14 861 050 ₽). Позднее цена снизилась до 100 000 €⁣ (10 249 000 ₽), так как владельцы хотели продать дом максимально быстро.

Плюсы: свой сад, невероятный вид на горы и море, адекватный риелтор, который выразил готовность заняться вопросами легализации дома и статуса земли, хорошая дорога до участка, близость сразу трех городов.

Минусы: первый этаж непригоден для жизни из-за очень низких потолков, на третьем этаже находится всего одна маленькая спальня, а на втором этаже мы никак не смогли бы разместиться двумя семьями.

Именно невозможность сделать в доме две квартиры заставила нас отказаться от покупки без дальнейших проверок у юриста.

Пятый дом — в поселке Куляче. Это в десяти километрах от Будвы, недалеко от известного пляжа Каменово. Площадь — 134 м², цена — 145 000 €⁣ (14 861 050 ₽).

Плюсы: отличный вид на море, красивая природа вокруг.

Минусы: много маленьких комнат, пришлось бы делать перепланировку. Объект — не отдельно стоящее здание, а таунхаус: общие стены с соседями справа и слева. Мы все же искали отдельное здание. И самое сложное: дом стоит на горе и дорога до него — горный серпантин, по которым я не люблю ездить.

Шестой дом — в селе Станишичи в семи километрах от Будвы. Два этажа, 131 м², есть свой небольшой участок около трех соток. Цена — 170 000 €⁣ (17 423 300 ₽). Это дорого, и мы планировали отказаться от просмотра, но в последний момент все же решили съездить.

Плюсы: дом легко поделить на две квартиры, на каждом из этажей отличный ремонт, вид на море, есть место под сад или бассейн, красивая деревня рядом.

Минусы: дом стоит прямо у дороги, нет места для прогулок с собакой, высокая цена, на втором этаже одно помещение-студия, нет спален.

В дом мы влюбились сразу, он выгодно отличался от всех предыдущих вариантов ремонтом, красивым фасадом, хорошей транспортной доступностью. Внутреннюю отделку нельзя назвать идеальной, но туда можно было переехать сразу, не делая ремонт.

На этом варианте и остановились.

Мы запросили у юриста проверку дома, а у риелтора — скидку. Владельцы предложили снизить цену на 10 000 €⁣ (1 024 900 ₽), но даже так всей суммы у нас не было. Мы с будущими соседями начали искать деньги, решили продавать квартиру в России.

Параллельно я проверила дом и участок на сайтах ekatastar.me и geoportal.me. Там я не увидела проблем: до дома шла государственная дорога и он полностью стоял на своем участке, не нарушая границ соседей. Но нам нужна была более детальная проверка, поэтому мы ждали ответа от нашего юриста.

Примерно спустя месяц он принес вердикт: дом не легализован, но потенциал к легализации хороший, так как все условия соблюдены. Подаваться на легализацию можно уже сейчас, стоимость своей работы юрист оценил в 1000⁠—⁠3000 €⁣ (102 490⁠—⁠307 470 ₽) в зависимости от ряда нюансов и общих сроков, которые сложно предсказать. Мы решили, что сможем подать все документы на легализацию в начале 2025. Вероятно, этот процесс займет один-два года.

Из-за того, что продавцом выступало не частное лицо, а черногорская фирма с немецкими собственниками, наш юрист отдельно проверил фирму на отсутствие банкротств. За проверки в общей сложности мы заплатили юристу 400 €⁣ (40 996 ₽).

После этого мы вызвали кадастрового инженера, чтобы он проверил участок с точностью до сантиметра. Его нам посоветовал юрист, и мы заранее договорились с риелторами, чтобы они впустили нас на участок для замеров.

Выяснилось, что забор залез на чужой участок примерно на метр. Но на том участке были только заросли кустарников. Мы решили, что перенести забор несложно. Работа кадастрового инженера стоила 150 €⁣ (15 374 ₽). Цена зависит от количества точек, которые нужно поставить. Мы ставили четыре точки, так как участок простой формы.

Через риелтора мы донесли до собственника, что легализации нет, а забор стоит на чужой земле, и запросили за это дополнительную скидку. Собственник согласился продать дом за 150 000 €⁣ (15 373 500 ₽) — на 20 000 €⁣ (2 049 800 ₽) ниже изначальной цены.

Обсудив с будущими соседями все за и против, мы решили, что это лучший вариант для нас: хотя дом и дороже, чем мы планировали, но вложений требует гораздо меньше.

Двумя семьями мы сели за стол переговоров. В первую очередь обсудили стоимость каждого этажа. Первый был меньшего размера, с более старым ремонтом и, по общему мнению, должен был стоить 62 000 €⁣ (6 534 380 ₽). Второй оценили в 88 000 €⁣ (9 019 120 ₽), в том числе за лучший вид на море.

Мы решили жить на первом этаже, соседи — на втором. Все договоренности были устными.

Отдельно мы обсудили бытовые вопросы:

1. Договорились пользоваться парковкой на участке по очереди, так как место там всего одно: когда оно занято, другие оставляют машину за забором на обочине.
2. Решили согласовывать друг с другом любые изменения фасада дома.
3. Условились на случай продажи: если кто-то захочет продать свою часть, сначала нужно будет дать право выкупа соседям.
4. Спланировали дальнейшие инвестиции в дом: хотим общими усилиями сделать бассейн на участке и привести в порядок документы, чтобы было спокойнее, а ликвидность дома увеличилась.

Сначала мы подписали договор задатка в офисе риелторского агентства, где внесли наличными 20 000 €⁣ (2 049 800 ₽). В документе было указано, что мы обязуемся выйти на сделку в течение месяца. В случае нашего отказа эти деньги нам бы не вернули.

Следующим этапом стало оформление у нотариуса: все сделки с недвижимостью в Черногории нотариально заверяются. У него мы встретились примерно через месяц после того, как подписали договор задатка. На сделке присутствовали по одному человеку от каждой семьи, представители фирмы-собственника и их наемный директор Катарина, агент и два переводчика. Переводчики были для нас и для продавцов, которые говорили на немецком. Независимо от того, знаешь ли ты черногорский язык, для иностранцев переводчик обязателен. Его услуги стоят 50 €⁣ (5125 ₽) в час.

Нотариус через переводчика зачитал нам договор, мы поставили подписи и оплатили оформление — 320 €⁣ (32 797 ₽). Стоимость оформления была полностью на нас, и лишь за услуги переводчика для покупателей они заплатили сами.

Договор мы увидели только у нотариуса, заранее нам его никто не показывал. И это чуть не сыграло с нами злую шутку — расскажу об этом дальше в статье.

Собственниками стали я и сосед в долях по 50%. Наши супруги права собственности не получили, и это связано в первую очередь с долями: при наличии половинной доли и я, и сосед можем претендовать на ВНЖ. А если доля в собственности меньше 50%, ВНЖ не дают, то есть его не смог бы получить никто из нас четверых. Так как у мужа есть рабочий ВНЖ в Черногории, долю в доме решили оформить на меня. Никакого плана на случай форс-мажора, например развода, у нас нет, этот вопрос даже не обсуждали.

По договору нам отводился месяц, чтобы внести деньги на счет продавца, и это была самая увлекательная часть сделки. У нас лежало около 75 000 €⁣ (7 686 750 ₽) на счетах в Грузии и Черногории, остальное — наличными. Наличные продавцы принимать отказались, им нужны были деньги именно переводом.

Оказалось, в Черногории нельзя взять и принести в банк наличку, чтобы положить на счет. Для внесения наличных есть лимит: от 5000 €⁣ (512 450 ₽) до 10 000 €⁣ (1 024 900 ₽) в год в зависимости от банка. Суммы свыше должны быть подтверждены, то есть банк должен понимать, откуда взялись деньги. Принести договор о продаже квартиры в России нельзя: такие деньги отправляют через SWIFT, но из-за санкций перевод невозможен.

У друзей было 60 000 €⁣ (6 149 400 ₽) на грузинском счете, перевод с которого сделали без проблем. Еще 15 000 €⁣ (1 537 350 ₽) мы внесли на две черногорские карты в рамках лимита и перевели на счет продавца. Оставалось 55 000 €⁣ (5 636 950 ₽), которые нужно было как-то перевести.

Риелтор отправила нас на почту, сказав, что каждый из нас может отправить на счет продавца по 10 000 €⁣ (1 024 900 ₽). Мы заранее прописали в договоре, что плательщиком может быть каждый из нас четверых. Но на почте нам вежливо объяснили, что уже несколько месяцев такого рода платежи они не принимают. Тут мы занервничали.

После почты решили попытать счастья в банке Erste, где был счет получателя. Там сотрудница посмотрела на нас с сочувствием и сказала, что вносить можно по 1000 €⁣ (100 000 ₽) в день с человека. Но дала совет обратиться в другие банки и другие отделения их банка и попробовать отправить платежи там. И дальше началась веселая карусель: каждое утро мы вчетвером встречались у банка Erste, чтобы положить по 1000 €⁣ (102 490 ₽), а затем те из нас, у кого было время, шли в другие банки.

В некоторых у нас тоже принимали по 1000 €⁣ (102 490 ₽) с человека каждый раз, в некоторых приняли один платеж и сказали, что больше принимать не будут, другие банки просто сразу отказывали, и не всегда вежливо.

У банков не было единого регламента: в Erste в Будве принимали платежи каждый день, а в отделении в Тивате — только один платеж. На почте Будвы нам отказали, а в Тивате мы без проблем несколько раз отправляли по 1000 €⁣ (102 490 ₽).

Когда оставалось внести 4000 €⁣ (409 960 ₽), мы зашли в банк CKB Будвы. Оказалось, что там никаких лимитов нет, и мы внесли 4000 €⁣ (409 960 ₽) одним платежом. А через несколько дней 9000 €⁣ (922 410 ₽) внесли наши будущие соседи — тоже одним платежом. При этом за неделю до этого в отделении CKB Тивата мне отказали в отправке даже 1000 €⁣ (102 490 ₽). Особенно обидно, что мы узнали об отсутствии лимитов в этом отделении в самом финале наших мытарств, когда уже больше недели ходили в банки.

В банках брали комиссию — от 0,1 до 0,4%. Выше всего комиссия была на почте — 0,9%. За перевод 52 000 €⁣ (5 329 480 ₽) мы потратили на комиссию около 150 €⁣ (15 374 ₽).

Параллельно с хождениями по банкам разворачивалась и другая драма. Когда подписали договор, к владельцам фирмы, немцам, подбежала их директор Катарина, ушлая пожилая черногорка, и начала что-то быстро говорить про мебель. Мы только учим черногорский язык, поэтому поняли не все. Как оказалось, Катарина узнала, что в договоре нет ни слова про обстановку дома, и просила у немцев забрать диван, кофемашину, стиральную машину и садовую мебель.

Когда спустя два часа после подписания договора риелтор написала нам, что все перечисленное планируют вывезти, у нас был шок. Изначально в коммерческом предложении от агентства было написано, что дом продается со всей мебелью и техникой, и при просмотре доме агент тоже говорил, что все останется. Нам стоило позаботиться об этом заранее и внести этот пункт в договор. Но мы этого не предусмотрели, в том числе потому, что нам не прислали черновик.

На наши возмущения в агентстве сказали: «Ну мы попробуем что-нибудь сделать». К счастью, у нас сохранилось коммерческое предложение, и мы предъявили его риелтору. Немцы решили не спорить и согласились оставить все как есть. Катарина же, видимо, была так обижена, что вывезла из дома посуду, сушилку для белья и швабру. Для этого ей пришлось специально приехать в шесть утра, но, видимо, это того стоило.

На поиски дома мы потратили около полугода, еще полтора месяца ушло на юридическую проверку и около месяца — на оформление сделки. Ее можно завершить гораздо быстрее, но мы ждали, когда смогут прилететь немецкие собственники. Еще десять дней потратили на перевод денег.

Покупка недвижимости дает нам право на получение ВНЖ по этому основанию, но будет не быстро. Нотариус после сделки передает данные в кадастровую службу, и, когда информация о новых собственниках появится в реестре, можно получить документ о подтверждении права собственности — здесь это называется «лист непокретности». Говорят, процесс занимает три-четыре месяца, но иногда дольше. До перехода права собственности не получится ни подать документы на ВНЖ, ни продать недвижимость, если возникнет такая необходимость. Наши данные в кадастр пока не поступили.

Мы живем в новом доме с октября 2024 года. Здесь красиво и тихо, вокруг нас еще шесть домов, но в них никогда никого нет: возможно, это дачи на лето.

Соседи со второго этажа иногда приходят к нам пить кофе, а мы — к ним на ужин или на дегустацию домашней ракии  , которую они варят из яблок, груш, сливы и винограда. Жить рядом отлично: всегда можно попросить друг друга полить цветы или присмотреть за домашними животными во время отъезда.

Мы пока почти ничего не вкладывали в дом — только купили цветы, посуду и пледы. Лишних денег не осталось, поэтому начнем ремонт попозже. За это время как раз успеем понять, что мы хотим переделать и как.

Из коммунальных услуг оплачиваем только электричество, за первые два месяца получилось 145 €⁣ (14 861 ₽) в месяц за оба этажа. Пока делим сумму на две семьи, а в будущем планируем поставить отдельные счетчики на каждый этаж. Вода поступает в дом из горного источника, она бесплатная.

Мы должны были уплатить налог на покупку (сайт недоступен из РФ) — 3% при стоимости дома до 150 000 €⁣ (15 373 500 ₽) и 5%, если цена выше. Есть специальный отдел в общине Будвы, который делает независимую оценку и на основании этого принимает решение, не занижена ли цена искусственно. Мы заполнили заявку в общине и спустя неделю получили документы для уплаты: сумму налога не увеличили, мы заплатили 3% от стоимости дома.

Также раз в год уплачивается налог на владение домом, сумму рассчитывают индивидуально исходя из оценки стоимости налоговой службой. Ставка налога на недвижимость составляет от 0,1 до 1% от рыночной стоимости, а ее размер определяется решением муниципалитета в зависимости от типа, местоположения, качества и возраста недвижимости. Предполагаю, что будет 1000⁠—⁠1500 €⁣ (102 490⁠—⁠153 375 ₽) в год.

Пока мы не строим далеко идущих планов: не знаем, захотим ли остаться в Черногории насовсем, будем жить в этом конкретном доме или в будущем нам понадобится жилье побольше. Но пока нас все устраивает и мы рады, что у нас получилось купить дом.

1. В Черногории нет единого сайта продажи недвижимости. Если вы хотите купить дом, посмотрите как можно больше источников: чатов, сайтов агентств и подобных.
2. Когда нашли подходящее жилье, обязательно закажите проверку у юриста. Подводных камней много. Узнайте, идет ли дорога до участка и кому она принадлежит, какой статус легализации у дома, сколько там собственников.
3. Разберитесь, как устроены коммуникации: откуда в доме вода, сколько киловатт электричества заведено в дом и где находится септик.
4. Заложите расходы на комиссии, работу нотариуса, налог после покупки.
5. Если вы покупаете недвижимость у фирмы, убедитесь, что она не находится в процессе банкротства.
6. Если вы покупаете дом с мебелью и техникой, обязательно укажите это в договоре, составьте опись.
7. Пригласите кадастрового инженера, чтобы он точно указал границы участка.