Как не уплачивать налог, если продаем квартиру дороже, чем купили?

Освобождение от налога при условии покупки следующей квартиры не позднее трех лет с даты покупки проданной — миф. А занижать стоимость квартиры в договоре незаконно — это чревато административной или даже уголовной ответственностью для продавца.

Но есть способы уменьшить налог, не нарушая закон. Расскажу о них.

Вот какие способы есть в вашем случае:

1. Соблюсти срок владения квартирой, чтобы продать ее без налога, — пять лет либо три года для единственного жилья.
2. Воспользоваться налоговой льготой для семей с двумя и более детьми.
3. Продать каждую долю по отдельному договору и применить к каждому из них фиксированный вычет 1 000 000 ₽ вместо расходов на приобретение.
4. Использовать налоговые вычеты за покупку жилья, уплаченные проценты по ипотеке, социальные, стандартные и инвестиционные — они частично или полностью могут перекрыть доход от продажи.
5. Попробовать уменьшить сумму продажи на реальную стоимость квартиры в декларации 3-НДФЛ, если у вас есть дополнительные документы по расходам на покупку квартиры — сверх суммы, указанной в договоре.

Важно: если вы и члены семьи — не налоговые резиденты РФ, применить вычеты и расходы на покупку квартиры для оптимизации налога не выйдет. Ставка налога для налоговых нерезидентов — 30%. В этом случае проще выдержать минимальный срок владения квартирой либо продать ее в статусе резидента.

Самый простой способ избежать налога — выдержать срок владения жильем для безналоговой продажи. В вашей ситуации — пять лет.

Либо три года, если квартира на момент продажи — единственное жилье. Такое возможно, если на день продажи вы еще не оформите в собственность ипотечную квартиру, а также у вас нет другого жилья или доли в праве. Подробно о том, как определить статус единственного жилья, — в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

По закону семья с двумя и более детьми вправе не уплачивать налог с продажи недвижимости независимо от срока владения, если одновременно соблюдены пять условий:

1. В семье минимум два ребенка младше 18 лет или младше 24 лет, если они учатся очно. Либо налогоплательщик — один из указанных детей. Это как раз ваш случай, так как о продаже квартиры должны будут отчитаться все продавцы — оба родителя и каждый из детей. Возраст детей определяют на дату перехода права собственности от продавца к покупателю.
2. В год продажи или не позже 30 апреля следующего года семья приобретает другое жилье или полностью рассчитывается за него, если жилье покупали на стадии строительства. В вашем случае новая квартира уже куплена. Порядок, в котором продается старое и покупается новое жилье, неважен  , но вам нужно успеть продать квартиру в год покупки новой.
3. Приобретаемое жилье должно быть больше проданного по площади либо по кадастровой стоимости.
4. Полная кадастровая стоимость проданного жилья — максимум 50 млн рублей.
5. На момент продажи родителям и их несовершеннолетним детям не принадлежит в совокупности больше 50% в другом жилом помещении с общей площадью, которая превышает площадь приобретаемого жилья.

Отдельно поясню про последнее условие. Оно будет соблюдено, даже если у вас в собственности несколько квартир. Главное, чтобы площадь каждой из них была меньше площади приобретаемой — в вашем случае ипотечной квартиры. Площади не суммируются — каждую квартиру сравнивают отдельно. 

Если же есть жилье большей площади, придется считать доли. Их максимальный совокупный размер — 50%. Совокупный размер долей — это доли в одной квартире, например по 1/4 у матери, отца и двух детей.

Если доли в разных квартирах, каждую квартиру сравнивают с купленной отдельно.

Если соблюдаются все пять условий, каждый член семьи может не платить НДФЛ и не подавать декларацию. Однако до 30 апреля следующего года советую подать в ИФНС пояснение, которое подтвердит, что вы соответствуете всем пяти пунктам, чтобы у налоговой не было вопросов.

При продаже жилого имущества человек вправе уменьшить налогооблагаемую базу на фиксированный вычет в размере 1 млн рублей. Этот вычет относится к договору в целом — каждый продавец может использовать 1 млн соразмерно своей доле в продаваемом жилье.

Вашу квартиру можно продать по одному договору либо по долям — по отдельному договору каждую. В первом случае вычет составит 1 млн рублей на семью и налог 13% будет считаться так: (7 500 000 − 1 000 000) × 0,13 = 845 000 ₽. Столько уплатит семья.

Во второй ситуации вычет 1 млн рублей можно применить к каждому договору. Если предположить, что доля каждого члена семьи в квартире — 1/4, налог считают так: (7 500 000 / 4 − 1 000 000) × 4 × 0,13 = 455 000 ₽. При этом семья сэкономит на налоге.

В любом случае применить фиксированный вычет 1 млн рублей выгоднее для вашей продажи, чем учесть расходы на покупку этой квартиры — 500 000 ₽.

Еще один способ уменьшить налог — применить налоговые вычеты:

1. С покупки жилья — до 2 млн рублей на человека, если вы не использовали его ранее.
2. С уплаченных ипотечных процентов — до 3 млн рублей на человека, если не использовали его ранее.
3. Социальные, а именно на лечение, обучение, спорт, ДМС, — до 120 000 ₽ на человека в год.
4. Стандартный на детей.
5. Инвестиционный и другие.

Их можно применить одновременно с фиксированным вычетом 1 млн рублей. При хорошем раскладе налог вашей семьи можно свести к нулю.

Дети могут применить налоговый вычет только с квартиры, которую вы собираетесь продавать. Как покупатели своих долей в связи с продажей долей от маткапитала ранее, они имеют право на налоговый вычет пропорционально их долям к сумме официальных расходов на покупку — 500 000 ₽. Например, если у них по 1/4 квартиры, в качестве налогового вычета каждый сможет применить только по 125 000 ₽.

В вашей ситуации четко видно занижение реальной стоимости квартиры продавцом. Вы не указали, есть ли у вас документы, которые подтверждают реальные расходы на покупку, например дополнительное соглашение или расписка. Но если подтверждающие документы есть, вы можете попробовать представить их в налоговую и указать в декларации реальные расходы.

Но учтите, что на основании этих документов инспектор, скорее всего, проведет налоговую проверку продавца, если с момента продажи не прошло три года.

Опрос среди налоговых консультантов показал, что случаи, когда инспектор принимает реальные расходы на покупку жилья, есть, но они единичные. По закону нельзя его обязать. Инспектор вправе учесть только сумму, что указана в договоре купли-продажи.

Поэтому предлагаю в первую очередь попробовать предыдущие способы.

В вашем случае квартира в долевой собственности, значит, каждый из владельцев — самостоятельный продавец. Поскольку вы владеете жильем меньше минимального срока, каждый из вас должен отчитаться о продаже в ИФНС.

Вы и супруг должны подать декларацию 3-НДФЛ за себя, а также от имени каждого несовершеннолетнего ребенка.

Документы направляют в ИФНС по месту постоянной регистрации. Удобнее всего это сделать через личный кабинет налогоплательщика, так как через него можно оперативно получать обратную связь от инспекции.

В ваши с супругом кабинеты вы легко зайдете с логином и паролем от личного кабинета на госуслугах. Чтобы создать детские кабинеты, придется сходить в любое ближайшее отделение ИФНС и получить на каждого ребенка логин и пароль.

Гарантированный способ обойтись без налога при продаже — выдержать минимальный срок владения жильем.

Если продать квартиру нужно срочно, стоит рассмотреть, подпадаете ли вы под льготу для семей с двумя и более детьми.

Если не проходите — можно уменьшить налог за счет фиксированного вычета при продаже недвижимости в размере 1 млн рублей в совокупности с имущественным, социальным и стандартным вычетами. Иногда так можно вовсе обнулить налог с продажи.

Можно поэкспериментировать с реальными расходами на покупку, если есть документы, которые подтверждают не указанные в договоре суммы. Но учтите, что инспектор не обязан принимать их.