Как выгодно распорядиться ипотечной квартирой?

С женой и ребенком возраста 3-х лет живём в большой комфортной трехкомнатной квартире с родителями. У нас есть двухкомнатная квартира в ипотеку рыночной стоимостью примерно в 5 млн рублей, выплатить ипотеку планируем через год. Квартиру сдаём в долгосрочную аренду, что приносит за вычетом налога примерно 150 000 рублей в год.

Примерно через 3-4 года, когда ребенок пойдет в школу, планируем взять в ипотеку трёхкомнатную квартиру, сделать там ремонт и переехать туда жить.

Выбираем и пока не можем выбрать, какой же вариант лучше:

1. Продать двушку через год, ну пусть за 5 млн и вложить деньги в акции/облигации, чтобы получать доход хотя бы примерно 9-10% годовых до момента покупки трёшки. Но стоимость трёшек может вырасти намного больше.
2. Сдавать в долгосрок беспроблемным жильцам, но теряя в потенциальном доходе.

Продавать квартиру с невыплаченной ипотекой видится не лучшим вариантом, так как кредит взят в непопулярном банке.