Как мы чудом успели взять ипотеку и купить квартиру в Риге

Ни банк, ни нотариус не предупредили, что как иностранец я должен представить разрешение на покупку имущества от Рижской думы.

Мы с супругой уже больше пяти лет живем в Латвии по рабочей визе. Снимаем жилье в Елгаве — о ней я рассказывал в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Город находится в 40 км от Риги. Нам удобно здесь жить, потому что до работы можно добраться за 25 минут пешком или за пять минут на машине. Но есть и минусы: полное отсутствие досуга и развлечений — делать тут попросту нечего.

В какой-то момент нам захотелось купить собственную квартиру в Риге, где можно провести выходные или остаться на несколько дней.

В статье расскажу, как мы выбрали квартиру, взяли кредит и провели сделку, которая чуть не сорвалась по нашей вине.

Покупка жилья в Латвии устроена примерно так же, как в России. Варианты квартир ищут на специальных сайтах самостоятельно или обращаются за помощью к риелтору. Как правило, все объявления о продаже имущества в Латвии размещены на портале ss.com — аналоге «Авито». А риелторы, судя по обсуждениям на форумах, берут 3—10% от стоимости недвижимости — все зависит от сложности сделки.

Если на просмотре квартира понравилась, обычно покупатель и продавец договариваются о задатке. Саму сделку купли-продажи регистрирует нотариус, после чего документы подают на регистрацию.

В Латвии все сделки с имуществом проводятся только по безналичному расчету. Если покупатель берет ипотеку, то сначала он ищет подходящий вариант, а уже потом подает заявку в банк, потому что к заявлению на кредит прилагают отчет об оценке недвижимости.

Теперь расскажу подробнее, как это было у нас.

Мы начали искать варианты на ss.com с декабря 2021 года. Требования к потенциальному жилью выглядели так:

1. Бюджет покупки — до 60 000 €⁣ (4 914 972 ₽) с учетом ипотеки.
2. Минимум две комнаты — мы планировали работать удаленно из квартиры, но делать это из спальни или кухни не хотелось.
3. Пригодная к заселению сразу после покупки, хотя на небольшой косметический ремонт мы были согласны.
4. В пешей доступности от Тихого центра — это неофициальное название муниципалитета, которое больше распространено среди русскоязычного населения Латвии. Тихий центр — исторический район Риги с застройкой конца 19 — начала 20 веков, похожий на Петроградскую сторону Петербурга. У самих рижан он ценится выше, чем распиаренная среди туристов Старая Рига.
5. Зеленая зона рядом с домом, потому что у нас две собаки.
6. Красивый вид из окна — тут, как и в Петербурге, встречается вид в стену соседнего дома или во двор-колодец.

Еще до обзвона продавцов мы выбрали несколько потенциально понравившихся квартир и поездили по локациям, где они расположены. Хотели понять, как выглядит двор, улица, на которой расположен дом, что мы будем видеть, выходя из дома. Иногда по фотографиям в объявлении о продаже можно узнать, на какую сторону выходят окна, а значит, предположить полный вид из них.

Мы осмотрели пять-шесть разных домов снаружи, и выяснилось, что либо рядом нет зеленой зоны, либо вид из окна и состояние двора оставляли желать лучшего.

В итоге у нас остался один вариант — двухкомнатная квартира 42 м² с видом на липовую аллею за 57 000 €⁣ (4 682 498 ₽). Гостиная была объединена с кухней. Квартира располагалась недалеко от вокзала на тихой улице с липами. Все окна — на улицу, а не во двор-колодец.

При просмотре квартиры нас смутили две вещи: окна комнаты располагались как раз над железной парадной дверью, а в 100 м от дома была железная дорога. На мой вопрос, слышно ли поезда, хозяева ответили неопределенно: «Мы привыкли».

За день до просмотра этой квартиры я решил поднять потолок поиска на ss.com до 65 000 €⁣ (5 360 829 ₽) и увидел одно свежее объявление — двухъярусную квартиру 44 м² в мансарде за 65 000 €. Продавец пообещал просмотр только через полторы недели, потому что хотел набрать много желающих и показать всем в один день. Уже по фотографиям в объявлении мы поняли, что это вариант, который нам нравится.

Квартира была расположена в спокойном районе Авоты в 15 минутах ходьбы от Тихого центра. Рядом — липовая аллея. Само жилье необычное, с хорошим косметическим ремонтом и отличным видом из окон.

Продавец оставлял в квартире кухню со встроенным маленьким холодильником и стиральную машину.

За день до просмотра продавец поднял цену до 70 000 €⁣ (6 300 000 ₽), чтобы отсеять часть претендентов, которых, видимо, стало слишком много. Если после просмотра будет несколько покупателей, он планировал поднимать цену дальше. Судя по всему, ажиотаж зашкаливал, хотя повышение цены по типу аукциона — редкость для Латвии. Обычно претендентов мало, и они торгуются за каждый еврорубль.

В феврале 2022 года продавец устроил показ квартиры для потенциальных покупателей. Он собрал всех претендентов в один день. Мы ждали во дворе, когда он нас позовет, так как перед нами были люди. После нас стояли еще три пары на просмотр.

Все заняло 15—20 минут: мы прошлись по квартире, спросили, сколько человек жило в квартире и хватало ли им места. И сразу сказали продавцу, что готовы взять квартиру за 75 000 €⁣ (6 187 803 ₽).

Честно говоря, я надеялся, что на этом мы закончим и он примет решение, но продавец решил показать квартиру остальных желающим. Через час он позвонил и сказал, что больше нас никто не предложил. Если бы цена увеличилась, мы бы отказались от покупки.

Квартира нам очень понравилась. Мансарда расположена на шестом этаже семиэтажного дома постройки начала 20 века. Два верхних этажа надстроены несколько лет назад. Лифта не было, но в нашем случае это не было критичным параметром.

Судя по внешним стенам, надстройка сделана из пенобетонных блоков, внутренние перегородки — из гипсокартона, а из чего перекрытия — я так и не выяснил. Из-за надстройки дом возвышается над соседними. Благодаря этому, вид из окон простирается в обе стороны на несколько сотен метров.

На лестничной площадке четыре квартиры, кто соседи — не знаю до сих пор. Во дворе сохранилось старое каменное мощение. К квартире прилагалась еще кладовка в подвале. Когда продавец показывал ее, сказал, что это помещение можно использовать как бомбоубежище.

Никаких проверок квартиры мы не делали — этим обычно занимается нотариус.

После этого продавец прислал договор о задатке со своими паспортными данными, я внес туда свои, и при встрече мы подписали договор. Я перечислил на его счет в онлайн-банке 3500 €⁣ (288 491 ₽) — эта сумма пошла в стоимость квартиры. Если покупатели отказываются от сделки, задаток остается у продавца.

Заявление на ипотеку в Латвии подают только после того, как выбрали недвижимость для покупки. Мы подали документы в SEB Banka, так как я уже был их клиентом. Жена автоматически стала созаемщиком, банк потребовал от нее только выписки со счетов и согласие на сделку в простой письменной форме.

Условия кредита в Латвии не закреплены, и их не найти на сайтах банков, финальные условия выдвигает банк для каждого конкретного клиента. Он основывается на результатах проверки кредитной истории и, вероятно, на чем-то еще, ведомом только сотрудникам банка. Первоначальный взнос по ипотеке для граждан иностранных государств, как правило, от 30%.

У меня хорошая кредитная история, поэтому я мог рассчитывать на меньший процент взноса. Менеджер банка порекомендовал указать «хотя бы 20%, так как меньше не согласуют». Я так и сделал.

Происхождение первоначального взноса нужно подтвердить документами, например договором о продаже недвижимости или автомобиля. Если это накопления от заработной платы, то может потребоваться выписка от работодателя о ее размере. Но мы копили первоначальный взнос на счете в том же банке, где собирались брать кредит: мой работодатель переводил туда зарплату. Поэтому мне не пришлось дополнительно ничего подтверждать.

Оценка квартиры нужна для ипотеки. Ее заказывают у оценщика недвижимости. Он должен заранее знать, в каком банке будет оформляться ипотека, так как отчет оформляют по форме конкретного банка.

Мы обратились к специалисту, которого рекомендовал продавец. Я предварительно позвонил оценщику и пояснил, о какой стоимости мы договорились с продавцом. Как правило, оценщики понимают, какая «правильная» сумма должна стоять в отчете для банка. Услуги специалиста обошлись в 150 €⁣ (12 359 ₽).

За несколько дней он подготовил отчет. В нем была указана информация о доме, степень его изношенности, кадастровые данные о квартире, ее состояние, ремонт. Также приведен список аналогичных квартир, которые на тот момент были в продаже. На их основании оценщик делает вывод о рыночной стоимости жилья. И если стоимость квартиры ниже рынка, банк одобрит ипотеку на сумму, которая указана в отчете. В нашем случае была указана та же стоимость, за которую продавали.

Вот какие документы мы подали в банк:

1. Заявление на ипотеку.
2. Выписки со счетов о доходах и расходах за последние 12 месяцев.
3. Отчет об оценке объекта недвижимости.
4. Выписки со всех счетов в других латвийских банках — наш банк запросил их дополнительно. Мы просто скачали их из личного кабинета в виде эксель-файла.

Через несколько дней кредитную комиссию заинтересовали несколько приходов от физического лица на мой счет в другом банке. Меня попросили написать заявление в свободной форме и объяснить, почему посторонний человек сделал мне пять переводов за последние 12 месяцев. Я пояснил, что деньги пересылал человек из России, чтобы я купил для него товары в Латвии, — этого было достаточно.

Заявку рассмотрели примерно за неделю, и 28 февраля 2022 года мы получили одобрение.

Думаю, что если бы заявление подали спустя два месяца, то банк мог отказать или запросить дополнительные документы. Но нам удалось проскочить до того, как оформление документов для россиян усложнили.

Нам одобрили кредит на 10 лет с первоначальным взносом 16 000 €⁣ (1 319 555 ₽), тело кредита — 59 000 €⁣ (4 865 859 ₽).

У всех латвийских банков ставка по кредиту состоит из фиксированной части и Euribor — это ставка, по которой банки одалживают деньги на межбанковском рынке Европейского союза, что-то типа ставки Центробанка в России. Ставка действует не на весь срок кредита, ее закрепляют на определенный период, а потом пересматривают. Этот период может различаться в разных банках.

В нашем случае процентная ставка была 1,95% плюс Euribor, который на тот момент был отрицательным. То есть итоговая ставка — 1,95%, ее закрепили только на год. Ежемесячный платеж на старте составил около 550 €⁣ (45 348 ₽).

В 2023 году Euribor вырос, и ставка стала 5,928%. Но мы выплачиваем ипотеку досрочно, и ежемесячный платеж снижается. После изменения ставки кредита мы платим 250 €⁣ (20 612 ₽) в месяц.

Вместе с ипотечным договором обязательно оформляют страховку квартиры на год от несчастных случаев с квартирой. Она покрывает, например, пожар, наводнение, затопление соседями. Стоила 128 €⁣ (10 542 ₽).

Следующим шагом была сделка у нотариуса.

Большинство нотариусов к этому моменту уже отказались вести дела с российскими клиентами. В начале марта стали появляться санкционные списки россиян и нормативные документы, которые регламентируют работу с ними.

В этот период уровень неопределенности достиг своего пика. Мы очень переживали. У супруги даже было желание отказаться от сделки, потеряв 3500 €⁣ (315 000 ₽) залога. Но мне казалось, что все сложности — это ненадолго и что ситуация утрясется.

В нашем случае нотариуса нашел продавец. Перед тем как оформить сделку, нотариус сказал, что должен проверить, не входим ли мы с супругой в санкционные списки ЕС. По его оценкам, это могло занять до двух недель. Но в итоге на проверку ушло два-три дня, после чего нотариус назначил дату сделки.

Нотариус заказал выписку из Земельной книги — аналога нашего Росреестра, — чтобы убедиться, что продавец — это собственник.

12 марта мы с продавцом приехали на сделку в офис нотариуса и подписали договор купли-продажи. Нотариус говорил со мной на русском, а с продавцом — на латышском, потому что продавец немного понимал по-русски, а я — по-латышски.

Единственное, что нотариус пояснил мне отдельно, — это то, что я покупаю формально не отдельную квартиру, а долю в доме и общем имуществе, которая имеет границы конкретной квартиры. Какие это накладывает ограничения в моем случае, я не понял.

Весь процесс занял пару часов. Я перевел продавцу в онлайн-банке еще 12 500 €⁣ (1 030 778 ₽). Остальные 59 000 €⁣ (4 864 732 ₽) — кредитную часть — ему должен был перевести банк после того, как мы зарегистрируем право собственности в Земельной книге.

Услуги нотариуса стоили 152 €⁣ (12 532 ₽). Их в Латвии оплачивает покупатель — я оплатил банковской картой.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности в Латвии — 0,5%, в нашем случае — 3750 €⁣ (309 227 ₽). Я уплатил ее 18 марта. Все уплаты госпошлин — по реквизитам, никаких бумажных квитанций нет.

Сразу после этого я подал в Земельную книгу — аналог нашего Росреестра — документы:

1. Кредитный договор в двух экземплярах.
2. Договор купли-продажи в трех экземплярах.

Уже через три дня мне пришел ответ на электронную почту, что я как иностранец должен представить разрешение от Рижской думы на покупку имущества в Риге. Это связано с тем, что формально мы покупали не квартиру, а долю в доме и земле, на которой он стоит.

Как мне объяснили позже, это частая история для исторического центра Риги. По закону в Латвии иностранцы не могут владеть некоторыми видами земли. Земля для жилищного строительства, на которой стоял наш дом, попадала в их число, поэтому нужно было формальное разрешение от Рижской думы. Разрешение нужно было подать в Земельную книгу вместе с договором купли-продажи. Но ни банк, ни нотариус не предупредили об этом заранее.

Пришлось обзвонить четыре департамента Рижской думы, чтобы выяснить, какой именно выдает подобные разрешения и куда мне подавать заявление. По каждому телефону удивлялись моему запросу — говорили, что впервые о таком слышат, и давали другой номер телефона. Мне повезло: со мной везде говорили по-русски.

Спустя два дня звонков мне удалось найти имущественный комитет, который отвечает за это. Я спешно подал туда заявление, позвонил и уточнил, могут ли они рассмотреть его быстрее, чем за отведенные по закону 30 дней. В Земельной книге есть срок рассмотрения документов для регистрации — 30 дней, и он бы истек. А значит, мне бы отказали в регистрации сделки. Разрешение сделали за девять дней, и 4 апреля мы получили документ о зарегистрированном праве собственности.

Все документы я подавал лично. Но если иметь электронную подпись, можно подавать и онлайн.

На следующий день банк перевел продавцу оставшуюся сумму, после чего мы договорились с продавцом о передаче ключей и подписали акт приема-передачи квартиры.

В целом сделку мы оформили легко и быстро, а продавец относился с пониманием к бюрократическим проволочкам из-за нашего паспорта и выражал надежду, что вся ситуация скоро разрешится.

Мне нравится квартира, она необычная и при этом функциональная, несмотря на небольшую площадь. В ней есть какое-то ощущение романтизма и творческого духа. Вдвоем там комфортно, и можно не мешать друг другу даже в рабочие часы.

Сейчас в этой квартире живут наши знакомые. Что делать с ней, пока непонятно, потому что перспективы владения имуществом в Латвии для россиян не совсем ясны. Самое страшное, что может произойти, — это запрет на имущественные сделки с российскими паспортами. В этом случае нельзя будет ни продать, ни сдать жилье.

Говорят, что такое может произойти даже неформально — когда официального решения нет, но все нотариусы просто откажутся от таких сделок. Или Земельная книга будет бесконечно долго проверять документы и не регистрировать сделку.

Например, служба миграции при оформлении ВНЖ и прочих разрешительных документов в 2022 году начала дополнительно проверять всех граждан России. Некоторые проверки длятся уже год, и их срок просто продлевают дальше, не давая ни положительного, ни отрицательного решения. Ссылаются на то, что собрана не вся нужная информация. Поэтому есть вероятность, что придется выставить квартиру на продажу и, вероятно, продать ниже рынка.

1. Сначала покупатель ищет подходящее жилье, затем обращается в банк с заявкой на ипотеку, если планирует использовать кредитные деньги.
2. Когда банк одобрит ипотечную заявку, покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи у нотариуса.
3. Сделку регистрирует Земельная книга — аналог Росреестра в России.
4. Часто при покупке квартиры в историческом центре Риги иностранцам нужно формальное разрешение от Рижской думы — его подают в Земельную книгу вместе с договором купли-продажи.
5. После регистрации сделки покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры, и продавец передает ему ключи.