Мы изучили 13 тысяч объявлений о продаже участков в Подмосковье, которые опубликовали на сайте «Домклик».
Выяснили, что это за участки: какого размера, где расположены и сколько стоят. А также подсчитали, в каких районах Подмосковья самая дорогая и дешевая земля и что вообще влияет на ее стоимость.
Сколько стоят участки
Медианная цена земельного участка в Подмосковье составляет 1,6 млн рублей. При этом среднее арифметическое почти вдвое больше — 2,7 млн рублей. В статистике такое расхождение называют «длинным правым хвостом» или «эффектом Билла Гейтса»: дорогие участки сильно искажают среднее значение, поэтому ориентироваться лучше на медиану.
Элитные участки в основном располагаются в поселках недалеко от Мкада. Часто там есть все городские коммуникации — электричество, газ и даже центральное водоснабжение с канализацией.
Хорошая новость в том, что большинство участков не такие дорогие. Например, 11% лотов стоят менее 500 000 ₽ за участок. А 23% лотов, то есть почти четверть всех участков, стоят в диапазоне 500 000—1 000 000 ₽.
Кажется, что это сравнительно немного. По данным Сбера, в начале 2024 года квадратный метр новой квартиры в Москве продавали в среднем практически за 400 тысяч рублей. Выходит, за миллион можно купить либо полноценный участок земли, либо пару-тройку квадратов в столичной квартире.
Понятно, что придется еще потратить деньги на постройку дома, отделку и коммуникации. Но даже с учетом этого сравнение все равно будет не в пользу московских квартир.
Какая площадь у участков
Один из основных критериев при выборе участка — это его размеры. Посмотрим, какие участки и какой площади предлагают продавцы покупателям.
В отличие от цен, здесь уже нет длинного правого хвоста — медианная и средняя площади примерно равны и составляют классические 10 соток. Это хорошо заметно и на гистограмме ниже — у 60% участков площадь как раз в диапазоне 5—10 соток.
При этом нет какой-то значительной корреляции между площадью лота и его удаленностью от Мкада: и большие, и маленькие участки можно встретить по всему Подмосковью.
Как далеко участки от Мкада
Когда речь идет о загородном участке, для покупателя важна близость к Москве: насколько быстро можно добраться до города. На «Домклике» расстояние измеряют в километрах от Мкада.
И медианное, и среднее расстояние участка от кольцевой автодороги составляет примерно 60 км. Именно такая дистанция указана в значительном количестве предложений.
Очевидно, что стоимость участка зависит от его площади: при прочих равных большой участок будет дороже маленького. Но в первую очередь стоимость земли определяет именно удаленность. Это значит, что 5 соток могут стоить дороже, чем 10 соток, которые находятся немного дальше от Мкада.
Как удаленность влияет на стоимость сотки, можно визуально оценить по карте. На ней видно, что ценовая гистограмма напоминает концентрические круги: чем больше радиус круга, то есть расстояние от Мкада, тем дешевле сотка земли.
Если перейти от карты к графику в более привычном формате, можно сделать одно наблюдение. Стоимость сотки резко падает, пока расстояние от Мкада увеличивается где-то до 50—60 км. А вот дальше цена меняется уже не так сильно.
Выходит, нет большого смысла искать участки в глубине Подмосковья с целью сэкономить: земля от этого дешевле уже не станет. Причем это наблюдение работает примерно для половины лотов: напомним, что медианная удаленность участков от Мкада составляет 60 км.
Как цена зависит от расстояния и направления
Как мы выяснили, в радиусе 50—80 км от Мкада расстояние на цену участков практически не влияет. А именно там расположены 40% всех лотов. Мы подсчитали среднюю стоимость сотки земли на этой дистанции вдоль основных магистралей Москвы.
Оказалось, что дороже всего стоят участки на западе: по Киевскому шоссе — 407 тысяч рублей за сотку, по Ильинскому — 389 тысяч. Самые доступные из западных направлений — Новорижское и Волоколамское: около 150 тысяч рублей за сотку. Это, например, коттеджные поселки в 20—30 км от Истры: Загорье по Новорижскому шоссе или Карцево по Волоколамскому. Также среди самых дорогих направлений — Варшавское шоссе: большая часть участков здесь находится в границах Новой Москвы, средняя стоимость сотки — 310 тысяч рублей.
Самые дешевые участки — к востоку от столицы: традиционно считается, что на востоке Подмосковья хуже транспортная ситуация и экологическая обстановка. По Егорьевскому и Рязанскому шоссе сотка стоит 120—130 тысяч рублей, по Новорязанскому — 90 тысяч, по Горьковскому — 57 тысяч, по Носовихинскому — 39 тысяч. Например, дешевле 50 тысяч рублей за сотку предлагают землю в поселках Андрюшкино и Небывалино — это около 10 км от Павловского Посада.
В целом, если смотреть на карту, юго-западное направление выглядит наиболее дорогим в регионе. Не в последнюю очередь это связано с тем, что здесь находится Новая Москва, то есть местные жители получают столичную прописку.
В среднем на расстоянии до 30 км от Мкада сотка земли стоит 751 тысячу рублей. При этом на западе — более 1 млн, на востоке — около 500 тысяч. На северном и южном направлениях — примерно одинаково, в районе 770 тысяч рублей.
На расстоянии 30—50 км сотка земли стоит в среднем 320 тысяч, при этом самыми дешевыми становятся участки на севере, расположенные за каскадом водохранилищ, к северу от ЦКАД, — 250 тысяч рублей за сотку.
На расстоянии 50—80 км от Мкада средняя стоимость сотки — 140 тысяч рублей, при этом на западе цены в полтора раза выше средних, а на востоке — в два раза ниже. На расстоянии свыше 80 км по всем направлениям, кроме западного, средняя стоимость — около 80 тысяч рублей за сотку, на западе — 130 тысяч.
Что еще влияет на стоимость участка
Кроме площади и удаленности мы также изучили описания лотов, которые пишут продавцы. А потом проанализировали, какие слова дают прибавку к цене загородного участка.
В целом здесь все ожидаемо. У более дорогих участков в описании есть слова, которые относятся к коммуникациям, — «газ» и «канализация». Или слова, которые описывают социальную и транспортную инфраструктуру: «метро», «МЦД», «школа» и так далее.
Участки со словом «метро» в описании в среднем стоят в три раза дороже. Правда, одним лишь наличием метро вряд ли получится объяснить такую разницу цен. Дело еще и в том, что такие лоты располагаются ближе к Мкаду, а мы уже выяснили, что именно удаленность от кольцевой автодороги в первую очередь определяет стоимость подмосковных участков.
Что влияет на цену участков: мнение риелтора
Цену участка определяет большое количество факторов. Удаленность от Мкада, площадь участка, наличие коммуникаций — три основных.
Кроме этого решающее значение имеет «конфигурация» участка: его форма — дороже стоят участки правильной формы, прямоугольные или квадратные, — и ширина фасадной части.
В участок шириной менее 20 м будет тяжело вписать мало-мальски современный дом, ведь нужно отступить от каждой границы минимум 3 м. Останется 14 м, но ведь вы вряд ли заходите делать пятно застройки от забора и до забора, а значит, вам понадобится отступить более 3 м. Идеальная ширина начинается от 30 м, и это почти всегда «новоразмеченные» участки, в коттеджной застройке.
Также важный параметр для участков — вид. Панорама озера, речки, выход в лес всегда увеличивают ценность участка. И наоборот: близость промзон, складов, ЛЭП и прочего реквизита «антропоцена» будет поводом к снижению цены. По моему опыту, вид становится даже более важен, чем, например, наличие газа.
Планы по улучшению или ухудшению транспортной доступности каких-то уголков Подмосковья практически не сказываются на цене: население не верит, что планы действительно реализуются, а чаще даже не знает содержание таких очевидных для юриста-земельщика документов, как Генплан и ПЗЗ . В них можно увидеть ближайшее будущее участка и его округи, но туда мало кто заглядывает даже из покупателей — тем более из продавцов.
На цену должно было бы влиять наличие зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), но увы. Бывает, что участки задевают зоны ЛЭП, ОКН , газопроводов — но собственники удивляются самому их наличию и цену не сбавляют.
Благодаря низким ставкам ипотеки «на строительство» покупка участка — это сегодня единственное средство выгодно и быстро обрести собственное жилье. Те же новостройки могут быть сданы через 2—3 года, а дом сейчас строят за сезон.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
