Я составил договор найма жилого помещения, чтобы сдать квартиру иностранцам
Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции
Я сдаю квартиру в наем, и договор был нужен, чтобы упростить жизнь квартирантам и обезопасить себя.
Я взял структуру и разделы из образца, который нашел в интернете, — остальное составил сам. Мне этот документ очень пригодился. Дело было в Москве. В моей квартире уже жили пять человек и заезжал шестой — все иностранцы.
Если бы у меня жили граждане России, только договора было бы достаточно. Но в моем случае дополнительно надо было подавать уведомление о прибытии иностранца через МВД.
Такой порядок, если жильцов пять или меньше. Если больше, кроме уведомления о прибытии шестого и каждого последующего жильца надо пригласить в квартиру участкового. Он составит рапорт о возможности проживания большего количества людей.
В квартиру пришел участковый, проверил список проживающих из договора и составил рапорт. Но вовремя не передал его, чтобы я как собственник мог подать уведомление о шестом иностранце.
Нового жильца задержали за просроченную регистрацию. Отпустили его после того, как я позвонил и объяснил ситуацию, а участковый подтвердил, что по договору найма иностранец проживает в квартире, но рапорт вовремя не передали.
Если в квартире будут жить трудовые мигранты или иностранцы с другой целью посещения страны, в договоре надо определить поименно, кто будет находиться в жилье. А если состав жильцов меняется, пункт, где указаны их имена, придется переписать и заключить дополнительное соглашение. Так надо делать каждый раз, когда кто-то въезжает в квартиру или выезжает из нее.
Советую у каждого жильца проверять документы. Например, если это граждане России, то на подлинность паспорт через госуслуги — для этого потребуется авторизация на портале — и с помощью сервиса ФНС «Узнать ИНН», который косвенно подтверждает его подлинность. Лучше использовать сразу оба способа и не полагаться на один.
Если ИНН находится по серии и номеру документа, это значит, что в ФНС его предъявляли и сотрудники его нашли в базе выданных паспортов. Также можно проверить на подлинность и удостоверение личности иностранного гражданина.
Если ИНН не находится, скорее всего, у паспорта выдуманные серия и номер.
Еще проверьте патент на сайте многофункционального миграционного центра. ИНН должен совпасть с тем, что указан в патенте. Вид на жительство тоже можно проверить через сервис ФНС «Узнать ИНН».
6 условий, которые лучше подробно прописать в договоре найма жилого помещения
У вас получился очень грамотный шаблон договора найма. Подсвечу несколько моментов, которые можно добавить в договор, чтобы он подробнее урегулировал отношения между нанимателем жилья и проживающими.
Имущество. Если вы сдаете квартиру с мебелью, бытовой техникой и прочим, надо вписать в договор:
- перечень имущества, которое находится в квартире, чтобы зафиксировать, что вы передаете нанимателю в пользование;
- ответственность за сохранность имущества.
Срок. Вы не указали в договоре срок его действия. В этом случае договор считается заключенным на пять лет . И вам его надо было зарегистрировать в Росреестре. Если бы вы заключили договор на срок менее года, этой обязанности не было бы .
Вам надо будет определиться: если не хотите регистрировать обременение в Росреестре, укажите, что договор заключен на одиннадцать месяцев, или меньше.
Если договор заключили на срок от года и дольше, заявление о регистрации надо подать в Росреестр не позднее чем через месяц с даты заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрен административный штраф — 5000 ₽ .
Еще у вас нет условий досрочного расторжения договора. Чтобы для второй стороны это не стало внезапным сюрпризом, в договоре обычно прописывают, что при досрочном расторжении сторона-инициатор уведомляет о своем намерении вторую сторону не позднее чем за 30 дней до даты предполагаемого расторжения. Так у нанимателя будет время подыскать себе другое жилье, а у вас будет время найти себе новых нанимателей, чтобы квартира не простаивала.
Плата за пользование квартирой. Мы уже выяснили, что ваш договор будет действовать пять лет, так как вы не указали в тексте срок. Это долгий период, в течение которого инфляция будет съедать часть платы.
По закону повышать плату в одностороннем порядке нельзя, если только вы не договоритесь об этом при заключении договора. Вы можете указать в тексте, что наймодатель вправе изменять плату, но не чаще одного раза в год, не более чем на такую-то сумму — в конкретных цифрах или процентах — и обязательно должен уведомить об этом нанимателя не позднее чем за месяц до предполагаемой даты повышения.
Так вы хоть немного убережете свои доходы от инфляции. Наниматель, как правило, тоже в плюсе от этого условия: вы не будете расторгать с ним договор, чтобы сдать квартиру дороже, а небольшое повышение платы лучше, чем поиск нового жилья — возможно, с менее выгодными условиями.
Еще у вас в договоре нет обеспечительного платежа. Это не обязательное условие, вы можете заключить договор и без него. Но за счет этих денег вы смогли бы покрыть свои убытки, возникшие по вине нанимателей, — например, ремонт чего-то, поломанного жильцами, или задолженность по коммунальным платежам.
Если все будет в порядке, обеспечительный платеж можно будет вернуть или зачесть при расчете за последний месяц.
Коммунальные платежи. Вы в договоре предусмотрели оплату коммунальных услуг. Единственный нюанс — лучше было бы отделить их от платы за квартиру. Деньги, которые поступают вам в виде платы за пользование жильем, — ваш доход, и с него надо уплатить налог. Даже с денег, которые наниматель отдает вам за коммунальные услуги, ведь по закону обязанность оплачивать услуги ЖКХ лежит на вас как на собственнике жилья.
Когда кто-то несет расходы вместо вас, у вас появляется экономическая выгода. Исключение — ваши расходы на коммунальные услуги, которые зависят от показаний приборов учета. В этом случае экономическая выгода у наймодателя не появляется, поскольку такие выплаты производятся нанимателем в своих интересах .
Постоянно проживающие лица. Вы предусмотрели в договоре перечисление всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем.
Но вам следует учесть, что для вселения совершеннолетних обязательно нужно ваше согласие и соблюдение требования закона о норме общей площади жилья на одного человека.
Несовершеннолетних детей родители могут вселить без вашего согласия . Таким образом, условие о запрете регистрации несовершеннолетних детей, вписанное вами в договор, не будет работать, если кто-то из жильцов решит вселить и прописать своего ребенка.
Лучше указать в договоре, что лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, несут все обязанности по договору: должны вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт. Так они стали бы сонанимателями, а значит, ваши права были бы защищены лучше: круг лиц, с которых можно требовать выполнение условий договора, стал бы шире.
Порядок разрешения споров. У вас указано, что, если переговорами разногласия урегулировать не выйдет, спор будет рассмотрен в «удобном» суде. Но это не так. Если спор будет касаться прав на квартиру — например, лишения нанимателя права пользования и проживания в ней, — иск надо будет подать по адресу квартиры .
А если спор будет касаться невыполнения кем-то из вас условий договора, иск подают по месту жительства ответчика. .
В целом у вас получился толковый и грамотно составленный договор. Если захотите его немного доработать, внесите изменения — подпишите дополнительное соглашение с новыми условиями к основному договору.
