Как считать срок владения после перепланировки в квартире?

Сразу обрадую вас: срок владения квартирой останется таким же, как и был. Риелтор, видимо, ошибся и путает регистрацию права собственности и внесение изменений в технические характеристики объекта. Расскажу подробнее.

По общему правилу право собственности на недвижимость — квартиры, дачи или землю — возникает с момента государственной регистрации. То есть когда в Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН, внесли соответствующую запись об этом.

Чтобы появилось новое право собственности на объект, предыдущее право должно прекратиться. Это может произойти по разным причинам. Например, если собственник:

1. отчуждает объект — продает его, дарит, меняет на что-то;
2. уничтожает объект — например, сносит дом;
3. отказывается от права собственности — например, если у человека есть участок в заброшенной деревне, он им не пользуется, но платит налог;
4. объединяет или перераспределяет земельные участки — тогда право на старые участки прекращается и появляется право на новый объединенный или новые перераспределенные участки.

При перепланировке предыдущее право собственности никуда не исчезает — меняется только конфигурация квартиры, но в пределах внешних границ. То есть квартира как объект продолжает существовать, просто меняются технические характеристики. Например, был раздельный санузел — стал совмещенный. Были смежные комнаты — стали изолированные.

Все изменения нужно зафиксировать в техническом паспорте — документе о технических характеристиках квартиры. Вам выдадут техплан и техпаспорт со свежей датой, но эта дата не имеет отношения к регистрации права собственности. Право собственности, которое подразумевает владение, пользование и распоряжение, подтверждается регистрационной записью в ЕГРН.

При этом кадастровый учет объекта не меняется — в едином реестре продолжает существовать тот же объект с тем же кадастровым номером. Соответственно, сохраняется регистрационная запись о праве собственности и дата в том числе. Поскольку границы квартиры не изменились, а поменялись только технические характеристики, то и сама квартира, и регистрация права остались прежними.

Доход, который человек получает от продажи квартиры, облагается НДФЛ. Но если собственник владел проданным объектом в течение минимального срока владения, он не платит налог на доход.

Минимальный срок составляет три года, если квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жилье собственника. В остальных случаях минимальный срок владения будет пять лет.

Отсчитывать начало минимального срока нужно с момента первоначальной регистрации права собственности.

Такое мнение высказала ФНС. Она пояснила, что даже если у налогоплательщика увеличилась площадь квартиры в результате перепланировки, а внешние границы не изменились, то право собственности на эту квартиру все равно не прекращается. И момент возникновения права собственности — это момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

• Например, жительнице Брянска в 1989 году подарили часть дома. Она обложила бревенчатые стены кирпичом и надстроила второй этаж. В 2015 году она смогла по суду добиться, чтобы ее долю в праве общей долевой собственности в домовладении признали отдельной квартирой, и зарегистрировала право собственности на квартиру в 2016 году.
• Через год, в декабре 2017, женщина продала свою квартиру. Налоговая решила, что жительница Брянска должна уплатить налог, поскольку владела проданным объектом меньше установленного минимального срока. ИФНС посчитала, что это новый объект, поскольку площадь квартиры, в которую превратилась подаренная часть дома, была 63 м², а площадь квартиры, которую продала женщина, стала 101 м².
• Женщина не согласилась и пошла в суд. Суды первых трех инстанций сказали, что налоговая права и налог заплатить надо. Верховный суд сказал, что площадь изменилась из-за реконструкции жилого дома, а не из-за того, что женщина создала новый объект. И поскольку все это время она владела объектом недвижимости, который потом реконструировала, то доход от продажи квартиры не должен облагаться налогом, ведь проданная квартира находилась в собственности продавца более пяти лет. Верховный суд признал решение ИНФС незаконным.

Поэтому если вы хотите сделать перепланировку, но переживаете по поводу минимального срока владения, то не беспокойтесь: срок владения никак не изменится.

Мы рассказывали, как правильно оформлять перепланировку и как уменьшить налог при продаже квартиры. Посмотрите, возможно, какие-то советы вам пригодятся.