Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?

Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.

Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.

Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2012 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.

Поскольку вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, то есть использовали в бизнес-целях, доход от его продажи облагается налогом.

Неважно, что до продажи помещение было в собственности более 10 лет. Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют.

Также не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. У ИП налог будет исчисляться по применяемому режиму, а человеку без такого статуса, в том числе бывшему ИП, начислят НДФЛ.

Вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, после прекращения регистрации ИП. Поэтому доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Учтите, что заявить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу не получится. Это можно сделать только для нежилого помещения, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.

Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения. Кадастровую стоимость смотрите ту, что указана в ЕГРН на 1 января года, когда помещение было продано.

Выбрать следует большую из сумм:

1. цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;
2. кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена из договора меньше этого показателя.

Поясню на примере. Допустим, в 2022 году вы продали нежилое помещение за 4 300 000 ₽. Его кадастровая стоимость на 1 января 2022 года — 6 000 000 ₽. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7 и сравниваем с продажной ценой:

• 6 000 000 ₽ × 0,7 = 4 200 000 ₽ < 4 300 000 ₽

Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 559 000 ₽: 4 300 000 ₽ × 13%.

Если помещение продадут, например, за 4 000 000 ₽, тогда налог придется заплатить с 4 200 000 ₽, ведь кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог — 546 000 ₽: 4 200 000 ₽ × 13%.

Декларацию за 2022 год надо будет подать до не позднее 2 мая 2023 года — на этот день переносится срок сдачи 3-НДФЛ из-за того, что 30 апреля 2023 года выпадает на выходной день — воскресенье. Уплатить налог — до не позже 17 июля того же года, поскольку крайний срок уплаты 15 июля 2023 года — суббота.

НДФЛ при продаже недвижимости не платят, если на дату сделки истек минимальный срок владения:

1. три года, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации;
2. пять лет, если недвижимость досталась в собственность иным путем. Правило работает и для коммерческой недвижимости, которую не использовали в бизнесе.

Также минимальный срок в три года действует, если на дату продажи жилье единственное.

Если срок владения меньше, придется подать декларацию и заплатить налог. В судебной практике я не нашла ситуаций, где бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока владения и не использовал в бизнесе, налоговики доначислили бы НДФЛ с дохода от продажи.

Вот несколько примеров, когда у налоговой возникали претензии к экс-ИП.

• Человек продал нежилое помещение, которое он использовал в бизнесе, ранее минимального срока владения и не задекларировал доход от продажи. Налоговая доначислила НДФЛ, пени и штраф, и суд с этим согласился.
• Другой случай. Собственник продал нежилые помещения, которыми владел меньше минимального срока владения, задекларировал доход от продажи и заявил по ним имущественный вычет. ИФНС отказала в вычете — сказала, что помещения предназначены для предпринимательства, то есть для ведения коммерческой деятельности, а не для личных нужд. Значит, вычет по этим помещениям заявлять нельзя.
• Дополнительный аргумент для отказа в вычете был такой: когда собственник был ИП, его основным видом деятельности была сдача внаем собственного недвижимого имущества. Поэтому ИФНС доначислила налог со всех доходов без учета расходов, штраф и пени, и суд ее поддержал.

Я хочу обратить ваше внимание вот на что.

Если вы продали оба нежилых помещения в 2022 году и отразите в декларации 3-НДФЛ за 2022 год доход от продажи только одного из них, то это наверняка заинтересует налоговиков. Ведь у них будет информация от Росреестра, что вы продали два помещения, за какую цену и кто покупатели.

Поэтому ИФНС, скорее всего, попросит вас пояснить, почему при продаже двух нежилых объектов вы задекларировали доход и рассчитали НДФЛ только по одному из них.

Тогда вы можете написать письмо и объяснить следующее:

1. Одно из помещений куплено более 10 лет назад — вы просто вложили деньги в недвижимость.
2. Вы никогда не использовали это помещение, чтобы получать доход. Например, с момента покупки не сдавали его в аренду.
3. По этому помещению вы исправно платили налог на имущество физлиц, даже будучи ИП на УСН или ПСН, если вы работали на этом налоговом режиме. Суды расценивают уплату налога как дополнительный довод в пользу ИП. Ведь на УСН не платят налог на имущество с бизнес-объектов, не включенных в региональный перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.

Такого пояснения должно быть достаточно.