«В пяти минутах ходьбы — кремль»: как я купила однушку для сына, потратив наследство

Несколько лет назад мне и моим родным по наследству досталась двухкомнатная квартира в Великом Новгороде.

Она была чистой, просторной, с отличной планировкой, но требовала основательного ремонта. Сдавать ее родные не хотели, так что несколько лет квартира ела деньги за коммуналку.

В 2019 году моему старшему сыну позволили в ней жить вместе со своей девушкой при условии оплаты коммунальных услуг. И наконец летом 2021 года родные созрели, чтобы ее продать. Сделка состоялась в августе, мы расстались с квадратными метрами в центре города за 3 700 000 ₽.

Квартира принадлежала бабушке и дедушке — родителям моей мамы. Кроме нее у них есть еще одна дочь и четыре внучки. Бабушка с дедушкой позаботились о нас всех, оставив завещание, по которому дочери после их смерти получили доли по 30% квартиры, а внучки — по 10%.

После продажи квартиры мы заплатили 50 000 ₽ за работу риелтора, а также каждая из своей доли возместила затраты на госпошлины, нотариуса и ячейку в банке. В итоге за вычетом всех затрат дочери получили по 1 065 800 ₽, а внучки — по 362 600 ₽.

Перед получением денег мама посоветовалась с моими сестрами и предложила сделку: она отдает мне свою часть бабушкиного наследства, а за это я не претендую на долю в маминой квартире после ее смерти и выполняю еще одно условие — покупаю однушку для моего старшего сына. В пересчете на деньги речь шла о маминых 1 065 800 ₽ и моих 362 600 ₽, что в сумме давало 1 428 400 ₽.

До того как состоялся разговор с мамой, я планировала использовать свою долю бабушкиного наследства для установки имплантов, а остаток инвестировать, чтобы в будущем помочь старшему сыну с первым взносом на квартиру. Но мы обсудили ситуацию с мужем и решили, что пресловутая синица в руках — квартира сейчас для одного из детей — лучше журавля в небе когда-нибудь, и согласились.

Дело было осенью 2021 года, в преддверии традиционного зимнего подорожания недвижимости. До начала СВО оставалось немногим менее полугода.

Я написала маме расписку о том, что получила от нее деньги в счет своей доли наследства, и в сентябре 2021 года передо мной встала задача купить старшему сыну однокомнатную квартиру, исходя из 1 428 400 ₽. На тот момент за эти деньги в Великом Новгороде можно было приобрести комнату в общежитии либо убитую квартиру гостиничного типа, КГТ, где-нибудь в спальных районах города, сделать в ней минимальный косметический ремонт и приобрести бытовую технику и мебель.

Цены на новые однушки-студии без отделки на окраине города начинались с 2 100 000 ₽, а на вторичном рынке стоимость подходящих однокомнатных квартир без ремонта была от 1 700 000 ₽ и выше.

Мы решили, что вкладываться в гостинку с ремонтом нерационально. Продать такой тип жилья намного сложнее, чем однокомнатную квартиру. Ремонт ненамного повысит ценность КГТ, да и для покупателей он обычно незначим. Вторым важным аргументом мы посчитали вероятность однажды самим переехать в эту квартиру, если кому-то из детей понадобится расширение жилья из-за рождения ребенка, а нам по возрасту — более низкий этаж.

Моя мама на тот момент жила на пятом этаже и переезжать категорически отказывалась, что сделало ее добровольным узником своей квартиры из-за отсутствия физической возможности регулярно спускаться оттуда на улицу и подниматься обратно. Так что к покупке квартиры мы изначально отнеслись как к некому пополнению долгосрочного жилищного фонда семьи. Все наши дальнейшие решения и действия определялись именно этой установкой.

За сентябрь мы со старшим сыном и его девушкой просмотрели более 20 квартир на вторичном рынке — и с ремонтом, и без. Едва не купили симпатичную сталинку в самом центре, на соседней с нами улице, но сопутствующие обстоятельства сделки были таковы, что мы не рискнули. Нас спугнули несовершеннолетние дети хозяев в анамнезе квартиры, вранье риелтора и собственников.

Еще мы нашли необычную однушку за рекой, тоже в старом центре, с выходом в Нарнию — так мы назвали дверь, ведущую в дополнительное пространство под крышей. Квартира стоила 2 400 000 ₽, но, пока мы обсуждали, стоит ли брать кредит на большую сумму, ее продали.

Деньги на квартиру все это время лежали в банках: 999 000 ₽ — в ВТБ под 10%, остальные — в Т⁠-⁠Банке под 6%. Спустя месяц бюджет на покупку квартиры пополнился на 10 000 ₽.

Уже на этапе просмотра и обсуждения квартир нам с сыном стало ясно следующее:

1. Квартиру с готовым ремонтом брать не стоит — в основном либо из-за невысокого качества ремонта и материалов, либо из-за сомнительного дизайна. Ни одной квартиры с минималистичным светлым интерьером мы не увидели. Качество ремонтов было просто без комментариев — в лучшем случае косметика.
2. Спальные районы и окраины не подходят, в том числе на перспективу продажи или нашего переезда к старости. Важно, чтобы рядом была зеленая зона и места для прогулок. В идеале — старая часть города внутри Окольного вала.
3. Нам придется взять кредит. Все, что я делаю в жизни, предпочитаю делать основательно или не браться вовсе, поэтому вариант купить абы что сразу был не для меня.
4. Сумму кредита нужно планировать с расчетом на то, что мы будем делать тотальный ремонт с выравниванием стен и полов, закрытием щелей, полной заменой сантехники и электрики.

За время поисков квартиры я отправила заявку на кредит наличными сразу в несколько банков, запросила 700 000—900 000 ₽. Самые выгодные условия предложили в Т⁠-⁠Банке, к тому же с возможностью выбора суммы.

С учетом моего денежного потока, который в основном идет именно через этот банк, менеджер после некоторых переговоров одобрил мне ставку 8,9% без страховки. Думаю, свою роль здесь сыграл успешно закрытый годом ранее кредит и мой поднебесный кредитный рейтинг. С тех пор кнопка «получить деньги на счет» ждала момента, когда я ее нажму.

К концу сентября мы нашли однокомнатную квартиру на первом этаже кирпичной пятиэтажки. Она стоила 1 800 000 ₽ и находилась в том же доме, где 12 лет назад мы продали за ту же сумму такую же квартиру мужа — только на втором этаже с балконом. Планировка была почти идентична.

Мы решили остановиться на этом варианте по нескольким причинам:

1. Исторический центр города.
2. Высокий первый этаж.
3. Окна, которые выходят на тихую пешеходную зону вдоль Окольного вала.
4. Десятиметровая зеленая зона между дорожкой и домом.
5. В пяти минутах неспешной ходьбы — кремль и центральный парк, станция скорой помощи, рынок и магазины, в том числе круглосуточные.
6. Светлая солнечная сторона, теплая — зимой при срезанных батареях было жарко.
7. Чистый подъезд.
8. Ремонт сетей и крыши, запланированный в ближайшие годы.
9. Пешая доступность до нашей с мужем квартиры в пределах 15 минут, в пяти минутах — два друга детства старшего сына и моя мама.

Сын отправил маме и моим сестрам фотографии квартиры и вид из окна, им все понравилось.

Квартиру продавали мужчина и женщина-риелтор. Как позднее выяснилось, это были муж и жена, которые купили этот объект у наследницы бывшей владелицы за 1 550 000 ₽ и заработали на сделке за месяц около 200 000 ₽. В 2023 году нам пришел перерасчет за отопление на сумму около 2000 ₽. Забавно, что он выпал ровно на тот период, когда квартирой владели риелторы и частично наследница.

Я занималась сделкой вместе с подругой-юристом: она проверила квартиру на долги, обременения, запросила данные о ранее прописанных жильцах и что-то еще в Росреестре. Все договоры и расписки тоже сделала она, а в качестве оплаты взяла одно из моих украшений.

Квартира оказалась чистая. Прежняя владелица жила в ней одна много лет, от мужа наследницы разрешение не требовалось. Сделку провели через ячейку в банке, платили за нее пополам — вышло 700 ₽ на двоих, за госпошлину я отдала 2000 ₽.

В начале октября 2021 года квартира площадью 30,3 м² перешла в мою собственность. В договоре была указана цена 1 550 000 ₽ и 200 000 ₽ как неотделимые улучшения. Так предыдущие хозяева обошли необходимость уплачивать НДФЛ, поскольку владели объектом меньше минимального срока. За это нам сделали скидку 50 000 ₽. Им повезло, поскольку как ИП я не могу подать на налоговый вычет, остальные члены семьи тоже работают не по найму.

Квартира на момент покупки находилась в классическом для старого фонда состоянии бабушкиного ремонта. При покупке мы не обратили внимания на то, что через нее сделан вход газа для всех жильцов дома: газовая труба появляется в квартире в прихожей и тянется вдоль стены через санузел до окна кухни, где уходит наверх к соседям.

Зашивать такие трубы запрещено, доступ должен оставаться по всей длине. Впрочем, на наше решение о покупке это все равно бы не повлияло, а с трубой мы в итоге придумали, как быть: и скрыли, и закон не нарушили. Но об этом я расскажу в следующей части истории.