Я потратила маткапитал на добрачную квартиру мужа и не стала претендовать на свою долю

Когда мы поженились, каждый выплачивал свою ипотеку.

Мы живем в Орле. До свадьбы я и муж купили по двухкомнатной квартире в новостройках. А в сентябре 2019 года, когда поженились, каждый выплачивал свою ипотеку. Моя квартира только строилась. А дом супруга как раз ввели в эксплуатацию. Его квартира была с отделкой от застройщика — заезжай и живи. Мы так и сделали.

В феврале 2021 года у нас родился ребенок, поэтому я получила право на материнский капитал. К тому времени мой кредит уже был закрыт, поэтому деньгами маткапитала мы решили погасить часть ипотеки мужа. Но когда я сказала, что по закону придется выделить доли мне и ребенку, муж отказался от этой идеи.

Чтобы договориться, пришлось искать вариант, который всех устроит. Расскажу, какую схему предложил нам нотариус, что мы уже сделали и что еще предстоит.

Можно было бы купить общую квартиру и потратить маткапитал на нее. Но к тому времени инфляция бы его обесценила, ведь маткапитал индексируется не так быстро, как растут цены на недвижимость. Например, за три года моя квартира подорожала почти вдвое — на 2 500 000 ₽. А маткапитал рос не так быстро: на первого ребенка в 2020 году он составлял 466 617 ₽, а в 2022 году — 524 527 ₽.

Вкладывать маткапитал в свою будущую пенсию я не хотела. Посчитала, что это инвестиция в слишком далекое и туманное будущее, до которого еще нужно дожить.

Вариант потратить маткапитал на образование ребенка меня тоже не устраивал. Я не знала, будет ли он ходить в детский сад или посещать кружки, у которых есть образовательная лицензия. Что касается высшего образования, то я не представляла, сколько оно будет стоить в 2038 году. И вообще, будет ли к тому времени действителен мой сертификат о маткапитале.

Поэтому я стала думать, как потратить маткапитал на ипотеку мужа. Проблема была в том, что если гасишь часть ипотеки маткапиталом, собственник должен выделить всем членам семьи доли согласно вложенному маткапиталу. И неважно, куплена квартира до брака или в браке: выделить доли все равно нужно всем.

Мужа не смущало, что у нашего ребенка будет доля в его квартире. Но остальную часть квартиры он хотел оставить в своей собственности, поскольку у меня уже была своя недвижимость. Получилось, что мы оба купили до брака недвижимость и муж хотел, чтобы у каждого так и осталось по квартире в личной собственности.

Я стала искать способы, как не выделять мне долю в добрачной квартире мужа.

Я сходила на бесплатную консультацию к нотариусу. Она объяснила, что маткапитал — это, по сути, не наши деньги, поэтому ими нельзя распоряжаться как нам хочется. Их выделяют на семью, так что муж обязан выделить доли и мне, и ребенку. Но потом я могу подарить ему свою.

Вот какой получился план действий:

1. Составить у нотариуса предварительный договор о намерениях. В договоре прописать, что муж обязуется выделить мне и детям доли в квартире. И добавить, что после этого я подарю ему свою долю.
2. Погасить маткапиталом часть ипотеки мужа.
3. Дождаться, когда муж полностью погасит ипотеку, и снять с квартиры обременение.
4. Заключить у нотариуса соглашение об оформлении квартиры в общую долевую собственность и выделить доли мне и ребенку.
5. Заключить договор дарения, по которому я безвозмездно передам в собственность мужа свою долю в праве на квартиру.

Мы обсудили с мужем этот вариант, и он нас устроил.

В июне 2021 года мы пришли к нотариусу, чтобы заключить предварительный договор о намерениях. Взяли с собой документы:

1. Паспорта.
2. Свидетельство о рождении ребенка.
3. Свидетельство о заключении брака.
4. Договор долевого участия мужа.
5. Сертификат на материнский капитал.

Мы прописали в договоре, что доли в квартире распределятся таким образом, когда муж выплатит ипотеку:

• Ему достанется 14/25.
• Мне — 9/25.
• Ребенку — 2/25.

Объясняю, как мы рассчитали эти доли. Площадь квартиры — 50 м². Муж купил ее за 2 167 000 ₽, а маткапиталом собирался оплатить 483 882 ₽. То есть маткапитал покрывал стоимость 11,2 из 50 м². Эти 11,2 м² принадлежали всей семье и должны были делиться поровну между родителями и ребенком, то есть на 3. В итоге минимальная доля одного члена семьи составила 3,7 м², но мы округлили ее до 4 м². При общей площади в 50 м² получилось, что ребенку полагается 4/50 или 2/25 доли. То есть нам с мужем оставалось 23/25.

Дальше расчет был такой: до брака муж внес за квартиру первоначальный взнос 300 000 ₽ и два ежемесячных платежа. Эта сумма покрывала стоимость 10 м² — 10/50, или 5/25 доли. Так что муж получил на 5/25 доли больше, чем я. Он — 14/25, а я — 9/25.

Мы подсчитали, что муж точно выплатит ипотеку раньше 1 января 2025 года. Так что и доли обязались выделить до этой даты. А дополнительно прописали в предварительном договоре, что свою долю я отдаю мужу по договору дарения.

За услуги нотариуса мы заплатили 3500 ₽.

Когда мы подписали договор о намерениях, я заполнила на госуслугах заявление на погашение части ипотечного кредита деньгами материнского капитала. Приложила фото ДДУ мужа и выписки из ЕГРН. А еще указала реквизиты ипотечного банка мужа и номер его кредитного договора.

Пенсионный фонд сам связался с банком и проверил, есть ли там у мужа ипотека. А через неделю в мой личный кабинет на госуслугах пришло сообщение, что ПФР рассмотрел и одобрил мое заявление.

Вскоре менеджер банка позвонил мужу и пригласил его в отделение. Там он подписал заявление на досрочное погашение кредита деньгами материнского капитала. Примерно через месяц долг уменьшился на сумму маткапитала.

Если все пойдет по плану, муж досрочно закроет ипотеку в 2022 или 2023 году. Рассказываю, как именно мы реализуем оставшиеся пункты своего плана.

Квартира будет в залоге у банка, пока муж не погасит кредит. До этого момента он не сможет выделить доли мне и детям. Но когда муж закроет ипотеку, представитель банка подаст в Росреестр документы, чтобы снять обременение.

Большинство банков делают это с помощью внутренней электронной системы, а бывшему заемщику не нужно писать никаких заявлений. Так было у редактора этой статьи: через две недели после того, как она погасила ипотеку, ей на электронную почту просто пришло уведомление от банка, что обременение снято.

Но я слышала, что иногда процедура занимает и целый месяц. Это зависит от расторопности банка и того, есть ли у него электронное взаимодействие с Росреестром. А еще от вида закладной, которую он оформлял с заемщиком: она бывает бумажная и электронная.

В самом Росреестре обременение снимают в течение трех рабочих дней после того, как из банка поступили документы. Информация об этом вносится в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что на квартире больше нет обременения, можно заказать оттуда выписку. В 2022 году это стоит 350 ₽.

Когда банк снимет обременение с квартиры, мы оформим у нотариуса соглашение о выделении долей на основании предварительного договора. Нам понадобятся:

1. Паспорта.
2. Предварительный договор.
3. Свидетельство о рождении ребенка.
4. Свидетельство о браке.

Нотариус сама отправит документы на регистрацию в Росреестр. От нас потребуется только оплатить госпошлину — в 2022 году это 2000 ₽. И отдать 6200 ₽ за услуги нотариуса.

Срок регистрации — семь рабочих дней. А когда доли зарегистрируют, нужно будет забирать выписку из ЕГРН у нотариуса.

Когда Росреестр зарегистрирует выделение долей, я пойду к нотариусу и заключу договор дарения на свою долю.

Из документов понадобятся:

1. Наши паспорта.
2. Выписка из ЕГРН, которая подтвердит, что у меня в собственности 9/25 доли квартиры мужа.
3. Свидетельство о заключении брака. Оно подтвердит, что муж получает дар от жены, поэтому ему не придется платить налог с этого подарка.
4. Соглашение о выделении долей.
5. Квитанция об уплате госпошлины за госрегистрацию права собственности — 2000 ₽. Возможно, позже она изменится, но пока мы рассчитываем на эту сумму.

Нотариус составит договор дарения и отправит документы в Росреестр. Переход права собственности зарегистрируют, после чего муж получит выписку из ЕГРН, где меня уже не будет в списке собственников.

Услуги нотариуса обойдутся нам в 5000 ₽. В Орловской области они рассчитываются по формуле: 0,5% × 199 958 ₽ + 4000 ₽, где 199 958 ₽ — это кадастровая стоимость моей доли. Ее рассчитал нотариус с учетом кадастровой стоимости квартиры. А она была указана в выписке из ЕГРН. Возможно, еще определенную сумму придется доплатить за услуги технического характера.

Перед тем как мы заключили предварительный договор, нотариус рассказала мужу о рисках, которые с ним связаны. Я уверена, что он с ними не столкнется, но на всякий случай расскажу о них и вам — на случай, если вы соберетесь повторить наш опыт.

Я могу отказаться дарить долю. Между договором о намерениях и договором дарения моей доли пройдет несколько лет. За это время могут поменяться и наши отношения, и законы. Например, я могу передумать дарить долю, тогда мужу придется обращаться в суд.

Я имею право на часть ипотечных платежей. Муж купил квартиру до брака, но почти всю ее стоимость выплачивал после свадьбы. Судебная практика показывает, что при разделе имущества я могу претендовать на половину ипотечных платежей. Ведь деньги, заработанные в браке, — это наша совместная собственность.

• Например, в Петрозаводске один мужчина купил квартиру до брака. А при разводе жена хотела признать ее совместно нажитым имуществом. Суд ей отказал, но разъяснил, что она может взыскать деньги, которые вкладывала в покупку этой квартиры. Женщина так и сделала. В итоге суд взыскал в ее пользу в том числе половину ипотечных платежей мужа.

Чтобы подстраховаться от такого риска, нотариус предложила заключить брачный договор в отношении ипотечной квартиры. В нем прописать, что бремя кредитных обязательств полностью лежит на моем муже. В Орловской области это стоит 7000 ₽.

Но мы не планируем заключать такой договор, хотя муж понимает, что в случае развода ему придется доказывать, что платежи за ипотеку вносились из его личных денег.

1. Когда дело касается денег или недвижимости, самое сложное — спокойно и без эмоций договориться. Нам в этом помогла бесплатная консультация нотариуса: специалистка выступила в качестве третьей стороны, незаинтересованной.
2. Если при покупке квартиры был задействован маткапитал, доли выделяются на всех членов семьи. И на этом этапе нельзя отказаться от своей доли.
3. Чтобы передать свою долю супругу, можно заключить предварительный договор о намерениях с элементами договора дарения, как было у нас.
4. Супруг, который делит квартиру, должен быть готов к тому, что ему придется отстаивать свои интересы в суде. Ведь между предварительным договором и договором дарения может пройти несколько лет, а за это время второй супруг может передумать дарить ему свою долю.