Точно нет: 9 причин не вкладывать маткапитал в недвижимость

Деньги от государства помогают семьям с детьми решить квартирный вопрос.

Но вместе с ними появляются и дополнительные обязательства, ведь приходится выделять доли и учитывать требования опеки при последующей продаже. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали, как тяжело потом продавать такое жилье, почему сделку вообще могут запретить и в каких случаях маткапитал — это «бомба замедленного действия».

Детские доли в квартире — это последующие проблемы при продаже и пляски с опекой. Квартиру можно продать только с ее разрешения и при выполнении определенных условий. Плюс это дополнительное время на согласование. Еще и многие покупатели очень боятся детских долей в квартире.

В феврале продавал двушку в Москве. Цены в районе начинались от 15 000 000 ₽. Не мог продать за 14 500 000 ₽! Как про маткапитал узнавали — расстраивались. Квартира вся в ремонте, с эксклюзивной мебелью. А вокруг за 15 000 000—15 500 000 ₽, требующие ремонта, как пирожки уходили. Вот и цена этого маткапитала.

Я не могу продать дом, купленный на маткапитал. Сделка должна проходить через нотариуса, а она в позу встала. Хотя я уже другой дом купила, выделила доли детям и живем мы уже там. А этот висит балластом на шее и ногах. Нет, он не пустует — туда заехали потенциальные хозяева.

Вот вам и быстрая продажа. Уже тысячу раз пожалела, что воспользовалась этим маткапиталом. Наше государство так во всем: дает 100 ₽ одной рукой, а другой отнимает 1000 ₽.

Родители вложили материнский капитал в строительство дома 200 м². Через нотариуса и по его совету выделили каждому поровну — по 50 м². Только когда я уже выросла и завела свою семью, узнала, что делится не вся жилплощадь, а лишь часть, приобретенная на деньги капитала.

Итог истории таков: родители развелись, а дом продать не могут — у несовершеннолетней сестры 50 м², опека не дает ничего сделать. Живут в одном доме, постоянно ругаются и ждут 18-летия сестры. И смешно, и грустно.

Мы пытались продать дом, и три месяца хождений в органы опеки дали такой результат: жилье разрешили продать, но обязательно нужно было купить другое, и обязательно с улучшением условий. А пока сделка не состоялась, органы опеки сказали вырученные с продажи дома деньги поделить в соответствии с долями и долю ребенка положить на вклад.

Чтобы записаться на прием, я каждую пятницу, можно сказать, играл в лотерею. Заходил на их сайт, ровно в 10:00 обновлял его и должен был успеть получить талон. Всего выбрасывалось по 30—35 талонов — это на полумиллионный город. Из-за этого за три месяца я смог взять талон раза три, хотя пробовал почти каждую неделю. Там решали буквально доли секунды, успеешь ты его получить или нет.

Потом бегали с разными бумажками. Представьте себе, вся семья в рабочее время должна взять отгул и приехать на подачу заявления, и это все нужно повторить раза три — как повезет. И не факт, что они разрешат.

Именно поэтому я считаю, что тратить материнский капитал на жилье, особенно в Москве, где он будет всего 3—5% от квартиры, не имеет никакого смысла.

Выделять доли всем, а не только двум первым детям нужно, собственно, в момент этого выделения. Оно происходит, когда дом достроен и уже не в ипотеке. Сколько в этот момент есть детей — на стольких и делим. Если новые дети появляются после выделения долей, им уже выделять не обязательно.

Другое дело, если дом в ипотеке десятки лет. За это время к моменту погашения кредита много кто еще может родиться, и тогда с ними всеми придется делиться.

Проблема в том, что в Москве и многих регионах, если не планируешь ничего брать взамен, не можешь деньги положить на счет ребенку. И дальше потратить их на него: на учебу, лечение, садики и прочее, что в принципе и так разрешено с первоначальной суммой маткапитала. Или хотя бы инвестировать, или на худой конец вернуть в ПФР. Но нет — только новые доли!

Место жительства должны одобрить. И нет алгоритма одобрения, не регламентировано. Поэтому в опеке сидят, пьют чай и думают, лучше ли новая квартира или хуже…

Буквально года два назад позволяли кидать деньги на счет, но немного больше. Сейчас же стали придумывать свои более сложные правила. Я хочу сама управлять этими деньгами в интересах ребенка, пусть и по согласованию с опекой. Но нет же, придумывают преграды, потому что кому-то там хочется иначе. А не как удобно мне и моей семье.

Покупали квартиру «навсегда», а это «навсегда» прошло раньше, чем дом достроили. Думали, что все будет просто, ведь есть дедушки-бабушки, другое жилье. Пока не выяснили, что дарение не спасет, а покупать у бабушки нельзя.

Пытались переоформить обязательство на другую квартиру. Поняли, что у опеки нет начальства и решает она, что сама захочет.

На то, чтобы положить деньги от продажи детской доли на счет в банке, в Москве опека не дает добро. Только покупка взамен продаваемой — и покупка не у близких родственников. Не дарение! В регионах, может быть, чуть вольнее. Но, как я понимаю, строгость московского подхода потихоньку перейдет на всю страну.

Успешные истории с внесением суммы на счет я слышал только старые. За последнее время, когда самому стало важно, новых случаев не встречал. Законом это не оговорено, и такие решения — на совести опеки.

Задним числом поняли, насколько мы с супругой «умные», что потратили на ипотеку маткапитал, сумма которого — 5% от цены квартиры. Ух, придумали себе квест на несколько лет.

Если женщина, состоя в браке, вложила в ипотеку маткапитал, то будет обязана выделить доли детям и отцу детей. То есть она не сможет потом продать квартиру без согласия супруга.

И второй нюанс маткапитала: не получится потом просто продать квартиру. Нужно будет купить другую — и только с лучшими условиями, чем в предыдущей. И только с разрешения владельцев всех долей.

Для прописки кого-либо на жилплощади, принадлежащей нескольким людям — сособственникам, требуется разрешение их всех. Если это дети, за них принимают такое решение опекуны, то есть родители. А еще сособственником может быть бывший муж, который из вредности не разрешит вписать нового мужа.

С бывшим мужем брали недвижимость за 850 000 ₽, в ипотеку — 550 000 ₽. Из них на первоначальный взнос пошли мои деньги от продажи добрачной квартиры. Сразу же часть загасили маткапиталом. Остался долг 210 000 ₽.

Потом мы развелись. Дети и я остались в доме, ипотеку платила сама и через три года полностью закрыла кредит. Трудно было, но проценты при таком раскладе бешеные.

Присудили 170 000 ₽ со всеми юридическими расходами. Дальше через прокуратуру и суд выделила доли детям. Разделили по 37/100 нам и по 13/100 детям.

Доказать, что 300 000 ₽ на первый взнос были моими — от продажи добрачной квартиры, — я не смогла ни в одном суде. Бывший выплатил мне долг, хотя я ему предлагала отказаться от доли — за долги по ипотеке и алименты, все вместе около 360 000 ₽.

Все эти годы я сама делала ремонт в доме, так как покупали черновой вариант, обустраивала участок, а теперь — вуаля! Бывший муж просит за свою долю 700 000 ₽. Причем он женился на женщине с ребенком, и они родили второго. То есть там он тоже участвует в доле по маткапиталу.

Считаю, что это несправедливо, но ничего сделать не могу — по закону все верно. Многоотец-многодольщик. Не исключаю ситуацию, что там при разводе — тьфу-тьфу, конечно, — произойдет такая же ситуация, а он уйдет к третьей жене плодить свои доли в недвижимости!

При покупке квартиры за 10 миллионов нет никакого смысла вкладывать в нее маткапитал. Потому что при продаже потом будет намного больше проблем, а значит, придется делать скидку. Эти 500 000 ₽ проще заработать, взять в долг или в кредит. В конце концов, можно поискать квартиру на 2 м² меньше.

В Москве маткапитала хватит только на маленький санузел где-то около Мкада. Поэтому кажется, что вкладывать маткапитал в недвижимость себе дороже.

Маткапитал разумно использовать для недвижимости, только если вы приобретаете квартиру в провинции. При стоимости 1 000 000—1 500 000 ₽ маткапитал в размере 400 000—500 000 ₽ — это существенная часть, и можно смириться с делением жилья на доли. Тем более для провинциальных семей, материально бедных. При стоимости квартиры 10 000 000 ₽ не связывайтесь с маткапиталом ни в коем случае.

Я живу в краевом центре, однушка в хрущевке стоит сейчас около 4 000 000 ₽. Ни один маткапитал не поможет!

Взяли ипотеку на двухкомнатную квартиру до рождения детей. После рождения второго вложили маткапитал в существующую ипотеку. Обдумывали решение, читали «отзывы». Но тогда и возможности расширяться не было.

Столкнулись с проблемой, когда год назад увидели ну очень классную трешку по хорошей цене. До выплаты действующей ипотеки — три года. Хотели увеличить срок выплаты и улучшить жилищные условия. В первую очередь — детей, дав каждому по комнате.

Но проблемы — как у всех. Сначала надо погасить действующую ипотеку, выделить доли именно в этой квартире. В другой, у бабушек, опека не дает ни дарением, ни покупкой. Потом надо подписать предварительный договор на трешку, продать двушку и купить новую квартиру сделкой в один день.

Полностью, с учетом их индексации. Написать у нотариуса бумагу, что возвращаю и больше претендовать не буду. Но так тоже оказалось нельзя.

Пожалела ли я? Ну, трешка мечты нам не досталась. С другой стороны, на 450 000 ₽ меньше выплачивать. В итоге решили погасить эту ипотеку и выделить самые маленькие доли, которые только можно. А дальше уже видно будет: сможем — возьмем трешку.

Мне нравится идея, что надо брать на маткапитал самую маленькую студию и сдавать ее, закрывая арендой ипотеку. Потому что из всех предлагаемых вариантов — таких как обучение, пенсия — недвижимость кажется более удачным вложением.

С маткапиталом может быть еще одна очень неприятная засада. Если квартира, купленная в том числе за счет материнского капитала, продается и приобретается новая по цепочке с ипотекой. Даже если новая квартира больше и условия для детей явно лучше, органы опеки, скорее всего, не выдадут согласие на продажу.

Потому что новая квартира не должна быть в залоге у банка. Никакие уговоры о том, что деньги не попадут на руки продавцу, а сразу же после внесения в ячейку или на счет будут списаны в счет уплаты за новую квартиру, на них не действуют. Наблюдал такую ситуацию лично, так что нужно быть бдительным.

Осенью пытались договориться с опекой, чтобы разрешили нашу квартиру продать и с ипотекой взять больше. Но опека не разрешает ничего. Только новая квартира полностью за наличку — другого варианта нет. Пытались их уговорить: или на счет деньги положить, или другую квартиру поменьше взять как бы на детей, а эту снять с детских долей и продавать спокойно. Но нет, ничего нельзя.

Говорят, это так все усложнилось у них. Опеку дрючат, чуть у кого что не так, поэтому они пошли по пути наименьшего сопротивления. При малейшем варианте риска отказывают. И да, писали письменный запрос в какой-то там орган, которому все опеки подчиняются. Ответ один: ждите, пока младшему не исполнится 18 лет, и тогда продавайте.

В мае этого года я была дурой. Со всякой только что родившей такое случается. «Это всего лишь финансовая операция. Если я об этом пожалею, то это будет позже, поэтому действуем», — подумала я и кинулась вкладывать материнский капитал в имеющуюся ипотеку, чтобы облегчить текущую финансовую нагрузку.

Понимаете, какая штука. Да, финансовая операция. Но на добровольной основе невозвратная. То есть совсем. Государство помогает, а потом эти условия никак — повторяю, никак — не обойти и обратно не откатить. Один фиг выделять доли и встречаться с неликвидностью объекта недвижимости.

Нет таких клиентов на квартиру, кто бы ждал моих разборок с опекой и окончательной встречной покупки. Я писала в пенсионный фонд, ходила в опеку, сейчас жду ответа от амбассадора детства нашей Россиюшки. Ждем-с.

Продать дом, купленный с маткапиталом, я не могу уже лет семь. Готова отдать его даром, лишь бы мертвым грузом не стоял. Но органы опеки встают в позу. И вернуть капитал в пенсионный фонд нельзя, законом не предусмотрено.

Маткапитал — это не подарок щедрых чиновников, а субсидия из наших же налогов. Он полезен и нужен, сам он особо ничего не усложняет. Усложняют жизнь правила продажи недвижимости детей: эти ограничения больше вредят, чем приносят пользы.

Ипотека — самый простой и понятный рыночный способ улучшить жилищные условия. Но с детьми — уже нельзя ипотеку. Подарить детям доли в другом месте, а затем продать — нельзя. Купить заранее, а потом с продажи рассчитаться по долгам — нельзя. Запрет на дарение, запрет на ипотеку не защищают детей, а только усложняют процесс этого самого улучшения.

Маткапитал существует не для гарантии жилья, а для помощи семьям с детьми. Помощь — деньгами на оплату жилья или образования. Но законы — и местами их отсутствие — вокруг недвижимости в собственности детей делают эту помощь медвежьей услугой.

Я понимаю, что эти запреты защищают от обналички и тому подобного. Но от комфортной жизни они тоже успешно защищают. Запретить что-либо — дело нехитрое и ума не требует. А подумать наперед и создать рабочие схемы наши чиновники и любители писать правила обычно не умеют, в этом основная проблема.

А если застройщик обанкротился и судебное решение принято в пользу уплатившего полную стоимость жилья плюс маткапитал в том числе? Где тогда пенсионный фонд, опека, прочие надзиратели? Если кроме судебного решения больше ничего не осталось — ни жилья, ни денег, ни маткапитала? А то прямо дыхнуть без разрешения опеки нельзя.

Маткапитал не несет такой функции, как гарантия жилья детям. Если я покупаю недвижимость в Москве и выделяю дочке 1/35 квартиры — долю, примерно равную ее части маткапитала, — дает ли это гарантию? Нет, конечно.

Получается, если я плачу ипотеку сама, а маткапитал трачу на детский сад, то у меня проблем нет. Но если я оплачу детский сад сама, а вот маткапитал закину в ипотеку, то просто утону в бюрократии и проблемах. По сути, траты одни и те же, но как по-разному играют на нервах. Просто это реально сделано криво!