Как разделить ипотечную квартиру в строящемся доме?
Аноним
спросила в Сообществе Т—Ж
Мы с молодым человеком не расписаны, но покупаем квартиру в новостройке. Ипотеку ему не дают, потому что его стаж на нынешней работе меньше шести месяцев. Я оформляю ее на себя, но он вложит деньги в первоначальный взнос.
Выплачивать долг мы тоже будем вдвоем и хотим погасить его досрочно. После этого я хочу выделить молодому человеку долю в квартире. Как это правильно оформить, если дом еще не будет достроен?
Для банка ваш молодой человек не созаемщик по ипотеке, хотя и вложит в нее свои деньги. Поэтому вы правы: разделить квартиру можно будет только тогда, когда вы погасите долг. Поясню, как это работает и что нужно будет сделать.
Почему нельзя разделить на доли квартиру в ипотеке
Когда вы покупаете в ипотеку новостройку, вы заключаете два договора: один, кредитный, — с банком, а другой, договор долевого участия в строительстве, или ДДУ, — с застройщиком. По нему у вас будет право требовать от застройщика построенную квартиру.
Если бы ваш молодой человек был созаемщиком по ипотеке, в ДДУ можно было указать доли, которые достанутся каждому из вас. Но раз он не созаемщик, ДДУ будет оформлен только на вас.
Оба договора нужно зарегистрировать в Росреестре — только тогда они вступят в силу. И раз квартира в ипотеке, Росреестр наложит на нее обременение. То есть она будет в залоге у банка, пока вы не выплатите долг. А если вы перестанете его гасить, банк заберет квартиру в счет погашения. В общем, чтобы разделить вашу квартиру на доли, сначала нужно погасить долг и снять обременение, то есть прекратить залог.
Когда вы закроете ипотеку, представитель вашего банка напишет в Росреестр заявление, что долг выплачен и запись об ипотеке можно аннулировать. Иногда заявление пишет еще и заемщик. В течение трех дней Росреестр сделает отметку, что ипотека погашена, и можно будет делить квартиру.
Обычно заемщики гасят ипотеку, когда дом уже достроен и введен в эксплуатацию. Тогда квартиру можно разделить на доли с помощью договора дарения. Но в вашем случае это будет невыгодно: так как молодой человек не ваш близкий родственник, ему придется заплатить 13% НДФЛ после того, как он получит подарок.
Вы хотите закрыть ипотеку до того, как дом достроят. Если так и получится, можно будет заключить договор уступки, или цессии.
Что такое уступка права требования
По договору цессии вы уступите молодому человеку часть своего права требования по ДДУ. Тогда он, как и вы, сможет требовать от застройщика долю в вашей квартире. В таком договоре вы будете называться цедентом, а ваш молодой человек — цессионарием.
Чтобы заключить договор цессии, согласие застройщика не нужно. Исключение: если в ДДУ прописан запрет на переуступку.
Закон не запрещает уступать право требования именно на долю, а не на все, что обязан передать вам застройщик, то есть на квартиру целиком. Главное, чтобы обязательство застройщика в принципе было делимо. В вашем случае это условие выполняется: делить квартиры не запрещено. Доля может быть и 1/2, и 1/3, и 2/5, и 3/10 — любая, какую вы пропишете в договоре уступки.
Еще важно, чтобы из-за вашего договора обязательство не стало более обременительным для застройщика. Но, по сути, ему все равно, сколько человек будут требовать квартиру: один или десять. Он будет строить ее одинаково.
Договор уступки может быть безвозмездным. Это будет значить, что вы не берете с молодого человека деньги за долю в квартире. Но это условие нужно обязательно прописать в договоре. Например, так: «Передача права требования 1/2 доли жилого помещения цедентом в пользу цессионария производится безвозмездно».
Тут есть риски. Безвозмездный договор уступки — это фактически договор дарения права требования будущего имущества. Поэтому молодого человека могут обязать заплатить налог с подарка, как и в случае с дарением доли в квартире. Кроме того, в будущем может быть проблема с вычетами: у вашего молодого человека не будет подтверждения расходов на приобретение части квартиры. Поэтому технически можно замаскировать безвозмедный договор цессии возмездным, хотя это незаконно: такую сделку могут признать притворной.
Как зарегистрировать договор уступки
Договор цессии, как и ДДУ, нужно зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать и через МФЦ. Вам придется написать заявление о регистрации и представить такие документы:
- Письменный договор цессии. Всего должно быть четыре экземпляра: по одному для каждой из сторон, один для Росреестра и один для застройщика.
- Справку о погашении задолженности перед застройщиком.
- Квитанцию об уплате госпошлины, в 2021 году это 350 ₽.
- Паспорта: ваш и молодого человека.
- Разрешение от застройщика, что он не против переуступки доли в праве требования. Я уже упоминала, что он не может быть против, если в ДДУ нет запрета. Но для Росреестра нужно подтвердить это дополнительно.
ДДУ на регистрацию договора цессии представлять не надо. Но стоит сделать в договоре отсылку на его номер и регистрационные данные, чтобы сотруднику Росреестра было проще его найти.
Вместо оригиналов можно представить копии, заверенные у нотариуса.
Когда Росреестр зарегистрирует договор цессии, один экземпляр нужно передать застройщику. И когда тот достроит дом, то составит два акта приема-передачи квартиры: для вас и вашего молодого человека.
Вам нужно будет подписать их и зарегистрировать в Росреестре два права собственности на доли. В Т—Ж уже писали, как оформить в собственность квартиру со вторичного рынка. Здесь алгоритм тот же, только в качестве продавца выступит застройщик, а собственников будет два. Госпошлина с каждого — 2000 ₽.
Если вы подадите документы прямо в Росреестр, он будет рассматривать их 7 дней. А если в МФЦ — 9 дней. В итоге вы и ваш молодой человек станете совладельцами квартиры.
