Мнение: не стоит брать ипотеку в 2024 году

Сейчас мне 36 лет, живу в Москве, с 20 лет снимаю жилье.

Сформировать капитал для первоначального взноса на ипотеку мне удалось лишь в прошлом году. Но брать ее я не стал и в ближайшее время не намерен. И вот почему.

Как известно, льготную ипотеку на новостройки под 6,5% годовых с первоначальным взносом 15% от суммы ввели в 2020 году, чтобы поддержать строительную отрасль и граждан. Привлекательные условия действительно позволили миллионам россиян обзавестись своей квартирой.

Более того, недвижимость стала еще более интересным инвестиционным активом, ведь ставка по ипотеке была ниже рынка. Некоторые успели взять несколько льготных ипотек. Один мой знакомый успел оформить пять (!) ипотек. У меня на тот момент подобной возможности просто не было.

Ограничений типа «один человек — одна льготная ипотека» тогда не было. Состоятельные люди, давно имевшие в собственности недвижимость, снимали сливки и становились еще богаче благодаря мерам, призванным помочь тем, кому жилье необходимо.

Конечно же, ажиотажный спрос вызвал взрывной рост цен на всю жилую недвижимость — в полтора-два раза в зависимости от региона и сегмента, — а предложение догнало его лишь через пару лет. Кстати, на графике временное снижение цен хорошо видно.

Сейчас цены остаются на высоком уровне, а условия льготной ипотеки сильно ухудшились: требуется первоначальный взнос минимум 30% от суммы, а ставка — от 8% годовых. При этом для всех регионов ввели единый лимит 6 млн рублей, что для Москвы явно недостаточно.

Воспользуемся ипотечным калькулятором на портале «Домклик». Предположим, что ищем студию в Москве за 9 млн рублей — детей в такой не заведешь, но что уж. Варианты:

1. Льготная ипотека под 9% годовых с первоначальным взносом 33,3% от суммы. Ежемесячный платеж — 48 000 ₽ на 30 лет.
2. Обычная ипотека под 22,3% годовых — минус 1%, если получаете зарплату в Сбере, — с первоначальным взносом 10% от суммы. Ежемесячный платеж — 153 000 ₽ на 30 лет.

Программа льготной ипотеки даже в этом урезанном виде заканчивается. Останутся лишь специфические программы вроде дальневосточной и арктической ипотеки да льготы для узких групп населения: ИТ-специалистов, многодетных, ветеранов СВО. Ни к одной из них мы со спутницей не принадлежим.

Вместе с тем аренда аналогичной студии даже с учетом подросших цен будет стоить около 40 000 ₽, а деньги для первоначального взноса продолжат давать свой процент на вкладах.

Если исходить из медианной зарплаты 85 000 ₽ по Москве, мало кто может позволить себе ипотеку. Сколько вообще нужно стабильно зарабатывать, чтобы обслуживать кредит на таких условиях? 200 тысяч рублей? 300 тысяч?

Конечно, можно переехать в регион с более низкими ценами на жилье, но там и зарплаты будут ниже в разы.

В итоге я не вижу возможностей для покупки собственного жилья в этом году, насчет следующего тоже есть немалые сомнения. Самый разумный вариант — снимать жилье по средствам, одновременно сберегая и наращивая капитал. Тем более высокие ставки по вкладам дают для этого возможности.