Какие перспективы есть на рынке недвижимости в 2023 году и стоит ли ждать снижения цен

Осенью 2023 года прошла первая конференция Т⁠—⁠Ж.

Мы говорили о том, как копить, зарабатывать, приумножать, защищать и тратить свои деньги. На сайте конференции можно посмотреть список докладов и получить доступ к записи выступлений.

Риелтор Яна Мандрыкина объяснила, что происходит на рынке недвижимости осенью 2023 года и как эти обстоятельства использовать в свою пользу. Основные идеи — в конспекте.

В любые времена цены на недвижимость определяет баланс спроса и предложения. А он складывается под воздействием нескольких факторов. Расскажу о них, чтобы вы сами могли оценить конъюнктуру рынка в своем регионе.

Экономическая ситуация. Это все, что влияет на доходы населения в стране или регионе. В городах-миллионниках и там, где есть крупные градообразующие предприятия, у людей, как правило, больше возможностей зарабатывать. Соответственно, они могут позволить себе вкладываться в недвижимость и спрос в таких регионах должен быть выше.

В регионах с высокой безработицей обратная ситуация. Люди не уверены в стабильности доходов и в том, что смогут погасить задолженности. В такой ситуации спрос на недвижимость снижается, ведь покупателей пугают не ипотечные ставки, а неопределенность будущей занятости.

Социальная траектория развития региона. Москва, например, магнит для всей страны: сюда едут за работой и образованием. Этот фактор перемещения населения влияет на стоимость жилья в регионе. Но есть и регионы с высоким оттоком людей — например, после закрытия предприятий.

Валютный фактор. Мы видим резкие колебания курса рубля — от аномально крепкого летом 2022 года до резкого ослабления летом 2023 года. Опасаясь еще большего обесценивания денег, люди пытаются спасти накопления и переводят их в недвижимость.

Волатильность рубля приводит к паническим покупкам — в том числе и недвижимости. Из-за ажиотажного спроса происходит всплеск цен, который сопровождается обычно откатом, — коррекция возможна в следующие месяцы.

Стоимость денег в экономике. Ее определяет ключевая ставка. При высокой ставке, как осенью 2023, падает деловая активность и снижается спрос на все, в том числе на жилье. В теории в такой ситуации людям выгоднее хранить деньги на вкладе под высокий процент, чем инвестировать в бетон.

Чем ниже ключевая ставка, тем привлекательнее кредиты. Люди охотнее тратят деньги — и вместе со спросом растут цены на недвижимость.

Государственное стимулирование. Госпрограммы перенаправляют поток покупателей, что мы и наблюдаем сейчас:

1. Льготная ипотека вызвала всплеск на первичку, что потянуло за собой рост цен на новостройки. За ним последовал рост цен на вторичку.
2. Дальневосточная ипотека сделала регион более привлекательным и перенаправила не только деньги, но и поток людей.
3. Материнский капитал стимулировал ипотеку, ведь для многих семей в регионах это возможность погасить кредит.
4. Банки и государство продвигают ипотеку под ИЖС. И в Подмосковье, например, появляются интересные проекты для инвестирования.

Что еще почитать по теме:

1. Как ипотека с господдержкой влияет на доступность жилья.
2. Как банки реагируют на рост ключевой ставки в 2023 году: что с вкладами и ипотекой.
3. Можно ли остановить падение рубля и чего это будет стоить.

Кроме ключевой ставки ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска, то есть обязует банки увеличивать отчисления на риски для наименее благонадежных заемщиков. Если заемщик не сможет выплатить кредит, это позволит компенсировать банкам потери.

Банки переносят это на нас: поднимают первоначальный взнос до 15—30% в зависимости от программы и категории заемщика, повышают ставки для более рисковых заемщиков — например, людей без стабильного дохода.

Из-за высокой ключевой ставки люди стараются сберегать деньги и кредитоваться в основном по льготным программам. Пока ключевая ставка на высоком уровне, выгоднее вносить минимальную сумму первоначального взноса, а свободные деньги держать на депозите.

При этом спрос на недвижимость пока не снижается. Переживая, что из-за растущих ставок и обесценивания денег они останутся без жилья, люди продолжают активно скупать недвижимость. Таким образом они реализовывают отложенный спрос: в сентябре-октябре мы видели сделки, которые могли бы аключить в конце года или начале следующего. Это повлияет на спрос в будущем. Поэтому я ожидаю небольшое охлаждение рынка в следующие месяцы.

Что почитать по теме:

1. Что делать, если нечем платить ипотеку.
2. Как самозанятому взять ипотеку.
3. Мифы о покупке недвижимости, из-за которых теряют миллионы.

Несмотря на высокую ключевую ставку, я вижу несколько возможностей как для обычных покупателей, так и для инвесторов:

1. Субсидированная ипотека под 8%. Если планируете покупку в качестве инвестиции, проводите комплексный маркетинговый анализ, изучите район и конкурентов.
2. ИТ-ипотека. Кроме низкой ставки она привлекательна тем, что позволяет приобрести жилье по переуступке, а это, как правило, выгоднее, чем покупать у застройщика. Но у ИТ-ипотеки есть особенности и ограничения, которые стоит учитывать.
3. Возможность компенсировать увеличение ипотечной ставки за счет торга. Торг в рамках 10% может покрыть потенциальный убыток от высокой ставки. В будущем такую ипотеку можно будет рефинансировать. Правда, продавцы в начале осени торговались неохотно, видимо, ощущая подъем экономики. Я не советую продавцам сейчас значительно завышать цену, чтобы не пришлось уступать те же 10% через несколько месяцев, когда будет коррекция.
4. За волной ажиотажного спроса последует коррекция. Если сейчас нет острой необходимости в жилье или стоимость аренды ниже ипотечного платежа, я не советую поддаваться всеобщей панике и покупать квартиру на вторичном рынке. Разумнее положить сумму первоначального взноса на депозит и понаблюдать за рынком в течение нескольких месяцев.

Что почитать по теме:

1. Выгодно ли платить за снижение ставки по ипотеке.
2. Как снизить стоимость квартиры.
3. Как купить в ипотеку квартиру под аренду.

1. При покупке недвижимости стоит учитывать конъюнктуру рынка: что сейчас влияет на спрос в стране и городе, как ситуация может измениться в будущем.
2. Даже при высокой ключевой ставке есть возможность приобрести жилье выгодно — по льготной программе или выторговать дисконт у продавца.
3. Осенью 2023 года выкупили квартиры, которые должны были купить в конце года и позже. Поэтому за периодом ажиотажного спроса возможна небольшая коррекция.
4. Льготные ипотечные программы сейчас привлекательны для инвестиций.