Как добиться от государства пригодной для проживания квартиры?

По закону государство должно обеспечивать жильем ребенка-сироту до 18 лет, и это жилье должно быть пригодным для жизни.

Но на практике возникают две проблемы: квартиру приходится долго ждать и она может быть плохого качества. И хотя нельзя заселять людей в непригодные для проживания помещения, такие случаи периодически происходят: квартиры распределяют региональные власти, которые стараются обеспечить жильем как можно больше льготников. При этом за качеством такого жилья они следят не очень пристально.

Еще в 2022 году Минстрой планировал предложить поправки в законодательство и взять на себя ответственность за обеспечение жильем сирот. Чтобы избежать историй с заселением в невыносимые условия, министерство хочет выдавать не квартиры, а сертификаты на приобретение жилья. Дальше владельцы сертификатов смогут добавить свои деньги или маткапитал и сами выбрать недвижимость. Но пока так работают не все регионы.

Например, в 2023 году порядок предоставления выплаты на покупку жилья по сертификату установлен в Костромской, Омской, Липецкой областях и Республике Бурятия.

Большинство регионов по-прежнему выдают сиротам жилье из спецфонда, поэтому расскажу, как быть в вашей ситуации и добиться замены жилья.

Квартиры выделяют по месту жительства ребенка как получателя льготы. С его согласия могут дать жилье и в другом населенном пункте, но в пределах этого же муниципального района. Бывает, что в крупных поселениях квартир нет, зато есть в ближайших поселках. Чтобы не ждать очереди, можно получить жилье там.

Квартиры льготникам дают из специализированного жилого фонда, для которого региональные власти сами покупают недвижимость. Так как бюджеты регионов обычно ограничены, закупают самое дешевое жилье. Для этого объявляют электронный запрос. Откликнуться могут как застройщики нового жилья, так и собственники квартир на вторичном рынке.

Застройщикам участвовать в таких закупках обычно неинтересно по двум причинам:

1. Нужно предоставить квартиры с готовой отделкой, а строительные компании чаще сдают жилье с черновой.
2. По закону в одном доме в спецнаем можно выделить не больше 25% от всех квартир. Такую норму ввели, когда под программу обеспечения жильем власти строили отдельные «льготные» дома, на жильцов которых поступало много жалоб. 25% квартир, которые будут отданы в спецнаем, несут для застройщика имиджевые риски: потенциальные покупатели остальных квартир, возможно, побоятся вкладываться в такое жилье.

Вся эта ситуация приводит к тому, что на торгах часто побеждает строительная компания, которая единственная подала заявку. Качество работы такого застройщика может вызывать большие сомнения, но деваться властям некуда.

В разных регионах свои нормы по минимальной площади квартир. Например, в Иркутске и Брянске нельзя предоставлять квартиру меньше чем 33 м², в Тюмени — 18 м². При этом членов семьи льготника в учет не берут: норма одна и та же независимо от того, сколько человек будут жить в квартире.

Спецнаем отличается от социального тем, что у него есть срок и требования к поведению жильца. Еще такое жилье нельзя приватизировать.

Квартиры дают на пять лет, а потом смотрят, как дела у нанимателя: жаловались ли на него в полицию, есть ли наркотическая и алкогольная зависимость. Проверки довольно формальные, и в большинстве случаев через пять лет льготник получает возможность заключить бессрочный договор соцнайма и приватизировать квартиру.

По закону государство обязано предоставить жилье, как только ребенку исполнится 18 лет. Исключение — если на момент совершеннолетия льготник в армии или в тюрьме либо учится в другом городе. Тогда квартиру должны дать сразу по возвращении.

На практике же часто в 18 лет льготников только ставят в очередь на получение жилья, и они годами ждут, пока в специализированном фонде появятся квартиры. В масштабах всей страны это свыше 288 тысяч детей-сирот и детей, которые остались без попечения родителей.

Некоторые регионы, пока ребенок не получит квартиру, выплачивают компенсацию за аренду. Например, в Липецке получить такую компенсацию можно, если есть договор аренды.

В законе сказано, что власти должны дать благоустроенное жилье, пригодное для проживания.

Общие требования к состоянию квартир также есть в жилищном кодексе. Например, насчет температуры в комнатах там сказано, что наружные стены дома должны обеспечивать теплоизоляцию и не пропускать холодный воздух с улицы. В холодное время года температура внутри отапливаемой квартиры должна быть не менее +18 °С, а влажность — не более 60%. На стенах внутри комнаты не должен образовываться конденсат.

Перед тем как передать квартиру, чиновники обязаны проверить ее и составить акт, что она пригодна для проживания. В документе фиксируют все замечания и прикладывают фото жилья. Кроме того, перед заключением договора спецнайма квартиру должны показать претенденту в наниматели. Если он откажется въезжать и заключать договор, придется снова ждать очереди.

Ситуация с предоставлением некачественных квартир типичная. Верховный суд дал разъяснения, что если жилье непригодно для жизни, то нельзя считать, что власти надлежащим образом выполнили свои обязанности.

Важно правильно задокументировать проблемы: если просто устно сказать, что в жилье невозможно жить, то доказать что-то будет сложно.

Есть несколько способов заявить о недостатках квартиры. Эти способы можно использовать как отдельно друг от друга, так и все вместе — последнее более эффективно.

Сообщить в администрацию муниципалитета. Собственник квартиры, которая предоставлена в спецнаем, — регион, а квартира находится на его балансе. Поэтому действует такой же порядок разрешения проблем, как и в случае с обычной арендой: течет труба — пусть разбирается хозяин. В администрацию надо подать письменное заявление, где указать все проблемы и приложить фотографии.

Чиновники должны организовать обследование и потребовать от застройщика устранить недостатки, если квартира на гарантии. Или исправить их за свой счет — нанять ремонтников и закупить материалы.

Подать жалобу в УК или госжилинспекцию. Они смогут организовать замер уровня влажности, температуры и проветриваемости, а также использовать тепловизор для поиска утечек тепла.

Жалобу тоже надо подавать письменно. Например, текст может быть такой:

УК должна отреагировать за 10 дней, госжилинспекция — за 30 дней. Лучше жаловаться сразу в госжилинспекцию, так как, если придется судиться, ее заключение вызовет у суда больше доверия. Удобнее всего сделать это через портал ГИС ЖКХ.

Кроме того, инспекция сразу выдаст УК предписание. Например, утеплить наружные стены дома, устранить трещины, наладить вентиляцию. Возможно, этого будет достаточно и не придется менять жилье.

Подать жалобу в прокуратуру. Прокуратура обязана следить, как расходуются бюджетные деньги и соблюдаются права льготников. А также может представлять интересы детей в суде. Это означает, что, если жалоба подтвердится, прокурор может самостоятельно подать иск о замене квартиры или устранении недостатков. Например, потребовать закрепить линолеум, отремонтировать окна и двери. Это удобно: не надо разбираться в судебных процедурах или нанимать юриста.

Самостоятельно подать иск в суд. Это последний шаг, если все предыдущие действия не помогли.

Иск подают к администрации муниципалитета в районный суд по месту своего проживания. Госпошлина за рассмотрение такого дела — 300 ₽.

В иске надо сослаться на то, что администрация, как наймодатель, должна дать нанимателю жилье, пригодное для проживания, обеспечивать предоставление коммунальных услуг и ремонт общего имущества и устройств для получения коммунальных услуг. Можно потребовать сделать ремонт или заменить квартиру.

Для суда потребуются доказательства. Подойдут любые акты обследования жилья, заключения экспертиз, Роспотребнадзора, ГЖИ, предписания прокурора и ответы администрации на жалобы. Но даже если результатов экспертиз не будет, суд сам назначит их, а еще запросит документы о том, как проверяли жилье перед выдачей в спецнаем.

Судебная практика по делам, похожим на ваше, противоречивая: в них всегда много нюансов.

✅ Наниматель квартиры из Вологодской области подал иск к УК с требованием привести его квартиру в пригодный для проживания вид. Указал, что зимой стены и потолок в квартире мокнут и промерзают, поэтому образуется плесень и грибок.

Суд первой инстанции обязал УК утеплить наружные стены и убрать плесень. После результатов дополнительной судебной экспертизы истец расширил свои требования и заявил, что УК также должна устранить пробоины в кровле, прочистить и утеплить вентиляцию.

Дело удалось выиграть в трех инстанциях: УК обязали выполнить все заявленные в иске работы.

✅ В Омской области прокурор смог добиться расторжения договора спецнайма с детьми, которых поселили в аварийный дом. Более того, против сотрудницы администрации, которая приняла такое решение, возбудили уголовное дело за халатность.

Канализация, водопровод, стены и двери в квартирах промерзали. Но министерство имущественных отношений отказывалось менять льготное жилье, ссылаясь на то, что дом только построен, просто застройщик оказался недобросовестным, а закон не регулирует такую ситуацию.

Суд пришел к выводу, что администрация обязана была контролировать качество строительства. Но в итоге вышло так, что недавно построенные дома подлежат сносу: жить в них опасно.

Суд обязал расторгнуть действующие договоры спецнайма и заменить квартиры.

❌ В Амурской области девушка смогла добиться того, чтобы ей заменили жилье. Дом, в котором ей выдали квартиру, признали аварийным, договор спецнайма расторгли. Но затем ее поселили во временное жилье, где ни она, ни ее ребенок теперь не могут прописаться. Новой постоянной квартиры так и не дали.

Основанием для этого послужило решение суда о расселении аварийного дома, а не то, что девушка — сирота. Местная администрация ссылалась на то, что выполнила свою обязанность обеспечить истицу жильем, выделив сначала аварийное жилье, а потом временное.

Суд встал на сторону администрации и предложил девушке и дальше жить во временном жилье до получения жилья в соцнаем.

Лучше одновременно обращаться во все инстанции, чтобы как можно скорее решить ваш вопрос. Если ваши жалобы подтвердятся, есть два варианта развития событий.

В квартире устранят недостатки. Этим может заняться управляющая компания, застройщик или сторонний подрядчик, которого наймет владелец квартиры. Зависит от того, есть ли на жилье гарантия, доступен ли застройщик, в чем именно проблемы и насколько тяжело их ликвидировать. Не исключено, что за часть работ будет отвечать застройщик, за другую — УК, а еще на часть придется нанимать бригаду строителей.

Квартиру не признают непригодной для проживания. Якобы плесень жить не мешает, а холодные полы можно утеплить. В таком случае придется либо соглашаться на ремонт, либо добиваться признания жилья непригодным в суде, который назначит строительную экспертизу. Ее заключение тоже можно оспорить, но дело затянется.

Скорее всего, квартиру признают непригодной для проживания, только если весь дом признают аварийным. В таком случае власти будут обязаны расторгнуть договор спецнайма и предоставить вам жилье для временного проживания.

Процедура замены квартир законом не урегулирована, поэтому ваше право признают реализованным: формально жилье вам уже дали. Даже решение суда о замене квартиры не гарантирует, что вы без проблем получите жилье во второй раз.

Кроме того, как правило, квартиры выделяют одновременно группе льготников в одном доме. Если в вашем случае было так же, можно поинтересоваться, какое жилье дали соседям. Если все соседи будут подавать жалобы с указанием на одни и те же недостатки, больше шансов добиться справедливости. Так, в Иркутской области после таких жалоб чиновники решили перепроверить 2000 квартир.