«На рублевых вкладах я бы заработала больше»: как мы неудачно инвестировали в новостройку

При покупке квартиры важно думать наперед.

Читательница Т⁠—⁠Ж вместе с мужем долго копили на собственное жилье и в итоге вложились в однушку в новостройке на этапе котлована. В проекте их очаровали большие окна, обещавшие много света в квартире. Но увы, впереди супругов ждало разочарование и грусть по потерянным возможностям.

Наша семья живет в Москве с осени 2007 года. Мы переехали сюда из Великого Новгорода, когда мне было 29 лет, мужу — 34, а старшему сыну — четыре с половиной года. У нас с супругом высшее образование, в родном городе оба работали, я — на двух работах с подработкой.

Но наших зарплат в Новгороде категорически не хватало. Поэтому мы приняли морально очень непростое решение попробовать устроиться и заработать в Москве. Когда мы приехали в столицу, в кармане было 35 000 ₽ — и то помогли родители.

После переезда мы нашли работу и полгода жили в Подмосковье. Первые две недели — у родственников в поселке Лесные Поляны. Потом сняли комнату площадью 10 м² в подмосковном городе Балашихе за 8000 ₽ в месяц. Затем — квартиру в Кузьминках, после чего к нам переехали сын и моя мама.

По образованию я психолог и учитель английского. Устроилась в иностранную компанию в отдел управления персоналом и до сих пор в ней работаю, хотя ее реорганизовывали несколько раз. Мне повезло: в нашей фирме соблюдают трудовой кодекс и есть дополнительные плюшки для работников.

При этом моя зарплата до сих пор очень скромная по московским меркам — около 100 000 ₽ на неполной ставке, на полную было бы 130 000 ₽ в месяц. А начинала я с 35 000 ₽. Кроме того, первые несколько лет подрабатывала переводами в своей же компании и имела дополнительный доход до 50 000 ₽ в месяц. Ну и премии, хоть и нечастые.

А вот мужу не очень везло с работой. Он работал в серых компаниях с очень скромным заработком. Был период, когда не работал около полутора лет и совсем потерял веру в себя. С 2015 года устроился в белую компанию, но зарплата все равно осталась невысокая — 70 000—75 000 ₽ с премиями.

То есть заработок у нас для Москвы весьма небольшой, увы. И до 2020 года мы жили в съемных квартирах: сначала — в двушке в Кузьминках за 28 000 ₽ в месяц, а с 2014 до августа 2020 года — в Текстильщиках за 40 000 ₽.

Мы экономили на расходах и упорно копили деньги. Помню прекрасные времена, когда в Т⁠-⁠Банке, тогда ТКС, вклады были лесенками и приносили до 18% годовых. С с 2 000 000—3 000 000 ₽ на вкладах я получала около 30 000—35 000 ₽ в месяц процентами. При этом мы каждый год ездили отдыхать: были в Турции, Египте, Греции, Испании, Норвегии, Черногории. Эх, было время, когда в Турцию можно было на две недели слетать втроем за 25 000 ₽ с дорогой и питанием в приличную трешку.

В 2014 году мы на все накопленные тогда деньги купили однушку в Новой Москве в ЖК «Рассказово» на стадии котлована. Я очень боялась ипотеки, так как были большие проценты, а я хотела второго ребенка. Взяли квартиру за наличные с небольшой рассрочкой за 3 374 500 ₽ на первом этаже, так как это сэкономило тогда около 300 000 ₽. Но об этом я долго потом жалела — например, потому что первый этаж неликвиден для перепродажи.

Дом достроили в 2017 году. При приемке квартира оказалась больше, чем по договору, и доплата за лишние метры составила 170 000 ₽. Итого однушка обошлась нам в 3 544 500 ₽.

Но мы так и не переехали в эту квартиру. Во-первых, по плану в ней должны были быть большие окна, чему я очень радовалась. Но они оказались маленькими для первых двух этажей, о чем я узнала уже после заключения договора долевого участия.

Во-вторых, в 2015 году у нас родился второй сын, и в два с половиной года ему поставили инвалидность. Он не говорит, не понимает речь и до сих пор пользуется подгузниками. При этом он гиперактивный, практически не сидит на месте и бывает страшно капризным. Это тяжелое ментальное заболевание, и оно останется на всю жизнь. Морально было ужасно тяжело это принять, и до сих пор все непросто.

После новостей о состоянии здоровья сына я не могла ни на что решиться, была в прострации. Из-за этого получилось, что наша однушка больше года стояла без ремонта и мы платили 5000—6000 ₽ в месяц за коммунальные услуги. Всего на это ушло примерно 60 000 ₽.

При этом, пока ребенок подрастал, стало очевидно, что нам нужна большая квартира в Москве — минимум с четырьмя комнатами, а также автомобиль: в общественном транспорте с младшеньким не наездишься. Так что мы приняли решение продать однушку и сделали это в августе 2018 года.

Выручили 4 500 000 ₽. Минус расходы на риелтора и налог на доход при продаже в размере 124 500 ₽. Минус квартплата за год в размере 60 000 ₽ — и на руках у нас осталось 4 315 000 ₽. Напомню, квартиру мы покупали за 3 544 500 ₽, а значит, чистая выгода оказалась еще меньше — 771 000 ₽.

Я считаю, что покупка однушки была неудачным вложением. Те 771 000 ₽, что мы заработали на ее продаже, — это наш пассивный доход за четыре года. На рублевых вкладах в 2014—2018 годах я заработала бы больше.

Предположим, что вместо покупки квартиры в июле 2014 года я вложила бы эти деньги в банк под проценты. Я нашла в сети информацию о ключевой ставке Центробанка на тот период. Прибавила к ней 0,5 пункта, так как процент по вкладам обычно выше. Итого в сумме мой капитал вырос бы примерно до 4 852 193 ₽ за четыре года.

Вычитаем из этой суммы те 3 544 500 ₽, за которые мы покупали квартиру, и получается, что наш чистый минимальный доход составил бы 1 307 693 ₽, а это почти в два раза больше того, что мы получили. И это при условии, что я брала минимальные годовые ставки с получением процента только в конце каждого года.

Так что с покупкой первой квартиры нам не повезло. Но к приобретению второй я уже разобралась в нюансах инвестирования и выбрала отличный вариант с проходными комнатами в Бирюлеве. Почему он подошел нашей семье и мы остались довольны этим районом, расскажу в следующий раз. Подписывайтесь на мой профиль, кликнув по кнопке ниже, чтобы не пропустить эту историю.