Как мы обустроили студию под аренду и искали жильцов весной 2022 года

Я думала, что мы сможем подготовить и сдать студию за месяц. В итоге весь процесс занял полгода.

У нас с мужем есть студия площадью 24,3 м², если считать с балконом — то 25,8 м². Она расположена на Комендантском проспекте в Приморском районе Санкт-Петербурга. Мы купили ее за 4,6 млн. После покупки решили ее сдавать, но прежде нужно было навести в ней порядок.

В статье я расскажу, почему процесс затянулся, как и за сколько в итоге получилось сдать нашу студию и как мы обошлись без риелтора.

В Петербурге действует государственная программа по расселению коммунальных квартир, чтобы люди могли улучшить свои жилищные условия и переехать в отдельные квартиры. Город предоставляет социальную выплату, с помощью которой можно купить отдельную квартиру или выкупить остальную часть коммуналки.

Вот только программа действует, если расселятся все жильцы квартиры. Если собственников много, это становится очень сложным процессом.

У моего мужа была комната в трехкомнатной коммунальной квартире на окраине Петербурга в Шушарах и желание разъехаться. Вместе с соседями они подали заявление, через год их расселили. Считается, что это очень быстро, ведь некоторые ждут своей очереди десятилетиями. Но им просто повезло: у одного из соседей было трое детей, благодаря этому он получил приоритет в очереди. Город предоставил ему субсидию, поэтому мужчина смог выкупить комнаты мужа и другого собственника.

От продажи комнаты мы получили 1,7 млн рублей, еще 1,18 млн рублей муж получил от города в качестве социальной выплаты. Всего у нас было 2,88 млн рублей.

В обеих сделках, и продажи комнаты, и покупки студии, нам помогала риелтор. Мы боялись, что допустим ошибку и сделка сорвется, поэтому доверили все ей. За услуги заплатили 100 000 ₽.

У нас было несколько требований к квартире:

1. В современном перспективном районе.
2. С отделкой или даже с мебелью. Ремонт делать сами не собирались.
3. Хороший дом от надежного застройщика.
4. Развитая инфраструктура: есть места для прогулок, зеленые зоны, кафе и магазины.
5. Не дороже 5 млн рублей. Мы не планировали брать ипотеку, чтобы не усложнять сделку. А собственных накоплений у нас было 1,7 млн рублей.

Чтобы использовать субсидию, которую предоставил нам город, мы должны были учесть и требования этой программы:

• готовность дома — не менее чем 70%;
• юридическая прозрачность правоустанавливающих документов;
• квартира не должна быть в залоге и так далее.

Исходя из этих требований мы поняли, что денег на однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге нам не хватает. И мы решили смотреть студии.

Не все продавцы готовы работать с субсидией: многие боятся, что процесс передачи денег затянется или сделка сорвется по бюрократическим причинам. А еще субсидию переводят не сразу, а спустя месяц. Поэтому изначально мы выбирали квартиру от застройщика. Рассматривали несколько жилых комплексов Петербурга: «Чистое небо», «Солнечный город», «Солнечный город. Резиденции», «Охта Хаус», «Панорама-парк „Сосновка“» и «ЦДС Московский».

«Сосновка» и «Резиденции» сразу отпадали — они не подходили под правило о 70% готовности. В «Резиденциях» были корпуса нужной готовности, но не оказалось студий. В «Солнечном городе» и «Чистом небе» студии расхватывали тоже быстро — как только застройщик выпускал их в продажу. А в ЖК «Охта Хаус» студий от застройщика уже не было. В «ЦДС Московский» не понравилось местоположение и близость к автомагистрали.

В итоге мы поняли, что от застройщика вариантов практически нет, и стали смотреть вторичку. Наша риелтор нашла хороший вариант от собственника в доме 2021 года, который только ввели в эксплуатацию. Это была студия в ЖК «Чистое небо» в Приморском районе. Квартира стоила 4,6 млн рублей, помимо денег от комнаты и субсидии мы доплатили 1,7 млн рублей из своих сбережений.

Квартира подходила под наши требования. Она располагалась в Приморском районе, который считается благоприятным для жизни: тут находятся парк 300-летия Санкт-Петербурга и Юнтоловский заказник, отсюда недалеко до красивых пляжей Финского залива. Есть магазины, поликлиника и школы. В квартире сделан ремонт от застройщика.

Из минусов — рядом нет метро, хотя его обещают построить много лет. Но до метро «Комендантский проспект» ходят автобусы по прямой — если нет сильных пробок, ехать 12—15 минут.

Собственница согласилась выйти с нами на сделку и ждать субсидию. Мы провели сделку, оформили собственность и подали все документы в Горжилобмен. Когда их проверили, собственнице перевели деньги.

Мы изначально решили сдавать новую квартиру. Из-за этого не планировали покупать дорогую мебель, но хотели, чтобы квартира выглядела опрятно и симпатично.

Дальше расскажу, как мы доделывали ремонт и обустраивали квартиру.

Отделка балкона. Мы начали с балкона, поскольку заметили, что окно на балконе протекает. Решили полностью его заменить, а заодно утеплить юбку под окном.

С этой задачей обратились в компанию и заключили с ней договор на услуги. Так мы точно знали, что компания выполнит все качественно и будет нести за это ответственность по договору. Контакты муж нашел в интернете по отзывам. За материалы и работы заплатили 100 000 ₽ — это дорого, зато нам все сделали хорошо. В дальнейшем с балконом не было никаких проблем.

Дальше мы собирались еще утеплить полы и стены. Но теплый балкон под ключ в компании обошелся бы в 250 000 ₽. Тратить такие деньги только на балкон мы не собирались. На эти работы наняли частника, которого муж нашел на «Профи-ру». Повезло не сразу: первый мастер исчез, пришлось искать другого.

Мастер сам нашел и добавил в корзину в интернет-магазине материалы, а мы их оплатили. После этого он приехал к нам и все сделал. За работу мы заплатили 15 000 ₽, а за материалы — 25 000 ₽.

В итоге на утепление балкона потратили 140 000 ₽.

Обустройство кухни. Параллельно с балконом мы выбирали кухню под наши требования:

1. Минималистичный дизайн.
2. Много мест для хранения.
3. Бюджет до 50 000 ₽.

В итоге остановились на варианте «Кноксхульт» из «Икеи»: в цену 44 486 ₽ входили шкафы, мойка, сифон, смеситель, вытяжка и духовка. Еще 3900 ₽ заплатили за фартук из «Леруа Мерлена» и 7000 ₽ — мастеру за установку.

Варочную поверхность купили отдельно в «М-видео» за 10 700 ₽. Там же взяли холодильник за 27 725 ₽ и стиральную машину за 10 731 ₽. Всю технику приобрели в ноябре 2021 года: муж хотел не торопиться с покупками, но я настояла на своем. Сейчас те же самые товары прилично выросли в цене: такой же холодильник стоит 55 000 ₽, стиральная машина — 38 000 ₽, варочная панель — 12 500 ₽.

Всего обустройство кухни обошлось нам в 93 642 ₽.

Мебель. Остальную мебель покупали в разных магазинах и выбирали исходя из цены, качества и приятного внешнего вида. Обращали внимание и на практичность. Так, диван и стенку под телевизор взяли с ящиками для хранения, а шкаф — компактный, чтобы не загромождал студию. Мебель смотрели в светлых тонах, чтобы не нагружать пространство в квартире яркими цветами и необычной формой.

За шкаф, стол и два стула из «Икеи» заплатили 17 300 ₽, за диван «Дени» из «Хофф» — 24 200 ₽, за стенку «Купертино» из магазина «Диван-ру» — 25 800 ₽. Люстры и зеркало в ванную комнату взяли в «Леруа Мерлене», на это ушло не больше 4000 ₽. Во все цены включена доставка из магазина и подъем на этаж на лифте. Всю мебель, кроме кухни, мы собирали самостоятельно.

Обустройство квартиры мы закончили к концу января 2022 года. На это ушло 71 300 ₽.

Решили размещать объявления и показывать квартиру сами, не привлекая риелтора. Хотели сэкономить деньги и получить новый опыт.

В марте 2022 года мы убрали квартиру и сами сделали фотографии. Затем муж выложил объявление на «Циане», «Авито», «Юле», «Яндекс-недвижимости» и в пабликах во «Вконтакте». Например, разместили объявления в группах «Уютное гнездышко», «Сдам, сниму, аренда, квартиру, комнату в СПб», «Снимаем-сами.рф».

На «Циане» объявление за неделю стоило 77 ₽, на «Авито» — 597 ₽ за один месяц и 654 ₽ за другой. Паблику «Уютное гнездышко» заплатили 179 ₽. На «Яндекс-недвижимости» и «Юле» мы дополнительно не платили. Некоторые площадки просили сфотографировать паспорт собственника, чтобы проверить документы.

Мы сразу решили, что не будем сдавать квартиру дешево, поскольку вложили в нее много сил. В итоге определили цену в 28 000 ₽. Исходили из объявлений конкурентов на тот момент — хорошие квартиры с новой техникой сдавали за 25 000—30 000 ₽. В нашем ЖК сдавали квартиры с недоделанными балконами и со старой мебелью и техникой за 19 000—23 000 ₽, а у нас все было новое. Плату за коммуналку решили брать отдельно.

Нам звонили риелторы, один даже хотел уболтать на просмотр квартиры. Но муж вежливо отказывал — мы хотели сдать квартиру самостоятельно.

Самый большой отклик был от «Авито». Там ставили лайки, спрашивали про квартиру — свободна ли она сейчас, на какой срок мы готовы ее сдать, сможем ли показать в определенное время, уточняли, есть ли посуда и постельное белье. С «Циана» тоже приходила на просмотр девушка. Ей все понравилось, но было далековато до работы, поэтому она отказалась.

Примерно через месяц, в апреле, мы решили снизить цену до 26 000 ₽, за это время был всего один просмотр. Сдавать квартиру в сложившейся ситуации было непросто: у людей сократились доходы, кто-то уезжал из страны. А еще я заметила, что появилось больше предложений: те, кто раньше сдавал через «Букинг» или Airbnb, тоже пришли на рынок долгосрочной аренды. Мы заметили, что наши конкуренты тоже стали снижать цены.

Мы же остановились на одной сумме: периодически кто-то спрашивал про квартиру и мы надеялись, что в конце концов ее снимут. Одна девушка с «Авито» была настроена посмотреть квартиру, но два раза слилась. Сначала за день до показа у нее заболела голова, в другой раз мы приехали в квартиру, а она перестала брать трубку — позже оправдалась, что ее забрали в больницу.

С ней мы не стали продолжать переговоры: хотели сдать квартиру ответственному и адекватному человеку. Сразу сложно понять, каким окажется арендатор, но если человек изначально не отвечает на сообщения и не приезжает в оговоренный срок, то с таким дел решили не иметь.

Другой девушке с «Авито» была нужна квартира срочно. Она хотела заселиться сразу после 19:00 в тот же день и другие варианты не рассматривала. Нам показалось, что это подозрительно, да и сорваться на показ в тот день уже не могли. Мы предлагали ей показать квартиру днем на следующий день, но так ей уже было не нужно.

Наконец спустя пару недель пришла молодая, но серьезная девушка вместе с молодым человеком. Она сразу предупредила, что учится на первом курсе и что многие не хотели ей сдавать жилье — вероятно, опасались неоплаты и разных тусовок. Но я сама снимала квартиру, будучи студенткой, и не вижу в студентах ничего криминального.

Позже с нами связались ее родители, чтобы обсудить детали: находится ли она у нас в собственности, с кем будет составлен договор и можно ли привезти собаку. Договор оформили на девушку.

Квартиру удалось сдать за 26 000 ₽. Коммунальные платежи — около 2000 ₽ — арендатор должна была перечислять сама. Мы взяли с нее залог, его разбили на два месяца — равными платежами по 13 000 ₽. Его вернем при выезде, если с квартирой все будет в порядке.

Арендатору не понадобился телевизор, поэтому мы его увезли. При этом девушка попросила купить микроволновку, в день подписи договора мы ее купили и привезли — взяли вариант за 6000 ₽ от фирмы «Горенье».

Пока договорились, что квартиру сдаем на шесть месяцев. Раз в месяц у нас есть право проверять состояние квартиры, время будем обговаривать заранее. Возможно, в будущем арендатор захочет перевезти свою взрослую собаку — мы не против.

Мы планировали сдавать квартиру официально. Договор подготовили заранее: скачали шаблон от «Циана» и адаптировали его под себя. Также мы подготовили другие документы: акт передачи квартиры, опись имущества с актуальными ценами.

Я оформила самозанятость через Сбербанк, чтобы официально платить налог за сдачу квартиры. Решила, что сделаю так, чтобы нас не могли шантажировать налоговой, поскольку самозанятые платят 4% с дохода. Если сдавать квартиру незаконно и об этом узнает налоговая, необходимо будет помимо налога уплатить пени и штрафы, в среднем около 20% от дохода, максимум за три последних года.

Мы не собирались скрывать доходы, поэтому подходил любой способ оплаты — арендатору было удобно переводом. Чеки я создавала в приложении Сбера.

Перед сдачей я читала много историй про арендаторов. Например, что квартиросъемщики перестают платить аренду, устраивают тусовки и портят имущество. Или что вместо одного-двух в квартире поселяется больше человек.

У моих родственников был неудачный опыт сдачи квартиры в аренду. У сестры в Уфе снимал квартиру приличный на вид молодой человек. В итоге он сломал диван и задолжал деньги за коммунальные платежи за несколько месяцев. С ним пытались договориться по-хорошему не один месяц. Залог с него сестра не брала, поэтому компенсировать было не из чего. Решить проблему удалось, когда она выложила его профиль в «Инстаграме» и написала, что он должен денег. Парень побоялся за свою репутацию и перевел деньги.

Другая история была у родственников мужа. Они сдавали квартиру приятному на первый взгляд мужчине, но позже оказалось, что он снимал квартиру для своей сестры-алкоголички и ее семьи. Когда владельцы узнали об этом, они очень удивились. Мужчина уговорил оставить свою сестру с семьей и исправно платил за них. Но когда они съехали, оставили квартиру в плохом состоянии.

Самая неприятная история связана с квартиросъемщиками у моей подруги. Ее мама долгое время сдавала квартиру одной женщине по цене ниже рыночной. Арендатор просила обновить мебель, хозяйка согласилась на это в счет арендной платы. Старую мебель выкинули. В итоге арендатор тайно выехала и забрала с собой новую мебель. Вдобавок она курила в квартире и еще без разрешения выкинула старое семейное пианино.

Мы не стали в договоре описывать такие ситуации, а только внесли пункт об имуществе: все должно быть в том же количестве и состоянии, что в описи. Хотя думаю, это хорошая идея на будущее.

1. Закладывайте больше времени на подготовку квартиры: чего-то не будет в наличии, хорошего мастера нужно искать, а предметы мебели и технику могут везти несколько дней.
2. Можно сэкономить на сборке мебели, но только в случае, если умеете собирать мебель и имеете необходимые базовые инструменты.
3. Прежде чем соглашаться работать с компанией, сравните ее с другими вариантами. Возможно, они окажутся не хуже и дешевле.
4. Паблики «Вконтакте» работают, если сдавать квартиру по нижней цене рынка. Нужно быть готовым, что вас могут обругать в комментариях и не только.
5. Обязательно подписывайте договор. Для сдачи квартиры можно оформить самозанятость.
6. Если чувствуете, что человек подозрительный — квартира нужна срочно и без договора, он не отвечает на сообщения, сливается, — лучше не соглашаться сдавать ему квартиру, а подождать адекватных людей.