Нужно ли​ пере­оформлять квартиру, полученную по брачному договору?

Пока квартира не перерегистрирована на бывшего мужа, это общая совместная собственность бывших супругов, которая принадлежит им в равных долях.

Супруги должны по договоренности пользоваться и распоряжаться таким жильем: оба вправе жить в квартире, продать или подарить ее. Но поскольку доли не выделены, могут быть проблемы:

1. С распоряжением. Например, титульный собственник — тот, кто владеет квартирой и чье имя фигурирует в правоустанавливающих документах на нее, — не вправе без согласия бывшего супруга продать или подарить имущество.
2. С перерегистрацией. Так, если у жены долги по кредитам, банк может потребовать ареста половины квартиры, пока та не погасит долг, — и до тех пор муж не сможет переоформить жилье на себя.

Расскажу, что можно сделать в такой ситуации.

В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья о том, как заключить брачный договор. Кратко повторю, что в таком соглашении супруги вправе решить, как распределить и добрачное имущество, и приобретенное в браке. Но чтобы брачный договор имел силу, его нужно удостоверить у нотариуса  .

Если по брачному договору право собственности на недвижимость переходит к одному из супругов, этот переход нужно зарегистрировать в Росреестре. Запись в ЕГРН — единственное доказательство принадлежности права, и его можно оспорить только в суде. Без регистрации перехода права все остается так же, как было до подписания брачного договора  .

Судя по вашему вопросу, по брачному договору квартира должна достаться мужу. Но пока он не переоформил жилье на себя, это совместно нажитое имущество. То есть неважно, кто указан собственником в документах, — квартира все еще принадлежит поровну обоим супругам  .

Судебная практика подтверждает, что нотариальное удостоверение брачного договора — это еще не смена собственника. Брачный договор определяет только имущественные взаимоотношения супругов и регулирует споры между ними. Но права, возникшие по нему, нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе собственник будет прежним.

Приведу два примера.

В первом деле супруги заключили брачный договор, по которому дом и земельный участок отошли жене. Та хотела зарегистрировать эту недвижимость на себя, но Росреестр отказал: имущество было арестовано. Жена обратилась в суд с требованием заставить Росреестр зарегистрировать дом и участок на нее.

Женщина утверждала, что стала собственницей, когда нотариус удостоверил брачный договор, то есть до ареста имущества. По ее мнению, Росреестр должен был только зафиксировать свершившееся событие.

Суды двух инстанций с ней не согласились  . Они указали, что женщина подала заявление на перерегистрацию после ареста имущества. А пока переход права собственности не зарегистрирован, собственник прежний.

Во втором деле женщина из Ижевска в трех инстанциях судилась с СНТ, которое обрезало электрические провода, идущие к ее даче. Женщина пояснила, что по брачному договору дача досталась ей, но оформить ее на себя она не смогла: недвижимость арестована из-за долга перед банком.

Суд первой инстанции встал на сторону женщины: указал, что она собственница, хотя право и не зарегистрировано. По его решению СНТ должно было выплатить компенсацию женщине, как собственнице. Апелляционная и кассационная инстанции привлекли к спору бывшего мужа и решили, что собственником остался он  .

А было так. Супруги подписали у нотариуса брачный договор, по которому вся недвижимость, приобретенная на мужа в браке, переходила в собственность жены. Но через три недели дача была арестована, а супруги так и не дошли до Росреестра.

Через шесть лет супруги развелись. Еще через два года бывший муж написал заявление в СНТ с просьбой обесточить участок, потому что когда-то там был пожар. Также он пояснил, что его не устраивает, что бывшая жена живет на даче с сожителем. Мужчина показал выписку из ЕГРН, по которой он собственник участка и дома, и оплатил услугу отключения. Суды указали, что СНТ действовало добросовестно, так как исполнило волю собственника, а женщина здесь посторонняя, и ущерба ей не причинили.

В этом деле важна мотивация судей. Вышестоящие судьи пояснили, что брачный договор изменил законный режим супружеского имущества, но в результате этого перехода права собственности не возникло.

Бывший муж, супруги вдвоем или их представители по нотариальной доверенности могут обратиться за регистрацией смены собственника через госуслуги или МФЦ. Вот статья в Т⁠—⁠Ж о том, как зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Это быстро: заявление, поданное онлайн, рассмотрят за один рабочий день, а через МФЦ — за пять  .

До конца 2024 года госпошлина за переоформление квартиры на мужа — 2000 ₽. С 1 января 2025 года она увеличится до 4000 ₽ — при кадастровой стоимости недвижимости до 20 млн рублей.

Если одному из супругов важно зарегистрировать смену собственника по брачному договору, а второй уклоняется, можно заставить его через суд. Тот вынесет решение о госрегистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора  . Тогда заинтересованный супруг подаст решение суда в Росреестр, а участие второго не потребуется.