Что происходит с рынком жилья и ипотекой в России

Насколько вырос размер одной ипотеки, что с процентными ставками и почему сдать квартиру в аренду стало сложнее.

В июне на долевом рынке две ипотеки из трех оформили «под 0%». В следующем году Банк России ограничит выдачу таких ипотек, потому что они завышают цены на жилье, а еще несут риски для всех сторон. Вот какие.

Заемщик. Если цены на жилье не вырастут, то при необходимости продать квартиру заемщик потеряет часть денег, так как купил жилье дороже рынка.

Банк. С учетом околонулевой ставки по кредиту заемщики не будут стремиться выплатить ипотеку как можно скорее.

Застройщик. Он получит выгоду в среднесрочной перспективе, но в случае системного кризиса на рынке тоже пострадает.

Государство. Если ключевая ставка вырастет, субсидирование льготных ипотек на длинной дистанции увеличит нагрузку на госбюджет.

В сентябре ипотечный рынок в России продолжил оживать после весеннего обвала. За сентябрь россияне оставили 137 тысяч заявок на ипотеку, что на 13,4% меньше, чем в сентябре 2021 года. Но в денежном выражении общий объем кредитов подрос на 8,7%. Это случилось потому, что за последний год вырос средний размер одной ипотеки.

Выйти из пике ипотечному рынку помогли госпрограммы, а еще мягкие требования банков к заемщикам. Например, во втором квартале треть ипотек оформили люди, которые отдают более 80% доходов на оплату кредитов. Банк России считает, что скоро спрос на ипотеку снизится, потому что люди стремятся сберегать деньги.

Средний размер одного ипотечного кредита за последний год вырос на 25,5%, до 3,8 млн рублей. По нескольким причинам.

Стоимость жилья. По разным оценкам, за год квадратный метр в среднем по стране подорожал где-то на 15—20%.

Первоначальный взнос. Крупные банки по некоторым программам снизили минимальный размер первоначального взноса с 20 до 10%.

Ипотека «от застройщика». В рамках таких программ кредит выдают почти под 0%, но при этом поднимают цену жилья на 20—30% выше рыночной.

Последнее хорошо заметно на рынке с долевым участием (ДДУ). Весной на долевом рынке доля ипотек «под 0%» заметно выросла, а следом и средний размер кредита в этом сегменте.

Средневзвешенная ставка по ипотеке за год упала с 7,7 до 6,7%. Дело в программах господдержки, на которые приходится около половины всех ипотечных заявок. А вот на долевом рынке ставка упала почти вдвое, до 3,5%. Это еще один эффект ипотеки «от застройщика».

По подсчетам Irn.ru, за октябрь вторичное жилье в Москве упало в цене на 0,8%, в среднем до 256 тысяч рублей за квадратный метр. С пиковых майских отметок цены упали на 5,9%.

Как пишет Irn.ru, сейчас на рынке жилья дефицит покупателей: часть мобилизовали, еще больше выехало из страны, а остальные «заняты более насущными проблемами».

Специалисты допустили, что цены на московское жилье упадут на 30% — больше, чем в кризис 2015—2017 годов. Тогда западные санкции и проблемы с экономикой были не такими серьезными, а на рынке жилья не было пузыря, как сейчас.

По данным «Циана», доля объявлений о срочной продаже квартиры на вторичном рынке увеличилась с 2,7% в феврале до 4% в ноябре. В среднем продавцы таких квартир скидывают 5% относительно рынка. Исключения: Тольятти, Новокузнецк, Ленобласть. Там срочные квартиры хотят продать дороже среднего по рынку.

За месяц мобилизации число новых объявлений на рынке долгосрочной аренды в среднем подросло на 66%. Конкуренция среди арендодателей увеличилась из-за общей неопределенности: собственники передумали продавать квартиры и стали сдавать их в аренду, чтобы получить доход. Вероятно, некоторые решили сдавать квартиру из-за переезда за рубеж.

Из-за большого количества новых объявлений, слабого спроса и сезонного фактора арендодатели стали снижать ставки. За месяц мобилизации в среднем арендная плата за съем однокомнатных и двухкомнатных квартир упала на 3 и 4%, а в Москве — на 6 и 10%.

В итоге доходность от сдачи в аренду уменьшилась. Например, в Москве доходность однокомнатной квартиры за последний год упала с 5,5 до 4,9% годовых от ее текущей стоимости. Это меньше, чем процент на вклад в крупных банках.

Индекс доходности столичного жилья от Irn.ru впервые с 2018 года опустился ниже единицы. Этот индекс показывает, во сколько раз доходность жилья — аренда плюс изменение цены квартиры — превышает доходность вклада в крупном банке. Если индекс ниже единицы, то доходность у квартиры ниже, чем у вклада.