Рынок недвижимости России: как закончился 2022 год и чего ждать от 2023

После ажиотажного роста весной 2022 года цены на столичные квартиры стали падать. По мнению аналитиков, стоимость жилья в этом году продолжит снижаться по сценарию 2015—2017 годов. Но с одной оговоркой: падение будет сильнее, потому что тогда на рынке не было огромного пузыря.

По подсчетам портала о недвижимости «ИРН», в 2022 году вторичное жилье в Москве подорожало до 251 тысячи рублей за квадрат. Номинальный рост составил всего 2%, и это ниже потребительской инфляции в 12%.

Цены выросли за счет удачных первых месяцев: с января по апрель квартиры подорожали на 10,6%. Дело в ажиотаже из-за ослабления рубля, санкций и прочего. Но потом рост выдохся, и с мая по декабрь цена упала на 7,5%.

Ключевое из комментария ИРН по итогам 2022 года: «В прошлый раз метр дешевел с 2015 по 2017, и в итоге стоимость жилья снизилась примерно на 15—20%. Но сейчас санкции и проблемы российской экономики серьезнее. Главное, в 2015 году на рынке не было пузыря, а теперь он огромный: в 2020—2021 на фоне низких ставок по кредитам и депозитам московские квартиры подорожали примерно в полтора-два раза.

Учитывая идентичную реакцию рынка на события 2014 и 2022, можно предположить, что цены на жилье в ближайшие год-два продолжат ползти вниз примерно на процент в месяц. В итоге они скорректируются примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, то есть вернутся к уровням начала 2020. Если не случится новых форс-мажоров.

Также ИРН подвел итоги января 2023: «В январе цены на столичное жилье топтались на месте. То есть снижение последних восьми месяцев приостановилось.

Причина — сокращение объемов предложения: количество выставленных на продажу квартир упало примерно на 20% от максимумов осени 2022. Но не потому, что лоты раскупили: квартиры снимают с продажи сами продавцы, которые разочаровались текущими ценами. Многие собственники морально не готовы к уступкам и уходят с рынка до лучших времен.

Несмотря на некоторое снижение, объем предложения жилья по-прежнему в полтора-два раза превышает уровень до 24 февраля. Поэтому глобально тенденции не меняются: слабый спрос и избыток квартир на рынке продолжают давить на цены. Так что ближе к весне, когда рынок активизируется, цены вновь пойдут вниз».

По данным ИРН, к концу 2022 года индекс доходности московской вторички упал до нуля. Индекс показывает, во сколько раз доходность жилья — аренда плюс рост цены — превышает доходность вклада в банке. Если индекс ниже единицы, то доходность у квартиры меньше, чем у вклада. Если индекс ниже нуля, то инвестиции в жилье приносят убыток.

Комментарий ИРН: «В 2020—2021 на фоне резкого снижения ставок по вкладам рынок недвижимости переживал инвестиционный бум. По оценке „Инкома“, в 2020 каждая седьмая сделка на московской „вторичке“ была инвестиционной. В 2021, когда консервативные инвесторы поверили в „вечный“ рост цен на квартиры, — каждая пятая. События 2022 поставили крест на инвестиционном ажиотаже: спрос на вторичном рынке Москвы сократился на 22%, а инвестиционный — сошел на нет».

За последние годы рост цен на вторичку оторвался от роста зарплаты. С 2018 года среднегодовая медианная зарплата увеличилась на 61%, тогда как квартиры в среднем по России подорожали на 75%, а в Москве — на 73%.

В декабре россияне оформили 176 тысяч заявок на ипотеку. Это на 8% меньше, чем в декабре 2021 года, но в то же время это лучший результат в 2022 году. Количество заявок подросло благодаря сезонному фактору: декабрь — самый активный месяц на ипотечном рынке.

Также наверняка сказались заявления чиновников: в ноябре Минфин предложил не продлять в 2023 году льготную ипотеку. Программу официально продлили только в середине декабря и на менее выгодных условиях: ставку по льготной ипотеке подняли с 7 до 8%. Так что многие могли просто запрыгивать в последний вагон этого поезда.

А вот объем ипотечных кредитов в декабре стал рекордным: вырос на 9% по сравнению с декабрем 2021 года и составил почти 700 млрд рублей. При этом объем кредитов за полный год сократился на 16%. Все из-за ничтожного спроса в 2 квартале 2022 года.

Декабрьский объем кредитов стал рекордным, потому что увеличился средний размер ипотеки. За последний год — на 19%, с 3,3 до 4 млн рублей. Так получилось потому, что номинальные цены на квартиры выросли в среднем по России. А еще дело в большом количестве кредитов на долевое строительство. Средний размер такого кредита за 2022 год вырос больше рынка — на 30%, с 4,2 до 5,4 млн рублей.

Значительная часть долевого кредитования — это «ипотека от застройщика». В рамках таких программ строители продают жилье под низкий и даже околонулевой процент, но при этом завышают стоимость квартиры на 20—30%. Это искусственно разгоняет цены на рынке и увеличивает средний размер ипотеки. В 2023 году ЦБ ограничит выдачу таких ипотек, и это еще один аргумент в пользу охлаждения цен.

Интересно, что средний размер ипотечного кредита на долевое строительство увеличился только за счет периода с апреля по июнь, когда застройщики активно внедряли ипотеку под ноль процентов. А в 2 половине 2022 года размер таких кредитов снижался. Возможно, дело в скидках, которые начали делать строители.

Вот как это описал ИРН на примере Москвы: «На первичном рынке, который поддерживает льготная ипотека от государства и субсидируемые ставки от застройщиков, цены долго топтались на месте, но в последние месяцы 2022 года тоже поползли вниз, а скидки стали достигать 30%.

Но если на вторичке спрос в последние месяцы 2022 года разморозился благодаря корректировке стоимости метра и беспрецедентной глубине торга, то на первичном рынке, где застройщики долгое время готовы были душу продать, но не снижать цены, продажи оставляют желать лучшего.

И даже некоторая активизация спроса к концу 2022 года после заявлений Минфина о завершении льготной ипотеки в 2022 году вряд ли переломит общий тренд, пока цены на новостройки остаются выше стоимости готового жилья сопоставимого качества».