Госдума отклонила законопроект о ста­тусе апартаментов: их оставили коммерческими

Госдума отклонила законопроект о возможности переводить апартаменты в статус жилых помещений. Они остались коммерческими.

Законопроект внесли на рассмотрение еще в апреле 2021 года. Разные комитеты Госдумы четыре года пытались договориться, как доработать документ, но в конечном счете просто отклонили его. Теперь для законодательного разрешения проблемы с апартаментами придется начинать все заново.

Расскажу подробнее.

В России построили много апартаментов — помещений, которые не считаются жилыми, хотя в них живут, иногда годами.

Поскольку официально апартаменты числятся как коммерческая недвижимость, с ними есть проблемы. Вот основные:

• существенно больше имущественный налог;
• как правило, выше плата за услуги ЖКХ;
• нельзя прописаться — в итоге, например, ребенка сложнее прикрепить к школе или детскому саду;
• неприменима ипотека с господдержкой и прочие льготные программы покупки жилья;
• владелец апартаментов не может сдать их в аренду как самозанятый — надо платить НДФЛ или регистрироваться как ИП на УСН либо патенте.

Депутаты обещали урегулировать эту проблему — ведь в законодательстве нет даже понятия «апартаменты». В 2021 году сенатор от Кузбасса Дмитрий Кузьмин внес законопроект, который распространял на апартаменты нормативные акты для обычных квартир — по сути, приравнивал их к жилым помещениям.

Документ вводил понятие «многофункциональное здание», где есть жилые и нежилые помещения. Но жилье и коммерческая недвижимость не должны располагаться на одной лестничной площадке, а люди не должны пересекаться: если кто-то идет в жилые апартаменты, он не может случайно попасть в офис какой-то компании и наоборот.

Предлагалось распространить на такие здания нормы для жилья — например, сбор взносов на капремонт, соблюдение закона о тишине в ночное время и прочие.

По умолчанию апартаменты оставались коммерческими объектами, но законопроект предлагал разрешить их перевод в жилые. Главное условие — только одновременно с другими апартаментами на той же лестничной клетке. Если хотя бы один владелец апартаментов на площадке откажется, остальные не смогут превратить свои нежилые помещения в жилые.

Госдума сочла его непроработанным. Выделю основные претензии.

Непонятно, что такое «многофункциональное здание» юридически. В законопроекте не были описаны особенности проектирования и строительства объектов такого рода. Неясно, как соотносятся «многоквартирный дом» и «многофункциональное здание».

Угроза здоровью жильцов апартаментов, если по соседству будут нежилые помещения: их могут использовать для производства или как складские.

Сложности с соблюдением требований пожарной безопасности. Законопроект требовал, чтобы на лестничные площадки с жилыми помещениями был ограниченный доступ. Это противоречит требованиям противопожарной безопасности, и такое вообще невозможно реализовать, если в доме, например, один лифт.

Непонятно, надо ли включать в программы капремонтов многофункциональные здания и должны ли власти помогать с неотложным ремонтом.

Особенные правила перевода из жилого в нежилое и наоборот: не требуется согласие собственников смежных помещений, хотя в общем случае оно необходимо.

В целом, по мнению законодателей, предложенный законопроект противоречит жилищному законодательству, создает квазиобъекты на рынке недвижимости, а в конечном счете нарушает права собственников.