Упрощение выкупа незначительной доли и другие изменения в законах о недвижимости

Верховный суд, Росреестр и Центробанк выпустили разъяснения по сложным вопросам обращения с недвижимостью.

Рассказываем, что изменилось и как это повлияет на сделки с жильем.

Верховный суд разъяснил: даже если у человека нет другого жилья, кроме незначительной доли в праве, то другие дольщики могут выкупить его долю принудительно.

Принудительный выкуп незначительной доли — это когда одному собственнику принадлежит микродоля, он в квартире не живет, но и продавать долю не хочет. Часто такой долей невозможно воспользоваться в принципе: например, она может соответствовать 1 м² жилой площади.

Такую долю выкупают принудительно через суд: он обязывает владельца маленькой доли принять деньги от владельца большей доли и оформить переход права собственности.

Суд учитывает:

1. Могут ли все пользоваться жильем без нарушения прав друг друга.
2. Можно ли выделить собственнику незначительной доли изолированное помещение соответствующей площади.
3. Намерен ли собственник незначительной доли проживать в квартире и не причинит ли это неудобства другим собственникам.

Например, братья Иван и Петр вступили в наследство на долю 26/100 в жилом доме их матери. В итоге у Ивана получилось 13/100, а у Петра — 77/100, потому что 64/100 этого дома принадлежали Петру еще до вступления в наследство. В доме есть только одна жилая комната, поэтому выделить долю Ивана в натуре невозможно. Петр живет в этом доме, но продал бы его и уехал в другой город.

Чтобы быстрее найти покупателя, Петр хочет стать полноправным собственником дома, то есть оформить все доли на себя, а Иван против. Продать свою долю Петру он не согласен ни за какие деньги, поскольку другого жилья в собственности у него нет. При этом Иван живет в квартире жены и вселяться в дом не собирается.

Петр может обратиться в суд, и тот, скорее всего, обяжет Ивана продать 13/100 жилого дома Петру. Согласно свежим разъяснениям Верховного суда, не будет иметь значения, если доля Ивана — единственное жилье в его собственности.

Банк России заявил, что заем в кредитном потребительском и сельскохозяйственном кооперативе, который брали для приобретения или строительства жилья, можно будет погасить маткапиталом, только если к кооперативу нет нареканий со стороны Центробанка, а именно:

1. Кооператив вовремя представляет отчетность.
2. Входит в саморегулируемую организацию.
3. У него нет предписаний об ограничении деятельности.

И даже если все в порядке, есть еще ограничения по объему займов. Доля займов на жилье, которые потом гасят маткапиталом, должна быть не больше половины от общего объема других займов в течение квартала. Иными словами, кооператив должен работать с несколькими видами займов, а не только с теми, что погашают маткапиталом.

Перечень кооперативов, которые отвечают требованиям, ЦБ собирается публиковать на своем сайте.

Центробанк полагает, что в результате этого ужесточения кооперативы не будут участвовать в махинациях по обналичиванию материнского капитала. Компании, которые использовали незаконные схемы, просто не получат доступа к субсидии. Напомним, что за обналичивание маткапитала предусмотрена уголовная ответственность.

Росреестр разъяснил, кто может получать информацию о запросах в ЕГРН относительно недвижимости. Например, владелец квартиры может получить данные о том, кто делал запросы о его квартире за последние три года. А вот банк, если эта же квартира у него в залоге, такую справку получить не сможет.

Полное наименование документа — «Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества за определенный период». Справку выдают в течение трех дней и только собственнику. Подать заявление можно через МФЦ, электронно через Росреестр или госуслуги.

Электронная справка для граждан стоит 290 ₽. В ней будет информация о людях, компаниях, органах власти, которые интересовались недвижимостью. Будет указана дата запроса и исходящий номер документа.

Такую справку обычно получают, если известно, что кто-то интересуется недвижимостью, возможно, с незаконными намерениями.

С 1 марта 2023 года аукционы по продаже и аренде государственной или муниципальной земли будут только в электронной форме. Это касается и участков, которые предоставляются для ИЖС, ЛПХ, садоводства и крестьянско-фермерского хозяйства.

Процесс будет максимально приближен к процедуре госзакупок. По результатам интернет-аукциона стороны заключают электронный договор купли-продажи или аренды и заверяют его квалифицированными электронными подписями. Операторы торговых площадок могут брать с победителей плату за участие.

Норма о проведении электронных аукционов для публичных земельных участков существовала с 2014 года, но не работала: не был утвержден порядок их проведения. Теперь этот порядок опубликовали, и с 1 марта он начнет действовать.

Поскольку доступ к интернету есть не везде, региональные власти могут составить список территорий, где до 1 января 2026 года аукционы разрешат проводить по старой схеме.

Верховный суд объяснил: если у жилья два собственника и один дарит свою долю второму, нотариус для удостоверения договора дарения не нужен. Раньше такую сделку нужно было удостоверять нотариально.

Теперь собственники могут просто подписать договор и обратиться в МФЦ, чтобы зарегистрировать переход права в Росреестре.

Но если объект оформлен не в долевую, а в совместную собственность, надо сначала выделить доли. Например, квартира принадлежит обоим супругам без выделения долей или ее приватизировали в общую совместную собственность родители и дети.