Верховный суд опубликовал опре­деление по делу Долиной: почему оно важно для рынка недвижимости

18 декабря Верховный суд опубликовал определение по делу о квартире Ларисы Долиной — в нем он опровергает позицию трех предыдущих судов.

Высшая судебная инстанция встала на сторону покупательницы Полины Лурье и оставила в силе ее сделку с певицей Долиной. Расскажу, на что указала судебная коллегия Верховного суда и почему это важно для всех последующих сделок на вторичном рынке жилья.

Влияние мошенников — это сделка под влиянием заблуждения, но заблуждение заблуждению рознь. Судебная коллегия признала, что ссылка нижестоящих инстанций на ст. 178 ГК РФ, которая защищает людей под влиянием заблуждения, отчасти правомерна. Но такая сделка признается недействительной, если заблуждение было настолько существенным, что заблуждающийся отказался бы от сделки, если бы знал о реальном положении дел.

То есть не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное.

В той же статье ГК РФ есть список признаков существенного заблуждения, и заблуждение относительно мотивов сделки таковым не считается.

Вот как это выглядит в деле Долиной:

1. Певица сама говорила на допросах, что желала совершить сделку купли-продажи недвижимости, понимала ее последствия, хотя и полагала, что сделку аннулируют, как ей обещали мошенники.
2. Долина зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, на протяжении жизни ей приходилось заключать множество договоров и контрактов. Значит, объективно должна была осознавать последствия сделки.
3. Дееспособный гражданин должен самостоятельно отвечать за последствия своего поведения.

В законе есть еще один важный нюанс: заблуждение относительно мотивов сделки не считается достаточно существенным, чтобы признать сделку недействительной  . Верховный суд указал, что заблуждение относительно последствий сделки также не основание для этого.

Применительно к Долиной суд сделал вывод, что она заблуждалась и в отношении мотивов сделки — думала, что защищает свое имущество от хищения, — и в отношении ее последствий — полагала, что сделку аннулируют. Но ни то ни другое не может быть основанием, чтобы признать сделку недействительной.

Верховный суд не согласился с тем, что артистка не осознавала природу сделки. Сущность купли-продажи недвижимости общеизвестна. То есть каждый человек должен понимать, что, подписывая договор купли-продажи, он перестает быть хозяином квартиры.

Покупатель не обязан «лезть в голову» продавцу. Ориентиром в споре также служит п. 5 той же ст. 178 ГК РФ, где говорится о том, может ли вторая сторона распознать заблуждение первой: «Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон».

Нельзя оспорить сделку, если продавец вел себя безупречно и ничто не намекало на проблемы. В действиях Лурье нет недобросовестности: она проверяла документы через риелторов, долго подбирала жилье. Но суды предыдущих инстанций даже не исследовали этот вопрос.

Защита Долиной делала упор на норму, согласно которой суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение было нераспознаваемым. Поскольку в норме сказано, что суд может, а не должен отказать в аннулировании сделки, то якобы суды ранее ничего не нарушили.

Верховный суд сделал важное разъяснение: когда продавец заключает сделку, будучи введенным в заблуждение мошенниками, положение покупателя не должно быть хуже, чем в случае, когда сделка оспаривается из-за обмана продавца третьими лицами — более тяжкого явления, нежели просто заблуждение. А в случае с обманом сделку можно признать недействительной только при условии, что покупатель знал или должен был знать об этом обмане  .

Хотя в норме о заблуждении и говорится о праве, а не обязанности суда отказать в признании сделки недействительной, но если поведение покупателя было безупречным, суды были обязаны отказать в признании сделки недействительной. Иной подход создал бы угрозу для стабильности гражданского оборота, мог бы подорвать доверие к сделкам как таковым. А в этом деле суды как раз не выявили у Лурье признаков недобросовестного поведения. Не доказано и то, что она могла распознать заблуждение Долиной.

Таким образом, Верховный суд однозначно исходил из добросовестности Лурье, несмотря на попытки защиты Долиной упрекнуть ее в том, что она не запросила справку из ПНД, не настояла на выписке артистки и ее родственников из квартиры, согласилась на оплату наличными и так далее.

Продавец еще должен доказать, что находился под влиянием мошенников. Верховный суд обратил внимание на тот факт, что Лариса Долина не пришла на заседание, хотя ей неоднократно говорили, что это поможет разобраться, но принудить ее к этому по закону нельзя.

Суд указал, что состояние продавца на момент оспариваемой сделки должен подтвердить эксперт. В деле Долиной экспертизу не назначали, так как певица от нее отказывалась, причем неоднократно.

Взамен профессиональной судебной экспертизы к делу приобщили экспертизу, которую провели в рамках уголовного дела. В ней эксперт исследовал лишь способность Долиной правильно воспринимать обстоятельства, которые имели значение для уголовного дела, и давать показания в качестве потерпевшей. Вопросов, важных для обстоятельств оспаривания сделки, перед экспертом не ставили. А так называемую деструктологическую экспертизу вообще провели в отношении методов воздействия мошенников на Долину и ее «психологического отклика» на них.

В марте 2025 года в приемную Хамовнического суда поступило ходатайство Долиной о назначении судебной психолого-психиатрической экспертизы. Но на судебном заседании ее представитель ходатайство не поддержал, сославшись на то, что артистка изменила свою позицию и отказывается от своей просьбы назначить экспертизу.

Верховный суд разъяснил, что продавец обязан сам доказать, что находился в неадекватном состоянии и не понимал своих действий, а раз Долина отказывается от экспертизы, то никаких выводов о ее психическом состоянии сделать нельзя.

Если суд отменяет сделку, он должен вернуть каждой стороне свое. В силу положений ст. 167 ГК РФ недопустимо оставлять продавцу и деньги, и жилье, даже если бы все остальное было сделано правильно. Должна применяться двусторонняя реституция: продавец получает назад квартиру, а покупателю обязаны вернуть деньги.

Верховный суд указал, что нельзя защищать интересы жертвы мошенников Долиной за счет интересов покупателя Лурье, полностью лишая последнюю и жилья, и огромной суммы.

Квартиру оставили за Лурье. На 25 декабря назначен суд по выселению певицы и ее семьи, так как они там прописаны. Адвокат Полины Лурье Светлана Свириденко не исключила возможность мирового соглашения с певицей.

Решение Верховного суда по делу Долиной положительно скажется на судебной практике по аналогичным спорам, так как суды будут придерживаться принципов, обозначенных высшей судебной инстанцией.

Что касается пересмотра уже вынесенных и вступивших в законную силу решений, то вопрос пока остается открытым. Разъяснения Верховного суда, которые он дал при рассмотрении конкретного дела, даже если их включат в обзор практики ВС, обратной силы не имеют. То есть они не могут стать основанием для пересмотра решений по вновь открывшимся обстоятельствам. Такое возможно только для позиций, включенных в постановления пленума или президиума суда  .

Возможно, такая позиция появится. Есть информация, что три коллегии Верховного суда уже готовят обзор судебной практики по рассмотрению дел об оспаривании сделок с недвижимостью. Решение по делу Лурье тоже в него войдет. Тем не менее если еще сохраняются возможности для обжалования вынесенных решений — например, не истек срок подачи кассационной жалобы, — то шансы на пересмотр таких решений резко возросли.

В отношении рынка вторичной недвижимости решение Верховного суда, по сути, вернуло все в обычное русло. От покупателя по-прежнему требуется разумная осмотрительность, и он может рассчитывать на защиту, если проявил ее.

Учитывая высокую активность мошенников, кроме проверки юридической чистоты самой квартиры нельзя пренебрегать проверкой психического состояния продавца. Лучше избегать подозрительно дешевых объектов или квартир, хозяева которых отказываются выписываться до сделки без объективных причин. При возможности лучше удостоверить сделку у нотариуса. Оплату лучше переводить с использованием аккредитива, а не через ячейку.