Когда продать доли в квартире можно без нотариуса

Сейчас сделку с долями можно не проводить через нотариуса, если новый собственник покупает квартиру целиком и не нарушает права других владельцев, потому что их нет. Стороны сделки могут обратиться к нотариусу по желанию, но не обязаны. Это значит, что можно снизить расходы на оформление сделки.

Доли в квартире можно продавать без нотариуса. Вот условия:

1. Все собственники продают свои доли одновременно.
2. Они совершеннолетние.
3. Сделку оформляют по одному договору. Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.

Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.

Это нужно сделать, если продается одна доля из нескольких. Тогда нотариус проверит, что продавец предложил сособственникам выкупить долю, дал им месяц на раздумья и не продает посторонним долю по более низкой цене  .

Если доли принадлежат детям до 18 лет, их тоже придется продавать через нотариуса.

Важно: продавать без нотариуса можно, если отчуждаются сразу все доли, а не один из сособственников становится единственным собственником. Приобретателей по договору купли-продажи может быть несколько, и при этом можно будет обойтись без нотариуса, если речь идет сразу обо всех долях.

Но если одна из долей не меняет своего владельца, потому что уже принадлежит покупателю, к нотариусу идти придется.

Услуги нотариуса платные. Чтобы составить договор купли-продажи доли и удостоверить факт, что доля продается добровольно, придется заплатить. Стоимость в каждом регионе своя. Например, в Москве нотариус составит договор купли-продажи за 9000 ₽, если продается одна доля, а если несколько по одному договору — за 11 000 ₽. В Санкт-Петербурге составить договор стоит 8000 ₽ независимо от количества объектов.

Если для сделки нужен нотариус, размер госпошлины надо смотреть в налоговом кодексе, а если идти к нотариусу необязательно — в основах законодательства о нотариате.

Чтобы удостоверить договор продажи доли супругу, родителям, детям или внукам, нужно заплатить госпошлину 3000 ₽ плюс 0,2% от цены недвижимости, если она стоит меньше 10 млн рублей. Если больше, госпошлина — 23 000 ₽ плюс 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. Максимум — 50 000 ₽.

Если продавать не близкому родственнику, госпошлина больше. При стоимости сделки до 1 млн рублей — 3000 ₽ плюс 0,4% от цены недвижимости. От 1 до 10 млн — 7000 ₽ плюс 0,2% от суммы, превышающей 1 млн, от 10 млн — госпошлина 25 000 ₽ плюс 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. Максимум — 100 000 ₽.

По закону нотариус для продажи всех долей в квартире не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.

То есть, несмотря на то что сделку оформляют одним договором, а все доли продают одновременно, стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.

Но нотариус может случайно удостоверить и мошенническую сделку и не понести за это ответственности. Хотя деятельность нотариуса застрахована, это не гарантирует, что страховая компания что-то выплатит потерпевшему.

Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.

Если собственник половины квартиры решил продать ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется.

За удостоверение свободы воли сторон договора придется заплатить госпошлину — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽  .

Например, если доля стоит 1 млн, госпошлина — 5000 ₽ плюс плата за составление договора.

Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев, но придется обращаться к нотариусу.

Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упрощает продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.

А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.

Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.