Застройщики стали предлагать ипотеку за 1 ₽: разбираемся, что это за программа

В октябре Центробанк выступил против ипотечных программ со сверхнизкими ставками, после чего банки стали сворачивать выдачу ипотеки под 0,1% и похожие предложения.

О том, в чем там подвох и в каких случаях это выгодно, мы уже писали в другой статье. Вместо этого появились совместные акции банков и застройщиков — ипотека за 1 ₽. Разбираемся, что это за схема, кому она подойдет и какие могут быть опасности.

Ипотека за 1 ₽ выдается только на новостройки и предполагает, что до сдачи дома заемщик платит символический ежемесячный платеж — 1 ₽. Когда дом сдан, можно погасить ипотеку досрочно, полностью или частично, либо перейти на обычные платежи.

Застройщики и банки говорят, что программа будет интересна в трех жизненных ситуациях.

Если надо оплачивать съемное жилье. Так как нормальные ипотечные платежи начинаются только после сдачи дома, заемщик сможет все это время спокойно жить на съемной квартире и платить за нее. Это удобно, когда старая квартира уже продана, а новая еще не готова.

Например, при сумме займа 5 млн рублей на 25 лет и ставке 6% ежемесячный платеж по обычной ипотеке составил бы 35 821,55 ₽. Не каждая семья может себе позволить платить столько, когда квартиры еще нет.

Если надо подождать с продажей старой квартиры. Бывает выгоднее, наоборот, подольше жить в старой квартире и продать ее накануне сдачи новостройки. А на вырученные деньги погасить ипотеку. В таком случае ипотека за 1 ₽ также оставляет пространство для маневра и позволяет спокойно заниматься продажей.

Если квартира строится под аренду или перепродажу. Ипотека за 1 ₽ — неплохой вариант для тех, кто вкладывается в новостройки с инвестиционными целями. Первые два-три года не получится оплачивать ипотеку арендными платежами, так как дом не сдан. Но по новой программе и платежей, можно сказать, не будет. А когда квартиру сдадут, можно будет гасить ипотеку арендой или же продать жилье с разницей в цене и вложиться в другой объект.

С учетом того, что, по статистике, новостройки к сдаче дорожают в среднем на 20—30%, получится, что это будет «чистая прибыль», так как ипотечных платежей не было.

Вот основные условия программы:

1. Кредит выдается только на новостройки.
2. Цена квартиры, как правило, не увеличится — ее продают по базовой стоимости. В этом программа отличается от ипотеки под 0,1%, где квартира выйдет дороже на 20—30% от первоначальной цены.
3. Первый взнос — 15—20% от стоимости жилья.
4. Ставка фиксируется в день подписания кредитного договора и не зависит от того, какие проценты у банков будут на момент сдачи дома в эксплуатацию. Такой кредит можно взять, пока ставка низкая, а расплачиваться с ним потом — возможно, уже в других экономических условиях.
5. Максимальный лимит по программе — 12 млн рублей для Москвы и Петербурга, 6 млн рублей для регионов.
6. Кредит выдается в два или три транша, точные условия зависят от застройщика и его договоренностей с банком. Первый транш обычно всего 100 ₽, а последний выдается незадолго до сдачи дома в эксплуатацию.
7. Ежемесячный платеж до сдачи объекта в общем случае 1 ₽. У некоторых застройщиков может быть 100 ₽, но программа все равно называется ипотекой за 1 ₽.
8. В рамках программы можно также применить условия ипотеки с господдержкой, семейной или ИТ-ипотеки и снизить ежемесячный платеж после сдачи дома.
9. Срок действия акции различается у разных застройщиков: одни анонсировали ее на октябрь и ноябрь, другие не ставят сроков. Когда застройщики предлагали ипотеку под 0,1%, тоже говорили, что скоро все закончится, а потом стали выдавать такие кредиты постоянно.

В октябре 2022 года ипотеку за 1 ₽ выдает только Сбербанк. Еще к акции планировал подключиться МКБ.

Условия кредитования в целом такие же, как и при покупке квартиры по семейной ипотеке или с господдержкой.

Вот основные требования:

1. Гражданство РФ. Нерезидентов рассматривают отдельно при условии, что зарплата приходит на счет в Сбербанке, а заемщик — гражданин страны, которая не входит в список недружественных.
2. Возраст от 18 до 75 лет.
3. Стаж работы на последнем месте от трех месяцев, общий — от года.

Ипотеку можно оформить по двум документам — паспорту и, например, СНИЛС. Сбербанк предлагает такую программу для семейной ипотеки со взносом от 15%.

Условия программы постоянно меняются, поэтому детали нужно уточнять у каждого застройщика. Скорее всего, список застройщиков и количество объектов, которые подпадают под акцию, будет расширяться. Это связано со стагнацией на первичном рынке жилья.

Сервис «Домклик» в сентябре 2022 года зафиксировал 2,2 млн заявок на ипотеку, из которых 68% — это заявки на вторичном рынке. Так что у застройщиков есть реальный повод задуматься, как увеличить спрос на новое жилье за счет спецпредложений.

Вот что можно отнести к недостаткам акции.

❌ Повышенный первоначальный взнос — 15%, а у некоторых застройщиков и 20%. По стандартной ипотеке на первичном рынке взносы от 0 до 10%.

❌ Пока нет выбора банков, в акции участвует только Сбер. А значит, если Сбербанк откажет, других вариантов воспользоваться льготой нет.

❌ Льготная программа работает не для всех объектов и даже делится по отдельным очередям сдачи дома. Чаще застройщики предлагают по акции дорогие или низколиквидные квартиры, на которые просто нет естественного спроса.

❌ Сохраняются обычные для долевого строительства риски недостроя. Застройщик может сдать дом позже или вообще не сдать, а ипотеку придется выплачивать. При этом в акции участвуют в основном крупные застройщики, а деньги будут храниться на счетах эскроу — застройщик получит их только после сдачи дома.

❌ У многих застройщиков ипотека за 1 ₽ не суммируется с другими льготами или скидками, их просто отменят.