Правительство продлило мораторий на взыскание неустойки с застройщиков

Застройщиков вновь освободили от финансовых санкций за нарушения.

Дольщики не смогут взыскать со строительной компании неустойку за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Мораторий продлили до 30 июня 2025 года.

Расскажу подробнее, как это отразится на правах дольщиков, и почему так происходит.

Запрет на начисление и взыскание неустойки работает для обеих сторон — застройщика и дольщиков.

Для дольщиков. Временно отменены все финансовые санкции, которыми могли воспользоваться дольщики. Участники долевого строительства больше не смогут получить:

• пени за нарушение сроков передачи объекта — 1/300 ключевой ставки, которая действовала на день сдачи квартиры по ДДУ, за каждый пропущенный день;
• проценты за пользование деньгами дольщика — возникали, если застройщик не вернул в срок деньги после расторжения договора ДДУ  , рассчитывались со дня, когда дольщик внес оплату по ДДУ, и по день, когда застройщик выплатил внесенную сумму, — 1/300 ключевой ставки в день;
• неустойку за просрочку исполнения требования дольщика — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от суммы обязательства застройщика перед дольщиком, но не более суммы расходов, нужных для устранения недостатков. Если из-за недостатка квартира непригодна для проживания, неустойку рассчитают от цены договора  ;
• штраф 5% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не решил проблемы без судебного разбирательства.

Если дольщик обратился за взысканием неустойки и штрафов до начала действия моратория — 22 марта 2024 года, то он еще сможет взыскать пени и проценты, начисленные до указанной даты, но лишь после 30 июня 2025 года. Это будет указано в судебном решении. Но неустойка будет рассчитана по ключевой ставке ЦБ не выше чем на 1 июля 2023 года — 7,5%  .

Это невыгодно для дольщика, так как, например, в феврале 2025 года ключевая ставка 21%.

Обращаться за компенсациями в период действия моратория бессмысленно: денег не дадут ни во время, ни после окончания ограничений.

Для застройщиков. Застройщик не сможет применять по отношению к дольщику только одну санкцию. Это пени за нарушение срока внесения платежа по ДДУ — считались тоже по 1/300 ключевой ставки, которая действовала на момент нарушения обязательства. Но это касается только ДДУ, по которым предусмотрела оплата в рассрочку.

Это уже не первый случай, когда государство вводит моратории на рынке новостроек. Последний работал с марта 2022 по конец июня 2023 года. Ограничения призваны поддержать строительную отрасль.

Одной из причин можно считать высокую ключевую ставку. Чем выше ставка ЦБ, тем более дорогими становятся кредиты. Застройщики пользуются проектным финансированием: новостройки строят не на деньги дольщиков, а за счет кредитов с субсидированием от государства. Ставка по этим займам низкая, но она все равно растет, как и расходы на обслуживание кредитов.

Положение застройщиков также ухудшается из-за программ льготной ипотеки. Крупные банки стали выдавать такие кредиты только при условии, что застройщики будут платить им комиссию 5—10%.

По кредитному договору деньги застройщику дал банк — они заблокированы на счете эскроу, пока дом не достроят.

Дольщик платит не застройщику, а банку: вносит ежемесячные платежи по кредитному договору. Здесь никаких послаблений нет. Нужно платить вовремя, банк вправе начислять неустойку — пени или штраф, в зависимости от условий кредитного договора.

Что еще почитать по теме:

1. Как принять квартиру у застройщика.
2. Как избежать одностороннего акта приема-передачи квартиры.
3. Я отсудила миллион у застрой­щика за некачественную отделку.