Банки начали вводить комиссию за выдачу нельготной ипотеки

С начала октября 2024 года крупные российские банки ввели комиссию за оформление ипотеки по рыночным ставкам.

Об этом рассказали «Коммерсанту» представители девелоперских и риелторских компаний. По их словам, комиссия составляет в среднем 6,5% от суммы кредита. Дополнительный платеж берут с заемщиков или девелоперов при покупке квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке. Это касается и частных домов, которые приобретают в ипотеку по рыночной ставке.

Новые правила появились, например, у Сбербанка, ВТБ и «Альфа-банка», утверждают собеседники «Коммерсанта». В Сбербанке подтвердили введение сбора, но не уточнили его размер. В остальных крупных банках на запрос издания не ответили. Т⁠—⁠Ж также обратился в кредитные организации за комментариями, но ответа пока не получил.

Введение комиссии — это вынужденная мера для банков, считают эксперты. Она связана с действующими ограничениями со стороны Центробанка: кредитные организации не могут поднимать ставки выше установленного регулятором потолка. Чтобы продукт соответствовал требованиям ЦБ и сохранил маржинальность, банки увеличивают свой доход за счет комиссии, объяснили собеседники «Коммерсанта».

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов девелоперской группы «А101» Рустам Азизов пояснил, что если затраты включат в сам кредит, то его полная стоимость (ПСК)  может превысить предельный уровень, установленный Центробанком. По прогнозу эксперта, в результате введения комиссии квартиры подорожают примерно на 10%.

ЦБ устанавливает предельную полную стоимость кредита по ипотеке каждый квартал. С 1 октября до конца 2024 года предельная ПСК по кредитам на договоры долевого участия в строительстве и на покупку жилья, введенного в эксплуатацию меньше года назад, составляет около 22,4% годовых. По кредитам на покупку жилья, введенного в эксплуатацию больше года назад, — 24,5%.

Средние рыночные ставки по ипотеке уже приближаются к предельной ПСК. По данным на конец сентября они превысили 21% годовых. Снизить их банки не могут, поскольку ключевая ставка ЦБ находится на уровне 19%, отметил управляющий партнер «Прайм-лайфа» Денис Коноваленко.

В конце 2023 года ряд банков уже вводил комиссию для ипотеки. Тогда ее брали с застройщиков, чьи клиенты покупали жилье по льготным ставкам. Например, если дольщик приобретал квартиру по программе «Семейная ипотека» под 6%, то девелопер должен был заплатить банку комиссию в размере 8,4% от суммы кредита.

Банки объясняли введение комиссии тем, что выдача льготных займов стала им невыгодна. Из-за изменения параметров программ, роста ставки ЦБ и ужесточения регулирования разница между льготной и рыночной ставками по ипотеке уже не могла покрываться только за счет субсидий государства. После введения комиссии многие застройщики предупредили, что начнут закладывать затраты в стоимость объектов.

В январе 2024 года Федеральная антимонопольная служба из-за сборов с застройщиков направила запросы в шесть банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», «Промсвязьбанк», «Открытие» и «Совкомбанк». Служба предупредила, что оценит обоснованность новых правил. Позже глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что банки отменили эти сборы.

Также ЦБ борется с комиссиями, которые застройщики и банки закладывают в цену жилья, когда предлагают покупателям более низкие ставки. Эта схема практиковалась и ранее, когда заемщикам предлагали околонулевые ставки по льготным госпрограммам. В 2024 году с ростом рыночных ставок схема вновь стала популярной, причем теперь и на рынке вторичного жилья.

В 2025 году ЦБ вводит стандарт защиты ипотечного заемщика, который запрещает банкам получать вознаграждение от застройщиков за пониженную ставку для клиента, если это приводит к удорожанию квартиры.