Вычеты, налоги и долги: что изменилось для покупателей и продавцов недвижимости в 2022 году

С 2022 года покупатели и продавцы недвижимости должны учитывать изменения в законах, которые касаются налогов и вычетов. Теперь на возврат НДФЛ при покупке новостройки потребуется больше времени, уведомления работодателям будут приходить напрямую из налоговой, а семьи с детьми смогут сэкономить при продаже жилья.

Вот главное, что нужно знать о последних изменениях в правилах расчета налогов и вычетов, оформления документов и реализации прав при сделках с недвижимостью.

С 2022 года право на вычет за новостройку возникает с даты подписания акта приемки-передачи квартиры. Но обратиться за этим вычетом можно лишь после оформления права собственности.

Уточнение касается только тех квартир, что приняты дольщиками начиная с 2022 года. Для сданных раньше действует прежний порядок — вычет можно заявить до оформления права собственности, после подписания акта.

Эта норма вступила в силу в конце декабря, но распространяется на сделки с начала 2021 года. Если семья как минимум с двумя детьми продает квартиру раньше минимального срока владения, а до 30 апреля следующего года покупает новую большей площади или стоимости — НДФЛ с продажи не начисляется.

Если продали квартиру в прошлом году, то до 30 апреля можно купить новую и сэкономить на налоге. Декларацию за 2021 год при этом подать все равно придется — до 30 апреля 2022.

При продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ без учета дополнительных метров. То есть 3 или 5 лет нужно считать не со дня регистрации права собственности, а после расчета — обычно это происходит в день заключения договора или в течение нескольких месяцев, если есть рассрочка.

То есть к моменту сдачи дома минимальный срок может уже пройти. Тогда квартиру получится продать без уплаты НДФЛ и без декларации. Это выгодно, если новостройку купили для инвестиций или запланировали расширение жилья.

Изменения действуют для сделок с 2019 года. Все подробности — в наших разборах:

• про изменения в правилах расчета минимального срока;
• про доплату за метры;
• про повышенный налог с доходов свыше 5 000 000 ₽.

При продаже недвижимости раньше минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию при сумме договора до 1 000 000 ₽. В этом случае доход перекрывается налоговым вычетом без подтверждения документов, поэтому НДФЛ точно не будет и в декларации необходимости нет.

Для движимого имущества и нежилых помещений сумма продажи без подачи декларации не должна превышать 250 000 ₽.

Раньше даже в этих случаях приходилось подавать декларацию, а за просрочку можно было получить штраф.

Эти изменения касаются сделок начиная с 2021 года — то есть сейчас как раз идет первая декларационная кампания с такими условиями.

Это техническое уточнение, потому что так было и раньше: переносить остаток вычета за проценты на другие объекты было нельзя. Но это не было явно указано в налоговом кодексе. Зато теперь все прозрачно. Даже если использовать хотя бы 50 000 ₽ для вычета за проценты и вернуть 6500 ₽ НДФЛ, право на такой вычет считается использованным и применить его к ипотеке на другую квартиру будет уже нельзя.

Это особенно важно для супругов, которые распределяют процентный вычет по общей квартире между собой. Возможно, одному из них выгоднее сохранить свое право на случай новой ипотеки.

Переносить неиспользованный остаток на будущие годы можно, а на другие объекты и кредиты — нет. Если брали ипотеку и теперь хотите заявить вычет с мужем или женой, заранее все посчитайте. Читатели часто спрашивают, как отказаться от вычета за проценты по прошлой ипотеке, если решили взять новую, — но это невозможно, остаток просто сгорает.

Один из вариантов получения налоговых вычетов — через работодателя. Для этого нужно получить уведомление о праве на вычет. Раньше налогоплательщики брали их самостоятельно и передавали в бухгалтерию. Теперь работодатель получит справку напрямую из налоговой — в электронном виде.

Оформлять заявление и представлять документы для вычета по-прежнему нужно, просто сам документ придет сразу на работу. На всякий случай уточните у работодателя, получит ли он такие сведения. Это совсем новый порядок, а работодатели иногда узнают об изменениях позже работников.

С 2021 года имущественные и инвестиционные вычеты можно оформлять без декларации и уведомлений — на основании предзаполненного заявления из личного кабинета. Банки сами передают информацию в налоговую — останется только подтвердить данные и ждать возврата.

Перед подачей декларации в 2022 году проверьте, нет ли в личном кабинете заполненного заявления на возврат НДФЛ. Пока даже при наличии права на вычет информация приходит далеко не всем и не всегда.

Если ничего нет, оформляйте вычет как обычно — по декларации за прошлые годы или по уведомлению для работодателя в текущем году.

В 2021 году доходы от процентов по вкладам облагаются НДФЛ. Налог нужно платить с разницы между суммой процентов, полученных за год, и процентов с 1 000 000 ₽ по ключевой ставке ЦБ на первый день календарного года.

В 2021 году ставка составила 4,25%. То есть НДФЛ начисляется, если доход по вкладам превысил 42 500 ₽ за год. Получатели такого дохода впервые должны заплатить налог в 2022 году.

Декларировать его не нужно. Банки сами сообщат в налоговую данные о заработанных процентах. Сумма НДФЛ к уплате будет указана в уведомлении по имущественным налогам со сроком уплаты до 1 декабря 2022 года.

Если в 2022 году планируете продать недвижимость и положить деньги на вклад, учитывайте, что в 2023 году налог нужно будет заплатить с суммы процентов, превышающей 85 000 ₽, так как ставка ЦБ выросла.

С 1 февраля 2022 года при назначении пособий беременным женщинам, на детей от 3 до 7 лет и от 8 до 17 лет не учитывается недвижимость под арестом.

Еще из состава имущества при оценке нуждаемости исключается жилье многодетных семей, которое полностью оплачено средствами целевой региональной господдержки. А сама выплата на покупку такой недвижимости не входит в доход семьи. Есть и другие изменения — скоро расскажем подробнее.

С 2020 года, если продать недвижимость менее чем за 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января того же года, доходы от продажи считаются равными этому значению. Например, если квартиру продали за 1 500 000 ₽, а кадастровая стоимость составляет 2 500 000 ₽, для налога учитывается доход, равный 1 750 000 ₽: 2 500 000 ₽ × 0,7.

Перед заполнением декларации за 2021 год проверьте кадастровую стоимость объекта. Если указать цену продажи и занизить доход, можно получить штраф по статье 122 НК РФ.

В 2021 году Конституционный суд поставил точку в вопросах изъятия единственного жилья за долги. Теперь его могут забрать даже без ипотеки. А взамен предоставят квартиру минимальной площади по норме для социального найма. Такие случаи уже есть.

По закону единственное жилье по-прежнему защищено исполнительским иммунитетом. Но он больше не безусловный. Суд может признать защиту жилья от взысканий необоснованной или найти злоупотребления при отчуждении другого имущества.

Это толкование вряд ли будет работать в отношении обычных квартир, но загородных домов и элитной недвижимости запросто коснется. Все подробности — в нашем разборе.

Эта норма действует с 2020 года, но мы про нее еще не рассказывали. Если добросовестный покупатель жилья лишился его по решению суда, есть шанс получить компенсацию.

Например, покупатель платит за квартиру, регистрирует право собственности. А потом продавец, его наследник или доверитель подает в суд или возвращает себе квартиру. Покупатель остается без недвижимости и денег: квартира — у продавца, деньги — у мошенников.

Теперь покупатель вправе рассчитывать на деньги из бюджета. Для этого нужно доказать добросовестность и подать иск о возврате уплаченной за квартиру суммы. Потом на основании исполнительного листа нужно попробовать получить деньги от мошенника или продавца. Если в течение полугода ничего не выйдет — а так почти всегда и бывает, — пристав должен выдать документы о неисполнении требований.

Постановление пристава ляжет в основу еще одного иска — к Российской Федерации, о выплате компенсации. Сумму определит суд — исходя из реального ущерба или кадастровой стоимости жилья. Без юриста тут точно не обойтись, а процесс может занять годы, но закон есть, и его стоит использовать.

Новое решение суда и исполнительный лист позволят получить деньги от государства. Пусть даже не всю сумму, но хотя бы кадастровую стоимость, что с учетом ее ежегодного роста тоже может быть немало.

Документы нужно направить для исполнения в Минфин. Выплата должна прийти в течение 3 месяцев.

Если жилье утрачено из-за ошибки Росреестра, Россия выплатит всю сумму, без ограничения.