Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации

Сейчас минимальный срок владения квартирой в новостройке отсчитывают с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которая была приобретена у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет.

Минимальный срок владения — это период, после которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости это три года или пять лет — зависит от способа и года приобретения.

Минимальный срок владения для квартиры в новостройке отсчитывают с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки права требования, а не с даты регистрации. Если позже будет доплата за лишние метры, ее не учитывают  .

Не нужно ждать, пока пройдет три года или пять лет после регистрации права собственности. Если после оплаты истек минимальный срок, при продаже квартиры не надо ни подавать декларацию, ни уплачивать НДФЛ.

Неважно, когда вы оплатили квартиру застройщику или купили ее по переуступке, — срок владения в любом случае отсчитывают с даты оплаты.

Правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. Тогда тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

Для уступки нет понятия минимального срока владения: сколько бы времени ни прошло после оплаты, доход все равно надо декларировать. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.

НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель перечисляет застройщику только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.

Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.

Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. Тогда окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.

При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на положительную разницу между доходом и расходами на приобретение. Для ипотечных квартир в расходы можно включить и уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.

Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.

Чтобы возместить НДФЛ при покупке жилья в новостройке, вычет можно заявить только после регистрации права собственности.

Для оформления налогового вычета за квартиру, принятую по акту приема-передачи, к декларации нужно приложить выписку из ЕГРН.

Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.