Четверть вторичных квартир на продажу в крупных городах России — бывшие новостройки

В среднем каждая четвертая продаваемая квартира в крупных городах находится в новостройках, которые сданы в эксплуатацию после 2020 года.

К таким выводам пришел аналитический центр «Движение-ру», его исследование есть в распоряжении Т⁠—⁠Ж. Эксперты центра говорят о выходе на рынок большого количества жилья, купленного в инвестиционных целях по льготным программам.

Расскажу подробнее.

Эксперты анализировали предложения по данным сервиса «Циан» в 17 крупных городах. Там выставлены на продажу почти 150 тысяч квартир. Из них около 38 тысяч находятся в домах, сданных в эксплуатацию после 2020 года. Это более 25% от всех предложений на вторичном рынке.

Больше всего свежих новостроек в Краснодаре — 38%, или 5,2 тысячи квартир. В Ростове-на-Дону вчерашние новостройки занимают 34% вторичного рынка, это около 4 тысяч квартир. На третьем месте — Новосибирск, там доля новостроек на вторичке 29%, или 3,2 тысячи квартир.

В Москве и Петербурге доли свежего жилья на вторичном рынке — 28% и 24% соответственно.

Массовый выход новостроек на вторичный рынок совпадает с периодом действия программы «Господдержка-2020». Она работала с 2020 по 2024 год, и не секрет, что многие получатели льготных ипотек покупали квартиры для перепродажи и сдачу в аренду. За это программу часто критиковали, и в конце концов по настоянию ЦБ ее свернули.

Руководитель центра «Движение.ру» Ян Гравшин считает, что значительная доля свежего жилья на вторичном рынке, особенно это касается городов-рекордсменов, — именно инвестиционное жилье, которое покупалось с целью последующей перепродажи. «Часть его была приобретена за счет льготной ипотеки, но это не единственный драйвер изменений. Период действия льготной ипотеки сопровождался и наращиванием темпов строительства и ввода жилья, что обеспечило большой объем предложений, позволявший инвесторам выбрать наиболее выгодные варианты», — говорит Гравшин.

В аналитическом центре прогнозируют, что рост числа вчерашних новостроек в экспозиции вторичного рынка «будет расти естественным образом, учитывая рекордные продажи последних двух лет и трех-четырехлетние строительные циклы — большим объемам новостроек, стартовавших в 2023—2024 годы, еще только предстоит выйти на рынок готового жилья».

Гравшин отмечает, что для покупателей квартир на вторичке это в целом позитивная тенденция, так как рост количества предложений ведет к снижению цен. Точную долю льготных ипотечников на вторичном рынке узнать сложно, но оценки других экспертов подтверждают выводы исследования.

Александр Чернокульский, управляющий агентства недвижимости «Жилфонд», считает, что первичку на самом деле покупали по низкой ставке в надежде продать дороже потом. Он говорит, что льготные программы разогнали спрос на новостройки: «Часть покупателей выбрали стратегию за счет дешевого кредита заработать на росте стоимости новостройки. И на рынке сейчас большое число предложений таких квартир. Они составляют конкуренцию квартирам от застройщиков, поскольку стоят дешевле, а льготная ипотека на новостройки не имеет массового характера. Покупатель за наличный расчет предпочтет покупку квартиры в готовом доме, чтобы не ждать год-два».