Студии и заборы: три тезиса о ситуа­ции на региональном рынке недвижи­мости с форума «Движение»

С 23 по 27 июня в Сочи проходит форум недвижимости «Движение». На нем ведущие специалисты отрасли обсуждают проблемы на рынке.

По мнению экспертов, в регионах за пределами Москвы и Петербурга работающая система ЖКХ в старых домах нужна людям больше, чем доступное новое жилье.

Редакция «Недвижимость» Т⁠—⁠Ж посетила форум и собрала главные тезисы о состоянии рынка жилья в небольших городах.

По данным сервиса для мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro, Москва и Московская область в 2025 году занимают примерно 60% рынка новостроек. Половина от оставшейся доли приходится на несколько миллионников, которые регулярно меняются местами: летом 2025 года это Краснодар, Екатеринбург и агломерация Московской области.

Когда государство прекратило программу льготной ипотеки, стала увеличиваться доля неочевидных локаций — Крыма и Калининградской области. Они забирают деньги у Москвы и Петербурга с Ленобластью, так как в последних предложение падает. Развивается рынок Казани и Краснодарского края, где квартиры продаются медленно, но дорого.

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе отмечает, что сейчас и в столичных городах, и в регионах продаются самые дешевые и самые маленькие квартиры. Это проблема.

Экономист-географ и профессор МГУ Наталья Зубаревич считает, что наибольшее число проблем с жильем сейчас приходится на малые города, где людям не хватает денег на любые виды ипотек.

По ее мнению, у жителей там другие запросы: «Знаете, как это выглядит? Либо как в Плесе: центрик малость сделаем красивенько, покрасим несколько домов — уже неплохо. Или как в Палехе: скверик разобьем, но дальше денег нет. В этих городах население находится в ситуации выживания. В малых городах красивости даром не нужны. Жителям важнее, чтобы потолок не протекал и чтобы канализация работала. Структура потребностей людей в разных типах мест разная, и фонтан точно не является фундаментальной потребностью».

Зубаревич говорит, что жители малых городов, у которых есть деньги, предпочтут построить коттедж в пригороде, чем покупать квартиры: «В гробу они видали ваши многоэтажки».

Участники форума «Движение» отметили, что проблема с инфраструктурой никуда не делась — причем как в растущих районах крупных городов, так и в малых. И найти на нее ресурсы проблематично.

Дефицит в инфраструктуре есть не только в России, но и в целом в мире. И строить ее за счет одного бюджета невозможно, потому что у регионов денег зачастую на нее нет.

Если смотреть на этот вопрос шире, могут быть и другие источники финансирования:

1. Частные инвестиции. Раньше социальные объекты — парки, скверы и детские площадки — в городах своего присутствия строили градообразующие компании. А с конца 2024 года обязанность одновременно со строительством домов возводить больницы, школы и детские сады возложили и на застройщиков. Это называется комплексным развитием территорий. Девелоперы утверждают, что теперь они вынуждены решать системные проблемы городов, копившиеся годами.
2. Инфраструктурные облигации. Это ценные бумаги, которые можно купить для получения прибыли и таким образом профинансировать строительство инфраструктуры в стране. «Доходность облигаций оценивается в размере ключевой ставки плюс 1—1,5%», — говорит Алла Иванова, руководитель направления «Инфраструктурные облигации» организации «Дом-рф». Но пока это мало привлекает частных инвесторов, так как держать деньги на депозите под высокий процент выгоднее. Ситуация может измениться, если упадут банковские ставки.
3. Инфраструктурные взносы. Это разовый платеж, который власть берет с застройщиков для развития инфраструктуры. Например, 1% с 1 м² в строящемся доме. Такая система действует в ряде зарубежных стран, но в России пока не применялась.

Руководитель Центра городской антропологии КБ «Стрелка» Михаил Алексеевский полагает, что в России есть сильный запрос на укрепление сообществ и социального взаимодействия.

В этот запрос не укладывается жизнь в «человейниках», которая способствует разобщенности. Зато он вполне соответствует трендам, которые воплощают региональные застройщики:

• соседские чаты и новые формы коммуникации, благодаря которым люди в доме знакомятся и находят друг друга;
• приблизительно одинаковый социальный состав в новостройках — когда, например, семьи с детьми общаются друг с другом, так как потребность в друзьях есть в первую очередь у детей;
• услуги и сервисы, которые предоставляют соседи друг другу, — допустим, если в доме живет мастер по ремонту бытовой техники или тренер по бегу.

В то же время растет риск разделения по доходам, когда формируются кварталы для богатых и кварталы для бедных, отделенные друг от друга заборами, шлагбаумами и охраной.

Александр Антонов, эксперт по территориальному планированию портала средадляжизни.рф, уточняет, что сегрегация в регионах проходит не только среди богатых и бедных, но еще и по этажности застройки. «Интерес к ИЖС — об этом же. Человек хочет уехать в свой дом. И во многом это ответ на то, что создать для себя удобную и комфортную среду в городе у него просто не особо получается», — отмечает эксперт.