Обзор российского застройщика: «Группа ЛСР»

«Группа ЛСР» — один из ведущих застройщиков России с присутствием в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге. Компания основана в Санкт-Петербурге в 1993 год. ЛСР — вертикально интегрированная компания с собственной ресурсной базой и производством строительных материалов.

Бизнес группы состоит из двух основных сегментов:

1. Недвижимость и строительство.
2. Производство и продажа строительных материалов.

Компания строит недвижимость в основном масс- и бизнес-класса и ориентируется на средний класс населения и наиболее благополучные экономически регионы.

Сектор строительных материалов состоит из подразделений по производству бетона, кирпича, газобетона, щебня, песка, железобетонных конструкций, есть подразделение, предоставляющее услуги работы строительных кранов.

Большая часть добычи и производства строительных материалов осуществляется в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Собственные производства позволяют компании, кроме продаж строительных материалов сторонним покупателям, также контролировать полные цепочки производств — от добычи нерудных материалов до постройки и продажи готовой недвижимости.

Большую часть выручки компания получает в Санкт-Петербурге, где также осваивает новый большой проект по строительству жилого комплекса на Васильевском острове. В сентябре 2020 года группа ЛСР получила право на застройку площади 143 га. Перед началом строительства сделают предварительный намыв песка для поднятия высоты и стабилизации территории. Предполагается, что эти работы займут 3—4 года, весь же проект планируется завершить к 2034 году. Площадь квартир, по предварительным оценкам, будет составлять 700 тысяч квадратных метров.

Существенную часть выручки компания зарабатывает в Москве, где флагманские проекты — это ЖК «Зиларт» и «Лучи» — 62 и 20% в объеме продаж по Московскому региону за 2020 год.

Выручка росла до 2018 года, когда компания вышла на пиковые продажи ключевых проектов, затем наметился некоторый спад. В 2020 году, несмотря на пандемию, компания смогла показать достойные результаты: повлияли возросшие цены на недвижимость и программа льготной ипотеки.

Чистый долг компании последние три года снижается и в целом остается на комфортном уровне. Руководство гибко управляет долговой нагрузкой и держит ее под контролем.

Долгое время компания платила по 78 ₽ годовых дивидендов на акцию, затем в 2019 году снизила их до 30 ₽. В 2020 вновь наметилась тенденция к увеличению дивидендов, дополнительно к этому объявили программу обратного выкупа акций на сумму до 5 млрд рублей.

Согласно дивидендной политике, компания выплачивает акционерам не менее 20% чистой прибыли по МСФО. В реальности за 2020 год выплатили 6 млрд рублей при чистой прибыли в 12 млрд, что составляет 50%, или 59 ₽ на акцию.

Значительная доля акций принадлежит генеральному директору компании Андрею Молчанову, есть также небольшие доли других менеджеров и казначейские акции. Процент акций в свободном обращении достаточно большой для российского рынка, это делает акции привлекательными в глазах миноритарных акционеров: это уменьшает вероятность манипуляций ценой или принудительного выкупа по несправедливой цене, а также увеличивает вероятность попадания в различные индексы.

По объемам ввода жилья в эксплуатацию за 2020 год «Группа ЛСР» заняла третье место. В Санкт-Петербурге «Группа ЛСР» заняла второе место, в Москве — семнадцатое, в Свердловской области — третье. Позиции компании на рынках строительства в Санкт-Петербурге и на Урале высоки, в Москве же она не входит в число лидеров.

Рост цен на недвижимость. На июль 2021 года цены на недвижимость в Москве продолжают расти, в Санкт-Петербурге тоже.

Продление программы льготной ипотеки. Программу льготной ипотеки продлили до июля 2022 года. Как отмечает компания в операционном отчете за 2020 год, доля купленных квартир с использованием ипотеки выросла до 64 с 47% в 2019 году.

Растет объем ввода в эксплуатацию нового жилья. Государство ставит цель ввести в эксплуатацию 120 млн квадратных метров жилья к 2030 году. В 2019 году ввели 80 млн квадратных метров. Получается прогнозный рост на 50%.

Консолидация строительной отрасли на фоне введения счетов эскроу. До июля 2018 года деньги клиента поступали напрямую к застройщику. Из-за этого на рынке присутствовало множество мелких игроков. Их банкротство приводило к проблеме обманутых дольщиков, для предотвращения которой государство и ввело счета эскроу: деньги с них могли использоваться только на строительство объектов. С июля 2019 года ставка, по которой компания-застройщик может взять кредит в банке, связана с суммой на счетах эскроу — более мелким игрокам получить финансирование будет сложнее.

Рост населения Москвы и Санкт-Петербурга. Согласно прогнозу Мосстата, до 2036 года население Москвы будет расти каждый год и вырастет к 2036 году примерно на 1,6%.

По прогнозу Петростата, население Санкт-Петербурга к 2036 году вырастет примерно на 3%, а население Ленинградской области — на 12,5%.

Реализация текущих и новых крупных проектов. Земельный банк компании составляет более 8,2 млн квадратных метров чистой продаваемой площади с рыночной стоимостью около 276 млрд рублей. 62% проектов находится на стадии разработки концепции или проектирования.

Ухудшение платежеспособности населения. Реальные доходы населения снижались с 2014 по 2017 год примерно на 2,15% в год, за 2018 и 2019 годы показали незначительный рост — на 0,1 и 1% соответственно. В 2020 году произошло падение на 3,5%, что во многом было связано с пандемией. Быстрого роста реальных доходов населения в ближайшее время не ожидается.

Демографический кризис. После 1985 года начался спад рождаемости, после распада СССР в 90-е годы он усилился. В 2021 году людям, которые родились после 1985 года, исполнилось от 20 до 35 лет — в таком возрасте многие покупают свою первую квартиру для себя и семьи. Сокращенная доля населения данного возраста может повлиять на спрос на недвижимость.

Рост процентных ставок и снижение привлекательности ипотеки. В России начался новый цикл роста ключевой ставки. С минимальных значений в 4,25% ставка выросла до 5%. С ростом процентной ставки может начаться рост ставок ипотеки, что снизит спрос на квартиры в новостройках.

По результатам 1 квартала 2021 года у ЛСР наметилось некоторое снижение операционных показателей. Снижение продаж на 14% год к году менеджмент компании объясняет завершением крупных проектов «Шуваловский» и «Новая Охта» в Санкт-Петербурге.

«Группа ЛСР» — один из лидеров строительного сектора России в целом и рынка застройщиков Санкт-Петербурга в частности. Компания показывает устойчивые финансовые результаты, но инвестирование в нее несет глобальные риски всего строительного сектора.