Отчет ЛСР за 4 квартал: продажи компании к концу года восстановились

В конце января ЛСР представила нейтральный операционный отчет за 4 квартал 2022 года. За этот период компании удалось восстановить собственные продажи после рекордно низких результатов в 3 квартале. Основные моменты:

1. Количество новых заключенных контрактов сократилось на 22% — до 138 тысяч квадратных метров на фоне более низкого спроса.
2. При этом общая стоимость новых контрактов не изменилась, составив 29 млрд рублей, благодаря сильному росту цен.
3. Средняя цена квадратного метра у ЛСР за год увеличилась на 27% — с 165 до 210 тысяч рублей.
4. Доля заключенных контрактов с участием ипотечных денег в 4 квартале выросла с 67 до 70%.
5. За последние три месяца 2022 года девелопер ввел в эксплуатацию 209 тысяч квадратных метров, что на 29% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

ЛСР (MOEX: LSRG) — один из лидеров строительной отрасли России. Компания работает в крупнейших регионах страны с быстрорастущими рынками недвижимости: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (ЛО), Москве и Московской области (МО), Екатеринбурге. В 2022 году компания вошла в тройку крупнейших девелоперов России по объему строительства.

Санкт-Петербург и Ленинградская область. Самый прибыльный сегмент ЛСР, в котором компания занимается девелопментом и строительством недвижимости всех типов: от массового жилья до элитной недвижимости. На сегодняшний день в Северо-Западном регионе России застройщик продает квартиры в 22 ЖК.

Москва и Московская область. Второе по доходам подразделение компании и самое приоритетное, так как Москва считается крупнейшим российским рынком по стоимости недвижимости.

В 2022 году ЛСР выиграла крупный аукцион на застройку 12,16 га по Автозаводской улице. В будущем на этом участке девелопер может построить до 475 тысяч квадратных метров. Для сравнения: в 2022 году компания в Москве и МО всего продала 69 тысяч квадратных метров.

Екатеринбург. ЛСР развивает бизнес в четвертом по величине городе России с 2007 года. На сегодняшний день в Уральском федеральном округе застройщик продает квартиры в 7 ЖК. Особенностью этого сегмента считается низкая цена квадратного метра в сравнении с двумя другими подразделениями компании.

Дополнительный сегмент. Главное конкурентное преимущество девелопера — наличие бизнеса по производству строительных материалов, что позволяет застройщику контролировать всю свою производственную цепочку. Основная продукция подразделения: гранитный щебень, песок, бетон, кирпич и газобетон.

Основной доход. Порядка 80% ЛСР получает за счет строительства и реализации недвижимости на первичном российском рынке. В 4 квартале 2022 года результаты компании сильно выросли после провального 3 квартала. Наиболее вероятная причина восстановления показателей — пиковые продажи в декабре.

Это предположение подтверждается рекордным количеством ипотечных кредитов: в декабре 2022 года российские банки выдали максимальный объем ипотеки за всю историю наблюдений на фоне изменения с 1 января 2023 года условий льготных программ покупки жилья от государства. В общих продажах ЛСР доля контрактов с участием ипотечных денег сейчас составляет около 70%.

3 квартал. ЛСР решила не раскрывать негативные результаты за 3 квартал, но, зная показатели за 1 и 2 полугодия и за 4 квартал, эти данные можно найти. В 3 квартале 2022 года компания зафиксировала рекордно низкие продажи, что можно объяснить сильным падением спроса на недвижимость на фоне снижения потребительской активности.

Показатели ЛСР в 3 квартале 2022 года:

1. Объем новых заключенных контрактов упал на 52% — до 60 тысяч квадратных метров.
2. Стоимость новых заключенных контрактов снизилась на 45% — до 11 млрд рублей.
3. Средняя цена квадратного метра выросла на 14% — до 183 тысяч рублей.

Новые контракты. В 4 квартале 2022 года строительной компании удалось восстановить собственные продажи: объем новых заключенных контрактов вырос на 130% — до 138 тысяч квадратных метров — в сравнении с 3 кварталом. Но в сопоставлении с аналогичным периодом прошлого года результаты упали на 22% на фоне более высокого спроса ранее.

Падение объемов продаж не привело к снижению денежных показателей: год к году стоимость новых заключенных контрактов практически не изменилась и осталась на уровне 29 млрд рублей.

Основная причина — сильный рост цен, в рамках которых наилучшую динамику продемонстрировал сегмент «Москва и Московская область»: за год средний уровень цен в регионе увеличился в 2 раза на фоне более высоких продаж нового элитного жилья в столице.

Средняя цена квадратного метра. Этот показатель у ЛСР за год увеличился на 27% — до 210 тысяч рублей — за счет растущей динамики в Московском и Северо-Западном регионах. Но в Екатеринбурге успех компания закрепить не смогла: цены сильно упали, снизившись с 103 до 77 тысяч рублей за квадратный метр, на фоне реализации более дешевой недвижимости.

Динамика региональных цен ЛСР в 4 квартале:

1. В Санкт-Петербурге и ЛО средняя цена квадратного метра за год выросла с 159 до 170 тысяч рублей.
2. В Москве и МО — с 269 до 562 тысяч рублей.
3. В Екатеринбурге — упала на 25%, с 103 до 77 тысяч рублей.

Прочее. В 3 квартале застройщик объявил о продаже новых объектов недвижимости общей площадью в 188 тысяч квадратных метров, а также о введении в эксплуатацию 209 тысяч квадратных метров готового жилья в Санкт-Петербурге, ЛО и Екатеринбурге. В Москве в 4 квартале не ввели в эксплуатацию ни один ЖК.

Сегмент по производству строительных материалов, который приносит компании около 20% доходов, показал результаты в 2022 году на уровне прошлых лет, что полностью соответствует ожиданиям менеджмента.

Главный краткосрочный драйвер роста ЛСР — это выплата дивидендов за 2022 год, которая может состояться в конце весны или в начале лета 2023 года. По дивидендной политике компания должна распределять между своими акционерами не менее 20% чистой прибыли по МСФО. Но менеджмент практически всегда старался выплачивать в районе 50%.

Исключение — только распределение прибыли за 2021 год. Российский девелопер решил отказаться от выплаты дивидендов за этот отчетный период, так как ранее провел два крупных байбэка и выкупил свои GDR с Лондонской биржи и часть обыкновенных акций с Мосбиржи.

Летом 2023 года ситуация может полностью повториться, так как ЛСР недавно еще раз выкупила с рынка крупный пакет своих акций: 14 октября 2022 года компания объявила о приобретении 5,6 млн бумаг, что соответствует 5,44% уставного капитала застройщика. После байбэка на счетах ЛСР хранится чуть менее 25 млн собственных акций, что эквивалентно доле в 24,27%.

ЛСР представила нейтральные операционные результаты в 4 квартале 2022 года: продажи в количественном эквиваленте снизились на 22%, но в денежном значении ничего не изменилось благодаря росту цен на 27%.

Дальнейшее краткосрочное движение акций компании во многом будет зависеть от весенней дивидендной рекомендации совета директоров. Если руководство решит снова отказаться от выплат, то застройщику будет очень сложно восстановить свою капитализацию в 2023 году.

Что касается среднесрочных перспектив, то главным драйвером роста ЛСР и всего строительного сектора в этот период должно стать восстановление ипотечного рынка в России до рекордных показателей 2021 года.

Вернуться к докризисным уровням рынок может не раньше 2024 года — и то только в том случае, если отечественная экономика снова начнет показывать рост.