Отчет «Самолета» за 4 квартал: компания зафиксировала падение продаж

В начале февраля «Самолет» представил свои операционные и финансовые результаты за 4 квартал 2022 года. Компания не смогла сохранить положительную динамику продаж. Основные моменты:

1. Объем продаж первичной недвижимости снизился как в физическом эквиваленте — на 6%, — так и в денежном — на 1%.
2. Средняя цена за квадратный метр в текущий отчетный период увеличилась на 10% — до 168,4 тысячи рублей.
3. Доля контрактов с участием ипотечных денег достигла рекордных 88%.
4. Кроме операционных результатов «Самолет» еще раскрыл финансовые показатели: выручка в 2022 году выросла на 49% — до 194,9 млрд рублей — благодаря ударному первому полугодию.
5. EBITDA и чистая прибыль увеличились на 68 и 57% — до 48,2 и 22,2 млрд рублей.

«Самолет» (MOEX: SMLT) — быстрорастущий российский девелопер, который строит в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени, и у него самый большой земельный банк в отрасли: по состоянию на 31 декабря 2022 года он достиг 34,2 млн квадратных метров.

Основная деятельность «Самолета» связана со строительством жилой недвижимости в 4 регионах России. Кроме этого, компания еще развивает смежные направления, например в 4 квартале менеджмент запустил собственную финтех-платформу, которая в будущем должна стать основой создаваемой девелопером экосистемы сервисов и обеспечит трансформацию «Самолета» в проптех-бизнес.

В 4 квартале 2022 года «Самолет» представил слабые операционные результаты: продажи компании впервые упали на 6% — до 280,1 тысячи квадратных метров. Основная причина — неудовлетворительные результаты в октябре и ноябре, которые были лишь частично компенсированы впечатляющими декабрьскими показателями. Рост произошел на фоне изменения параметров льготной ипотеки от государства в 2023 году: правительство увеличило ставку по кредиту с 7 до 8%.

Но в денежном эквиваленте доходы российского девелопера практически не изменились: объем продаж первичной недвижимости снизился на 1% — до 47,8 млрд рублей, — а денежные поступления, наоборот, увеличились на 8% — до 51,1 млрд рублей — благодаря росту средней цены квадратного метра.

Средняя цена после небольшого падения в прошлом квартале 2022 года снова выросла, увеличившись с 165,4 до 168,4 тысячи рублей. При этом если сравнить результаты год к году, то цена выросла на 10% за счет льготных программ от государства: доля ипотечных контрактов в общих продажах «Самолета» достигла рекордных 88%.

Быстрее основного бизнеса застройщика росли смежные направления, например GMV новой платформы «Самолет-плюс» за 4 квартал 2022 года увеличился до 113 млрд рублей, из которых на продажи первичной недвижимости пришлось 80 млрд рублей, а на продажи вторичной — 33 млрд рублей. Для сравнения: за весь 2021 год GMV сервиса «Самолет-плюс» составил 96 млрд рублей.

В отличие от операционных показателей «Самолет» свои финансовые результаты раскрывает только на полугодовой основе. В 2 полугодии 2022 года выручка строительной компании увеличилась на 26,5% — до 106,7 млрд рублей — против роста в первой половине текущего года на 89%. Нынешнее замедление главным образом объясняется падением продаж в 4 квартале.

Но при этом девелоперу удалось сохранить прежние темпы роста EBITDA и чистой прибыли: первый показатель увеличился на 62%, второй — на 50%. Основная причина таких результатов — более сильные продажи высокомаржинального жилья: в ключевом для «Самолета» Московском регионе застройщик увеличил свою долю рынка с 12 до 17%.

В качестве дополнительных драйверов также можно привести еще два знаковых момента: выход в 2022 году на рынок Тюмени и бурное развитие смежных продаж — компания вместе с жильем начала реализовывать и мебель, например около 30% сделок сейчас приходится на квартиры с полной меблировкой. Это позволяет «Самолету» получать дополнительную прибыль.

У «Самолета» есть три драйвера роста. В краткосрочной перспективе компания должна объявить о выплате дивидендов в размере 5 млрд рублей, или 82 ₽ на акцию. Но это если только менеджмент выполнит свое прошлое обещание — распределить за 2022 год 10 млрд рублей заработанной чистой прибыли. Текущий коэффициент распределения прибыли — 45%.

Среднесрочным драйвером роста стоит считать финансовый прогноз на 2023 год. Девелопер хочет сохранить высокие темпы развития бизнеса за счет запуска новых проектов в Московском и Северо-Западном регионах, а также выхода в другие российские регионы и развития новых бизнес-вертикалей.

Основные финансовые и операционные результаты застройщика в 2023 году:

1. Объем продаж первичной недвижимости увеличится на 78% — до 1,9 млн квадратных метров.
2. Выручка взлетит на 80% — до 350 млрд рублей.
3. EBITDA удвоится и составит 90 млрд рублей.

Долгосрочный драйвер роста «Самолета» — сильная недооценка относительно биржевой стоимости активов. Справедливая стоимость компании, по оценке независимых экспертов, составляет 634,7 млрд рублей, в то время как текущая капитализация девелопера всего 165 млрд рублей. По мере развития и расширения бизнеса застройщика разрыв, вероятно, будет сокращаться.

«Самолет» представил слабые операционные и финансовые результаты в 4 квартале: объем продаж первичной недвижимости впервые за долгое время снизился.

Но менеджмент считает, что сможет легко наверстать упущенное в 2023 году. Компания прогнозирует увеличение выручки на 80% и двукратный рост EBITDA на фоне ввода в эксплуатацию новых проектов в 2023 году.

Если вы верите в прогноз менеджмента застройщика, то стоит купить акции. Но текущая биржевая оценка компании крайне низка: EV / EBITDA примерно 5. И это для эмитента, бизнес которого в кризисном 2023 году должен практически удвоиться.