Недвижимость не без посредников: как устроен бизнес Zillow
Zillow Group (NASDAQ: ZG) — американский сайт для продажи и покупки жилой недвижимости. Ускорение бизнесу компании придал бум недвижимости в США, но ее главное преимущество — мощный алгоритм, обрабатывающий кучу информации, связанной с недвижимостью. Он так хорош, что только ради него компанию вполне могут купить.
Что тут происходит
Читатели давно просили нас начать разбирать отчетность и фундамент бизнеса американских эмитентов. Идею разобрать Zillow предложил наш читатель Alex Freeman в комментариях к обзору Renewable Energy Group. Предлагайте в комментариях компании, разбор которых вам хотелось бы прочитать.
На чем зарабатывают
Это сайт для покупателей домов и риелторов. Согласно годовому отчету, у компании есть три основных сегмента.
Дома. В этом сегменте компания дает клиентам пользоваться своей площадкой для продажи и покупки домов. Zillow покупает дома через сервис Zillow Offers, чтобы потом перепродать. Компания за несколько дней после поступления информации и инспекции дома покупает его, готовит к перепродаже и продает в течение 90 дней.
Продвинутый алгоритм позволяет вычислять рыночную цену жилой недвижимости на основании множества факторов — криминогенная обстановка в районе, наличие школ и детских садов поблизости, общий уровень достатка — и сразу же предлагать покупателю или продавцу нужную цену. Zillow Offers — это важная фича компании, к которой мы еще вернемся.
Интернет, медиа и технологии. В этом сегменте компания получает выплаты за клики на рекламные объявления от риелторов в сервисе «Премьер-агент», арендодателей, застройщиков и других компаний, работающих в сфере недвижимости.
Ипотека. Здесь компания получает выплаты заимодателей за клики на их рекламу на сайте Zillow.
Работает компания не только в США, но в отчете нет разбивки по странам. Можно предположить, что выручка компании за пределами США невелика: компания отдельно сообщает, что изменение валютных курсов не может испортить ей итоговый финансовый результат.
Финансовый результат компании за 2019 год в тысячах долларов
| Дома | Интернет, медиа и технологии | Ипотека | |
|---|---|---|---|
| Выручка за Zillow Offers | 1 365 250 | — | — |
| Выручка за премьер-агентов | — | 923 876 | — |
| Выручка за аренду | — | 164 173 | — |
| Выручка за ипотеку | — | — | 100 691 |
| Другая выручка | — | 188 847 | — |
| Общая выручка | 1 365 250 | 1 276 896 | 100 691 |
| Себестоимость выручки | −1 315 345 | −98 522 | −18 154 |
| Продажи и маркетинг | −171 634 | −488 909 | −53 585 |
| Технологии и развитие | −78 994 | −365 769 | −32 584 |
| Общие и админ. расходы | −81 407 | −243 636 | −41 133 |
| Стоимость убытков | — | — | — |
| Затраты на покупки | — | — | — |
| Расходы на интеграцию | — | — | 650 |
| Общие расходы | −1 647 380 | −1 196 836 | −146 106 |
| Прибыль или убыток от операций | −282 130 | 80 060 | −45 415 |
| Другая прибыль сегмента | — | — | 1409 |
| Выплаты по задолженностям | −29 990 | — | −956 |
| Прибыль или убыток до налогов | −312 120 | 80 060 | −44 962 |
Каждое приобретение — это потеря, а каждая потеря — это приобретение
В 2020 году в США был дикий рост спроса на недвижимость, поэтому у компании сильно выросла выручка. Но на прибыль это не повлияло: по итогам года компания все такая же убыточная.
Хотя в третьем квартале компания наконец-то стала прибыльной: на 656,692 млн долларов выручки у нее 39,570 млн прибыли — итоговая маржа 6%. Результат все равно отличный, в этом же квартале в 2019 году прибыль была меньше, а по итогам года выручка выросла.
Финансовый результат компании с 1 июля по 30 сентября 2019 года в тысячах долларов
| Дома | Интернет, медиа и технологии | Ипотека | |
|---|---|---|---|
| Выручка за Zillow Offers | 384 626 | — | — |
| Выручка за премьер-агентов | — | 240 698 | — |
| Выручка по ипотеке | — | — | 25 292 |
| Другая выручка | — | 94 592 | — |
| Общая выручка | 384 626 | 335 290 | 25 292 |
| Себестоимость выручки | −370 796 | −24 318 | −4721 |
| Продажи и маркетинг | −49 186 | −118 514 | −13 647 |
| Технологии и развитие | −20 651 | −94 656 | −8667 |
| Общие и админ. расходы | −22 174 | −55 749 | −10 570 |
| Расходы на интеграцию | — | — | 5 |
| Общие расходы | −462 807 | −293 237 | −37 610 |
| Прибыль или убыток от операций | −78 181 | 42 053 | −12 318 |
| Другая прибыль сегмента | — | — | 344 |
| Выплаты по задолженностям | −9689 | — | −280 |
| Прибыль или убыток до налогов | −87 870 | 42 053 | −12 254 |
Финансовый результат компании с 1 июля по 30 сентября 2020 года в тысячах долларов
| Дома | Интернет, медиа и технологии | Ипотека | |
|---|---|---|---|
| Выручка за Zillow Offers | 185 904 | — | — |
| Выручка за премьер-агентов | — | 298 673 | — |
| Выручка по ипотеке | 1 201 | 116 716 | — |
| Другая выручка | — | — | 54 198 |
| Общая выручка | 187 105 | 415 389 | 54 198 |
| Себестоимость выручки | −179 804 | −28 448 | −7972 |
| Продажи и маркетинг | −32 714 | −102 902 | −15 210 |
| Технологии и развитие | −28 273 | −90 536 | −8491 |
| Общие и админ. расходы | −20 334 | −53 547 | −12 014 |
| Расходы на интеграцию | — | — | — |
| Общие расходы | −261 125 | −275 433 | −43 687 |
| Прибыль или убыток от операций | −74 020 | 139 956 | 10 511 |
| Другая прибыль сегмента | — | — | 636 |
| Выплаты по задолженностям | −1597 | — | −553 |
| Прибыль или убыток до налогов | −75 617 | 139 956 | 10 594 |
Финансовый результат компании с 1 января по 30 сентября 2019 года в тысячах долларов
| Дома | Интернет, медиа и технологии | Ипотека | |
|---|---|---|---|
| Выручка за Zillow Offers | 762 022 | — | — |
| Выручка за премьер-агентов | — | 690 394 | — |
| Выручка по ипотеке | — | 266 837 | — |
| Другая выручка | — | — | 79 637 |
| Общая выручка | 762 022 | 957 231 | 79 637 |
| Себестоимость выручки | −733 947 | −74 628 | −13 289 |
| Продажи и маркетинг | −107 457 | −380 608 | −42 302 |
| Технологии и развитие | −51 130 | −276 886 | −24 058 |
| Общие и админ. расходы | −54 339 | −181 270 | −31 497 |
| Расходы на интеграцию | — | — | 650 |
| Общие расходы | −946 873 | −913 392 | −112 336 |
| Прибыль или убыток от операций | −184 851 | 43 839 | −32 699 |
| Другая прибыль сегмента | — | — | 1059 |
| Выплаты по задолженностям | −19 346 | — | −668 |
| Прибыль или убыток до налогов | −204 197 | 43 839 | −32 308 |
Финансовый результат компании с 1 января по 30 сентября 2020 года в тысячах долларов
| Дома | Интернет, медиа и технологии | Ипотека | |
|---|---|---|---|
| Выручка за Zillow Offers | 1 408 832 | — | — |
| Выручка за премьер-агентов | — | 732 741 | — |
| Выручка по ипотеке | 2398 | 293 653 | — |
| Другая выручка | — | — | 113 241 |
| Общая выручка | 1 411 230 | 1 026 394 | 113 241/td> |
| Себестоимость выручки | −1 343 791 | −76 153 | −19 023 |
| Продажи и маркетинг | −152 180 | −319 101 | −39 791 |
| Технологии и развитие | −89 729 | −278 740 | −22 606 |
| Общие и админ. расходы | −65 657 | −166 185 | −31 849 |
| Расходы на интеграцию | — | — | — |
| Общие расходы | −1 651 357 | −914 079 | −116 169 |
| Прибыль или убыток от операций | −240 127 | 112 315 | −2928 |
| Другая прибыль сегмента | — | 5300 | 1223 |
| Выплаты по задолженностям | −13 506 | — | −1086 |
| Прибыль или убыток до налогов | −253 633 | 117 615 | −2 791 |
«Закрываем боли»
В США большая часть населения пользуется услугами риелторов, которые берут себе жирные комиссии. Рынок недвижимости очень большой: каждый год в США продается жилой недвижимости на 1,5 трлн долларов, — но большая часть работы выполняется по старинке. Риелторы приходят и оценивают помещение, нудно и утомительно водят туда потенциальных покупателей — это может длиться месяцами.
Zillow Offers позволяет максимально упростить этот процесс для продавцов и практически за 4 дня продать дом. Нужно подать заявку и получить предварительное предложение, основанное на имеющихся у ПО компании данных о районе, провести проверку дома на следующий день и получить окончательное предложение уже через 1—2 дня после инспекции.
С точки зрения потребителя этот процесс отличается от обычной продажи тем же, чем покупка на Amazon отличается от похода в настоящий магазин. Кроме операций с недвижимостью у компании есть и рекламный бизнес — но ее алгоритм оценки недвижимости выглядит куда интереснее в долгосрочной перспективе.
И тут есть огромный простор для роста: быстрая продажа по интернету составляет лишь 0,5% от всего рынка торговли жилой недвижимостью в США — или 8,9 млрд долларов в год. Поэтому в стартапы, которые занимаются работой с недвижимостью, вливается все больше денег.
Средняя комиссия риелтора в США
| 1992 | 6,04% |
| 2005 | 5,02% |
| 2011 | 5,30% |
| 2013 | 5,38% |
| 2014 | 5,18% |
| 2015 | 5,26% |
| 2017 | 5,12% |
| 2018 | 5,08% |
| 2019 | 5,70% |
Есть высокая вероятность того, что Zillow вполне могут купить в будущем. Компания уже показала отличные темпы роста выручки, работает на развивающемся и перспективном направлении цифровизации риелторского бизнеса. Более того, в последнем квартале она даже показала прибыль.
Поэтому возможно, что компанию купит либо кто-то из сферы недвижимости, либо технологический гигант вроде Amazon или Google — компания, которая строит свой бизнес на обработке огромного массива данных и извлечении из этого прибыли. Даже если они не купят компанию, то могут стать в ней крупными миноритариями или заключить партнерское соглашение — от таких новостей акции Zillow тоже вырастут.
С точки зрения потенциального покупателя алгоритм Zillow может принести большую практическую пользу: технология компании в среднем позволяет покупать дома за цену в районе 98,6% от среднерыночной. Разница вроде бы не огромная, но если учесть, что речь идет о транзакциях на десятки и сотни миллиардов долларов, тогда смысл в покупке Zillow какой-нибудь крупной компанией вроде Blackstone есть.
В этой ситуации основным преимуществом Zillow будет именно ее программное обеспечение, позволяющее анализировать огромный объем данных и очень быстро принимать верное решение. Учитывая безумный спрос на аналитику данных в США, покупка Zillow кем-то крупнее становится все большей вероятностью.
Проблемы
Из-за ряда проблем котировки компании могут быть весьма волатильными.
Стоимость больше рынка. Компания сейчас стоит 25 млрд долларов — это в 2,5 раза больше рынка автоматизированной продажи недвижимости, на котором она работает. Zillow занимает около четверти этого рынка. Тот факт, что она стоит больше всего своего рынка, будет способствовать турбулентности этих акций. Хотя этот рынок только появился и будет развиваться, поэтому в долгосрочной перспективе не стоит расстраиваться из-за нынешней переоцененности компании.
Убыточность. Компания убыточна — и уже одно лишь это делает ее акции волатильными.
Структура бизнеса. Половину выручки компании дает не ее великий алгоритм, а рекламный бизнес. И тут Zillow — заложник конъюнктуры рынка. В США сейчас бум недвижимости, о чем мы подробно говорили в обзоре Trex. Но есть небольшая вероятность, что скоро он закончится.
Рост продаж домов в этом году происходил на фоне массового обеднения населения и роста безработицы. Но дело в том, что дома в США покупали условные богатеи и те, у кого и так все отлично — с коронакризисом или без.
Для людей с высоким уровнем доходов ситуация с безработицей вернулась к докоронавирусным показателям, и у них все отлично. А вот у бедных все очень плохо, занятость сильно упала, и становится все меньше шансов, что спрос на недвижимость в США останется массовым. Богатые накупили себе домов, потому что давно собирались это сделать, а вот будет ли спрос на недвижимость так же круто расти и дальше — непонятно.
Значительная часть американцев страдает если не от безработицы, то от снижения доходов. Большое количество безработных будет оказывать негативное влияние на рынок труда среди людей со средними доходами и тормозить рост их зарплат. Все это может привести к заметному падению спроса на недвижимость уже в следующем году. Если он упадет, то упадут и рекламные доходы Zillow — акции могут сильно подешеветь. В случае Zillow с ее раздутой капитализацией последствия падения спроса на рынке недвижимости будут гораздо тяжелее, чем у компаний с более вменяемой ценой.
Резюме
Инвестировать в Zillow следует лишь людям с крепкими нервами. Особенно учитывая, что за 2020 год акции компании выросли на 144%.
Zillow — это крайне интересный, пусть и рискованный эмитент. Поэтому с прицелом на долгосрочную перспективу — 5 лет и больше — эти акции вполне можно взять, если вы готовы к волатильности. Проект очень перспективный — там вполне может получиться Amazon от мира недвижимости.
