В Москве и области резко упало число сделок с жильем. Но цены не снижа­ются

Консалтинговая компания Nikoliers зафиксировала в Москве худшие результаты продаж новостроек за последние пять лет.

Рекордное падение аналитики объясняют ужесточением условий семейной ипотеки, недоступностью обычной ипотеки и ростом себестоимости строительства: застройщики закладывают в цену жилья стоимость школ и детских садов, которые их все чаще обязывают возводить.

Расскажу подробнее.

По данным Nikoliers, количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) снизилось на 34% год к году и составило 10,3 тысячи. Выручка девелоперов упала на 19%, если оценивать ее по суммарной стоимости ДДУ на эскроу-счетах — эти данные есть в проектных декларациях.

Данные Nikoliers в целом подтверждает и свежий отчет по Московскому региону другой известной компании — bnMAP.pro. Ее эксперты тоже указывают на серьезное падение: в целом по столице спрос по числу лотов в сделках сократился на 40,2%. В Старой Москве количество сделок в первом квартале снизилось на 40,9% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, составив 6 тысяч лотов. В Новой Москве зафиксировано самое глубокое падение спроса — на 46%, или 2,1 тысячи лотов против 3,8 тысячи годом ранее.

Основными причинами падения спроса стали ввод принципа «одна семья — одна ипотека» по льготной ипотеке, недоступность рыночных ставок и более строгий анализ доходов заемщиков со стороны банков.

В первом квартале 2026 года они выросли на 2,8% — это минимум за последний год, говорят в Nikoliers. Ожидать снижения цен не стоит, так как девелоперы столкнулись со следующими проблемами:

1. Застройщиков в Москве обязывают строить социальные объекты, например школы и детские сады. Цена таких объектов растет, а требования к ним все сложнее. Издержки девелоперы закладывают в стоимость квартир, что ведет к росту цен.
2. Заработал национальный стандарт отделки квартир. Дольщики получили действенный инструмент, чтобы взыскивать с застройщика деньги за недостатки. Московские строительные компании в итоге сократили до 31% количество квартир с отделкой (падение на 13 п. п. год к году), чтобы сдавать жилье быстрее и без претензий.
3. Снизилась общая прибыльность девелоперских проектов, так как выросли цены на стройматериалы и землю, велики расходы на обслуживание кредитов, а спрос сокращается. На этом фоне компании вынуждены еще и увеличивать расходы: вкладываться в агрессивный маркетинг, чтобы конкурировать и поддерживать продажи.

Застройщики все чаще предлагают открытые скидки. Таких лотов стало на 6% больше, чем в четвертом квартале 2025 года, и на 41% больше, чем годом ранее, говорится в отчете Nikoliers.

В 2026 году можно спокойно просить скидку на новостройку 15%, хотя год назад средний дисконт был выше — 18%, и это тоже вариант для торга. Если сравнивать реальные цены сделок и цены в объявлениях, то, например, в Старой Москве разница будет вообще 19%. Девелоперы в 2026 году максимально зависят от покупателя и будут цепляться за клиента до последнего.

1. Не ориентируйтесь на цену на сайте и смело запрашивайте скидку. Сейчас рынок покупателя, и девелоперам жизненно важно привлекать деньги, чтобы наполнять эскроу-счета и поддерживать адекватные ставки проектного финансирования — это кредиты, которые они берут на постройку домов.
2. Уменьшается число проектов с отделкой, так что, возможно, придется закладывать на ремонт 15—20% от стоимости жилья. Найти квартиру с готовой отделкой становится сложнее.
3. Покупать жилье с рыночной ипотекой все еще невыгодно и просто опасно. Среди доступных вариантов остаются рассрочки от застройщика и льготные программы.