В России строят больше маленьких квартир, чем боль­ших: почему так происходит

На рынке недвижимости возник дисбаланс: девелоперы строят в основном маленькие квартиры, хотя растет спрос на жилье большей площади и с более удобной планировкой.

К такому выводу пришли аналитики «Дом-рф». Однокомнатные и малогабаритные квартиры занимают 53% портфеля новостроек, но готовы жить в таких условиях только одинокие люди, на которых приходится 15% домохозяйств в России. Структура текущего строительства не соответствует потребностям населения, приходят к выводу эксперты.

Вместе с ними разбираемся, так ли это и почему девелоперы продолжают строить небольшие квартиры.

По числу квартир на человека Россия находится на уровне ведущих стран мира, но площадь и количество комнат в этих квартирах — в два-три раза ниже, указывают в «Дом-рф». Проще говоря, в стране строят много маленьких квартир. А жить люди хотят в больших.

По оценкам «Дом-рф», потребность в улучшении жилищных условий есть у 24 млн семей. Несмотря на высокие ставки, 11 млн семей рассматривают ипотеку как рабочий инструмент для переезда.

Структура строительства не соответствует демографической ситуации, еще в 2024 году отмечал гендиректор «Дом-рф» Виталий Мутко: 53% нового жилья — это однокомнатные квартиры. «Нам нужно, чтобы 35—40% квартир строилось на три и более человека в семье», — говорил он. На март 2025 года в строящихся домах по всей стране представлено 255 тысяч студий площадью до 28 м², 597 тысяч однокомнатных квартир площадью менее 36 м². Двухкомнатных квартир до 49 м² строят 206 тысяч, трехкомнатных до 66 м² — 82 тысячи.

Государство пытается изменить ситуацию путем запретов. В 2024 году в Москве запретили строить квартиры площадью менее 28 м², а с 1 января 2025 года вступили в силу ограничения по минимальной площади для однокомнатных и двухкомнатных квартир в Московской области. С 2026 года такой же запрет заработает в Ленобласти.

Как пишет «Коммерсант», Минстрой рекомендовал и другим регионам не строить малогабаритное жилье. Речь идет об отказе от квартир-студий площадью менее 28 м², однокомнатных квартир меньше 36 м², двухкомнатных меньше 49 м² и трехкомнатных меньше 66 м². Письмо Минстроя в регионы рекомендательное, то есть власти субъектов не обязаны принимать запреты.

Опрошенные Т⁠—⁠Ж эксперты объясняют такое расхождение спроса и предложения не только стремлением девелоперов сэкономить на дорогой земле под застройку, но и поведением самих покупателей.

У людей хватает денег только на жилье небольшой площади, отсюда перенасыщение рынка маленькими квартирами, объясняет консультант в жилой недвижимости и основатель Lanska Group Луиза Улановская. Об этом же говорит старший преподаватель Новосибирского государственного университета экономики и управления Екатерина Черникова. По ее словам, большие квартиры стоят дороже не только в момент покупки, но и в ремонте, а также более затратны для содержания и оплаты услуг ЖКХ.

«Малогабаритные квартиры всегда будут популярны для покупки, пока есть существенные финансовые ограничения и не сформировано приоритетное требование к комфортабельности квартиры. Все нынешние покупатели жилья, скорее всего, когда-то жили или хотя бы временно проживали в советских хрущевках, панельках или брежневках. Такие квартиры построены для решения проблемы дефицита отдельного жилья, без особых требований к удобству проживания. Поэтому большие квартиры с несколькими просторными комнатами и санузлами многим кажутся роскошью и излишеством», — рассуждает Черникова.

Квартиры остаются понятным инструментом сохранения и инвестирования денег, говорит Улановская. «Маленькие квартиры обеспечивают высокую ликвидность не только девелоперам, но и будущим владельцам. Но продажи маленьких квартир в качестве инвестиционного актива не учитывают реальный спрос рынка для проживания. Жилые комплексы с большим количеством малогабаритных квартир сталкиваются с проблемой „транзитного населения“ — жители рассматривают такое жилье как временное», — указывает основатель Lanska Group.

Девелоперы строят небольшие квартиры, потому что это несет меньше рисков. Данные «Дом-рф» отражают общую тенденцию на первичном рынке недвижимости в крупных городах, считает директор департамента развития межотраслевой ассоциации СРО «Перспектива» Александра Аверина. По ее словам, девелоперы активно строят малогабаритное жилье из-за высокой стоимости земли и стремления минимизировать риски.

Вместе с тем эксперт отмечает, что острота проблемы зависит от локации и типа жилья. «Девелоперы рациональны. Небольшие площади обходятся дешевле, их легче продать. Строительство просторных квартир, напротив, может привести к замораживанию средств в проектах, особенно если компании сильно закредитованы», — объясняет Аверина.

Кроме того, застройщики стремятся как можно быстрее наполнить эскроу-счета за счет продажи большого количества малогабаритных квартир, отмечает Улановская.

Повлиять на ситуацию можно через изменение градостроительной политики и госрегулирование, считает Аверина. Среди возможных мер эксперт называет квотирование доли семейных квартир в новостройках и льготы для девелоперов, например снижение ставок по кредитам при строительстве жилья комфорт-класса. Параллельно необходимо уменьшать плотность застройки и стимулировать проекты с продуманной планировкой.