Продать квартиру ребенка по переуступке можно без нотариуса: так объяснил Минюст

Для продажи строящейся квартиры, которой владеет несовершеннолетний, не нужно нотариальное удостоверение. Но это ненадолго.

Минюст в своем письме разъяснил, что для сделок по переуступке с участием несовершеннолетних не нужно ходить к нотариусу. Росреестр не вправе требовать нотариального заверения: достаточно разрешения опеки.

Расскажу подробнее.

Переуступка — это покупка квартиры, которая еще не сдана. Такие квартиры могут стоить дешевле, но нужно ждать, пока застройщик введет дом в эксплуатацию. До этого момента дольщик и может уступить право требования. Проще говоря — продать свое право на будущее жилье.

Участниками долевого строительства могут быть и дети. За ребенка младше 14 лет договор участия в строительстве подписывают родитель, опекун или попечитель. Ребенок от 14 лет расписывается сам, с согласия взрослого.

По такой же схеме проходит и переуступка, но еще нужно предварительное разрешение опеки. Например, опека разрешает уступку прав требования, только если одновременно покупается другое равноценное жилье.

Еще в сделке участвует застройщик, у него тоже могут быть свои требования. Основное — чтобы продавец полностью оплатил жилье, которое собирается переуступать.

В законе о регистрации недвижимости сказано, что сделка по отчуждению недвижимости ребенка должна быть удостоверена нотариусом. Исключение сделано только для эмансипированных детей: они полностью дееспособны, то есть как взрослые.

Росреестр понимает эту норму так, что любая сделка с участием собственника-ребенка должна проходить через нотариуса. Ведомство требует нотариально заверенные договоры переуступки, а если их нет — приостанавливает регистрацию.

В Москве за заверение договора уступки нотариус возьмет 7700 ₽. Кроме того, придется потерять немало времени: у нотариусов часто очереди.

При этом другая норма права, прописанная в гражданском кодексе и обладающая большей юридической силой, говорит, что право требования — это самостоятельный вид гражданских прав. Проще говоря, переуступка — это не продажа. Поэтому нотариальное удостоверение не нужно, достаточно только заручиться согласием опеки.

Из-за этой коллизии возникали споры, нужно все-таки идти к нотариусу или нет, и насколько правомерны приостановки сделок.

Минюст объяснил, что обязательно нужно заверить у нотариуса договор купли-продажи недвижимости несовершеннолетнего собственника. А с договором уступки можно сходить к нотариусу, только если так решили стороны, то есть добровольно. Или если договор долевого участия в строительстве, на основе которого совершается уступка, был заверен нотариусом.

За ребенка младше 14 лет договор уступки подписывает его родитель, опекун или попечитель. Но сначала взрослый должен взять на это предварительное разрешение опеки.

Ребенок от 14 лет расписывается сам. В договоре ставится отметка, что родители согласны на это. Взрослый также обязан заручиться предварительным разрешением опеки.

Договор в простой письменной форме, разрешение опеки и прочие документы можно отправлять в Росреестр. Он не может приостановить сделку из-за того, что она идет без нотариуса. Минюст сказал, что нужно толковать закон буквально. Юридически это объясняется так: в сделке переуступки собственник лишается имущественных прав, а не недвижимости — хоть одно и не может быть без другого. Но закон сейчас написан так.

В то же время Минюст в своем письме указал, что все это не дело и в закон нужно добавить положение о том, что любая сделка с участием ребенка, в том числе и переуступка, должна проходить через нотариуса.

Но пока на нотариусе можно сэкономить.

Что еще почитать по теме:

1. Нужно ли платить нотариусу за услуги правового и технического характера и как правильно отказаться от них.
2. Предварительное разрешение опеки: зачем нужно и как его получить.
3. Как продать долю ребенка в квартире с согласия опеки.