Конституционный суд ввел новый порядок для продажи на торгах доли в общей недвижимости

Перед тем как выставить долю на торги, управляющий теперь обязан предложить ее соседям должника.

Это временный порядок, который установил Конституционный суд. Также суд поручил законодателям разработать постоянные правила. Они должны защитить собственников долевой недвижимости, если один из них обанкротится.

Расскажу подробнее, как всё будет работать.

Собственник доли, если он собирается ее продать, должен сначала предложить ее соседям. Это называется правом преимущественной покупки.

Предложение нужно сделать по той же цене и на тех же условиях, по которым владелец доли собирается продавать ее сторонним покупателям.

Совладельцы могут купить долю или отказаться. Если она им не нужна, можно подписать отказ от преимущественной покупки или просто не реагировать на письменное извещение о продаже. В последнем случае продавец должен выждать месяц. Если никто не ответил, он вправе продать долю кому угодно, например, через «Авито». Но не ниже той цены, по которой предлагал ее совладельцам.

Такой порядок действует, если владелец доли продает ее сам. Но если он банкрот, продажей доли через торги занимается конкурсный управляющий.

В законе есть оговорка: право преимущественной покупки действует во всех случаях, кроме ситуаций, когда имущество продается на торгах.

Кредитор мог потребовать от управляющего выделить долю должника из состава общей собственности, если это еще не сделали раньше. Так ее можно было продать и погасить за счет этих денег долг.

Если выделить долю не получалось или совладельцы были против, кредитор мог потребовать у должника продать свою часть соседям. Если те отказывались, кредитор мог через суд потребовать продажи доли на публичных торгах.

Таким образом, у соседей были механизмы влияния на ситуацию, но довольно сложные и зависящие от поведения кредитора.

Суд сказал, что существующий механизм продажи доли гражданина-банкрота на публичных торгах не учитывает преимущественное право покупки. В законе нет порядка, чтобы соседи могли выкупить долю на тех же условиях, на которых ее готов приобрести победитель торгов.

Поэтому Конституционный суд предложил законодателям внести в закон соответствующие изменения. А пока их готовят, в подобных ситуациях надо пользоваться временными правилами:

1. Конкурсный управляющий должен предложить другим совладельцам выкупить долю должника по начальной цене торгов и заключить договор купли-продажи с тем, кто согласится.
2. Если в течение месяца никто из соседей не согласился выкупить долю, только тогда ее продают на торгах. В этом случае преимущественное право покупки действовать уже не будет, в том числе если торги пройдут повторно или недвижимость будет продаваться через публичное предложение, то есть когда цена покупки остается неизвестной.

Такой порядок обезопасит долевых собственников и позволит им быстро, без процедуры торгов и учета мнения кредиторов выкупить долю соседа-банкрота. То же самое касается ситуаций, когда квартира была приватизирована на всех членов семьи, и один из них вступил в процедуру банкротства.

Что еще почитать по теме:

1. Я купила долю в квартире и не жалею.
2. Хочу продать долю в квартире, а сестра против.
3. Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире.