6 запутанных проблем с недвижимостью и их решения: мнение Росреестра

Росреестр опубликовал разъяснения по шести наболевшим вопросам, которые ранее получил от своих региональных отделений.

Ведомство проинструктировало, как действовать в сложных ситуациях, чтобы обойтись без приостановок и отказов в регистрации. Это важно знать всем, кто планирует операции с недвижимостью.

В чем проблема. Законом о садоводстве прямо запрещено менять вид разрешенного использования участков, которые переданы садовым обществам до 1 января 2019 года. Кроме случаев, когда товарищество ликвидировано или исключено из госреестра юрлиц принудительно как недействующая организация.

Если дачник захочет изменить вид разрешенного использования земли, оформить участок как для индивидуального жилищного строительства и обратится в Росреестр, чтобы внести данные в ЕГРН, ему откажут.

Что разъяснил Росреестр. Садоводы могут менять разрешенный вид использования участков на ИЖС, но для этого им надо изменить название объединения, а заявления в Росреестр подавать коллективно.

Порядок действий такой:

1. Провести общее собрание и принять решение об изменении в уставе названия объединения на товарищество собственников недвижимости — ТСН.
2. Подать в Росреестр заявления об изменении вида разрешенного использования своих участков на земли для ИЖС и приложить к ним выписку из протокола собрания о переименовании общества в ТСН.
3. Устав сдать на регистрацию в ИФНС. К нему приложить расписки о сдаче в Росреестр заявлений об изменении вида разрешенного использования земель.

Так можно сделать, потому что в законе есть еще одна норма, которая позволяет регистрировать участки под ИЖС для ТСН.

Но должны быть выполнены два условия:

1. Земли ТСН находятся в населенном пункте.
2. На всех участках есть жилые дома, и сведения о них внесены в ЕГРН.

В чем проблема. Закладная — это именная ценная бумага, которую оформляет банк, когда выдает ипотеку. С 2018 года банки в основном применяют электронные закладные, но по старым кредитам осталось немало бумажных. Как правило, они хранятся в банке.

Когда кредит погашен, заемщик получает закладную по акту приема-передачи. В закладной банк ставит отметку о выплате кредита. На основании этой отметки Росреестр исключает из ЕГРН запись об ипотеке недвижимости — в течение трех рабочих дней.

Но иногда закладные теряются. Восстановить документ можно в таком порядке:

1. Банк составляет дубликат закладной.
2. Вместе с бывшим должником подает в Росреестр заявление о выдаче закладной и подготовленный им экземпляр закладной с пометкой «дубликат».
3. Росреестр проверяет свою версию закладной с представленным дубликатом и, если все сходится, заверяет документ.

Дальше непонятно, кому Росреестр должен выдать заверенный дубликат — банку или заемщику.

Что разъяснил Росреестр. Дубликат закладной нужно выдавать банку. И не важно, кто потерял закладную. До момента, пока в закладной не сделана запись о погашении кредита, ею владеет банк. Он должен поставить на закладной отметку о выплате кредита и отдать заемщику. Только после этого заемщик сможет прийти в Росреестр и снять обременение.

Если банк и заемщик не договорились, как быть с утраченной закладной, запись об ипотеке можно погасить через суд.

В чем проблема. Совершенную сделку с недвижимостью можно оспорить в суде.

Решение суда об отмене сделки считается основанием для применения последствий недействительности: в ЕГРН вносится запись о возобновлении права собственности за прежним владельцем.

Но бывает так, что, когда суд выносит решение, на недвижимости уже стоит арест или запрет регистрационных действий.

Запреты накладывают судебные приставы. Снять арест Росреестр самостоятельно не может, а суды в решениях об этом часто ничего не пишут.

Что разъяснил Росреестр. Регистратор не должен бездумно выполнять решение суда. Он обязан изучить его и саму ситуацию и оценить, не приведет ли утрата ареста к негативным последствиям, во избежание которых налагался запрет. Если есть сомнения, регистратор должен сделать запрос в суд или приставам, которые наложили арест.

Если таких сомнений нет или дали ответ, что все нормально, можно регистрировать обратный переход права собственности.

В чем проблема. В Росреестр обращаются люди, которые хотят зарегистрировать права на приватизированную недвижимость. В том числе когда приватизация завершена до 21 июля 1997 года — даты вступления в силу закона о госрегистрации прав на имущество.

Права на недвижимость, которые появились до этой даты, считаются «ранее возникшими». Сведений о них в ЕГРН нет, но они юридически действительны.

Было непонятно, считать это обычной регистрацией права или нет. А значит, неясно, должен собственник платить госпошлину или она не нужна.

Что разъяснил Росреестр. Он сказал, что в таком случае регистрацию следует считать подтверждением уже существующего права, то есть госпошлину платить не надо.

Но есть нюанс. Регистрация должна быть только на тот объект и в том объеме, которые указаны в правоустанавливающем документе. А если владелец жилья одновременно приносит соглашение об определении долей и просит выделить их, то это обычная регистрация.

Если надо выделить доли в недвижимости, в Росреестр одновременно должны обратиться все дольщики и уплатить госпошлину, которая рассчитывается по формуле:

• Размер госпошлины дольщика = 2000 ₽ × Размер доли

В чем проблема. Земли лесного фонда учтены в специальном государственном реестре, на них нельзя строить жилые дома или заниматься садоводством.

Бывает так, что информация в ЕГРН противоречит данным в реестре земель лесного фонда, то есть на местности границы участков пересекаются. Или же, по данным межевого плана, у участка категория, которая позволяет строить дом. Тогда приоритет отдается межевому плану: земли исключают из лесного фонда, а данные в реестрах приводят к единству.

В законе есть упоминание, что, если собственность на земельный участок зарегистрирована до 1 января 2016 года и теперь нужно уточнить границы, так как выявлено пересечение с лесом, это не должно стать препятствием для кадастрового учета уточненных границ.

Такое исправление Росреестр сделает, если представить межевой план. Но ничего не сказано про другой документ — карту-план. Это лесоустроительная схема с координатами границ. По ней и проводится межевание. Непонятно, можно ли исключить землю из лесного фонда на основании карты-плана.

Что разъяснил Росреестр. Поставить участок на кадастровый учет на основании карты-плана можно.

Но только при условии, что его границы не пересекаются с границами смежных участков, данные о которых уже внесены в ЕГРН.

В чем проблема. Собственник доли в недвижимости может передать ее как имущественный вклад в уставный капитал компании. Это делается по акту приема-передачи.

По закону это сделка с недвижимостью, переход права от одного собственника к другому. А раз это сделка по передаче долей, то нужно нотариальное удостоверение. Без него сделка ничтожна.

Что разъяснил Росреестр. Передача имущества в уставной капитал компании — это форма оплаты доли в уставном капитале.

Основанием для государственной регистрации прав компании на долю в недвижимости будет решение об увеличении уставного капитала общества и акт приема-передачи.

Удостоверять у нотариуса ничего не нужно.

Заметим, что мнение Росреестра спорное, поскольку переход права собственности налицо. Форма оплаты не отменяет этот факт. А значит, человек распоряжается долей и без нотариуса не обойтись. С другой стороны, точка зрения Росреестра выгодна и позволяет сэкономить. Но надо быть готовым к тому, что на местах могут отказать в регистрации сделки без нотариуса, а разъяснения от вышестоящего управления — это не закон.