Незарегистрированный дом на участке: должен ли пристав включать его в лот перед продажей с торгов

Должники часто заявляют, что судебный пристав-исполнитель продал только земельный участок и не учел расположенные на нем строения, особенно если права на эти объекты не зарегистрированы в ЕГРН.

Возникает вопрос: обязан ли пристав до реализации участка выяснять, есть ли на нем незарегистрированные объекты, оценивать их и выставлять на торги вместе с участком?

Разберем это на примере дела, рассмотренного Верховным судом РФ в определении от 02.09.2025.

Фабула дела: должник обратился в суд с иском о признании торгов недействительными. В обоснование иска он указал, что на участке фактически находятся садовый дом и объект незавершенного строительства, которые судебный пристав не описал и не учел при реализации имущества.

Суд первой инстанции и апелляционный суд отказали в удовлетворении требований.
Кассационный суд занял иную позицию и сослался на принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Коллегия указала:

Из этого кассационный суд сделал вывод, что в случае принадлежности земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости одному лицу в гражданском обороте они должны участвовать совместно.

Должник ссылался на то, что на торгах реализован земельный участок, на котором находятся фактически жилой дом, возведенный еще в 1968 году и объект незавершенного строительства. Права на эти объекты не зарегистрированы, дом начал строиться предыдущим собственником, но фактически находится во владении должника.

Кассация указала:

«судами не учтено, что при проведении торгов в данном случае был нарушен закрепленный в ст. 1 и 35 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и запрета на отчуждение такого земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, когда земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежат одному лицу».

Ответчики с такими выводами не согласились и пошли в Верховный суд РФ.

Верховный Суд оценил ситуацию иначе и сделал два принципиальных акцента.

Во-первых, уже имелось вступившее в законную силу решение суда по другому делу, в котором тому же должнику было отказано:
«во вступившем в законную силу решении суда должнику отказано в удовлетворении заявления об установлении факта владения и пользования садовым домом, признании незаконными результатов оценки и реализации земельного участка с торгов, признании приоритетного права истца на приобретение земельного участка и о признании садового дома пригодным для постоянного проживания».

Во-вторых, Верховный Суд указал, что кассационный суд при повторном направлении дела на новое рассмотрение:
«произвел переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, выйдя за пределы предусмотренных законом полномочий, а также отверг обстоятельства, установленные решением суда по ранее рассмотренному делу с участием тех же лиц».

Иначе говоря, кассация фактически пересмотрела установленные факты и проигнорировала преюдициальное значение уже состоявшегося судебного акта, которым должник не смог установить факт владения садовым домом. Это и стало основанием для отмены ее определения.

Что было установлено в ранее рассмотренном деле.

В решении, на которое сослался Верховный суд РФ, исследовано следующее:

1. Должник утверждал, что в акте описи не были указаны сведения о садовом доме, в котором проживает его семья, а также о фактическом наличии объекта незавершенного строительства. По его мнению, это привело к заниженной оценке имущества.
2. Суд установил, что «какие либо объекты недвижимого имущества на спорном земельном участке, зарегистрированные в ЕГРН, отсутствуют».
3. Истец не отрицал, что производил реконструкцию садового дома, однако "доказательств наличия у него разрешения на реконструкцию объекта суду не представил, также им не было представлено доказательств соответствия реконструированного объекта требованиям земельного и градостроительного законодательства".

В связи с этим суд применил ст. 222 ГК РФ и указал, что
«реконструированное истцом строение является самовольной постройкой, право собственности на которую истец не приобрел».
Т.е., уже в 2018 году суд признал, что спорное строение относится к самовольным постройкам, не является объектом капитального строительства в юридическом смысле и не подлежит регистрации как объект недвижимости.

Позиция кассации после отмены ее определения Верховным судом РФ.

Кассационный суд отметил:

1. По данным БТИ от 28 декабря 2023 года сведения о каких либо объектах недвижимости на садовом участке в архивном фонде отсутствуют.
2. В договоре купли-продажи земельного участка, заключенном в 2011 году, в качестве предмета указан только земельный участок, без упоминания каких либо строений.
3. Решением суда от 22 мая 2018 года должнику отказано в:
   «установлении факта владения и пользования садовым домом, признании незаконными результатов оценки и реализации земельного участка с торгов, признании приоритетного права истца на приобретение земельного участка и о признании садового дома пригодным для постоянного проживания».

В ходе судебного разбирательства было установлено, что
«каких-либо правоустанавливающих документов на садовый дом у должника не имеется, строение, на которое он ссылается, является самовольным, ветхим, что очевидно следует из фототаблицы, имеющейся в материалах дела, и не относится к объектам капитальной недвижимости. Сведения о доме не внесены в ЕГРН, а доказательств направления в уполномоченный орган заявления о планируемом строительстве на спорном участке материалы дела не содержат».

Таким образом, повторная кассация исходила из того, что спорный дом не является объектом недвижимого имущества в понимании гражданского законодательства и относится к самовольным постройкам.

Ключевые выводы:

1. Судебный пристав исполнитель действует в рамках сведений, содержащихся в ЕГРН и в имеющихся правоустанавливающих документах, а также на основании решения суда об обращении взыскания. Если в реестре отсутствуют сведения об объекте недвижимости, а суды ранее признали строение самовольной постройкой, у пристава нет обязанности рассматривать такой объект как подлежащий продаже вместе с участком.

2. Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, закрепленный в ст. 1 и 35 Земельного кодекса РФ, применяется именно к объектам недвижимости, то есть к законно созданным и, при наличии оснований, зарегистрированным объектам капитального строительства. Самовольная постройка без разрешения на строительство или реконструкцию и без соответствия градостроительным требованиям под этот принцип не подпадает.

3. Пристав не обязан перед торгами:

• выявлять на участке все фактически существующие строения без учета их правового статуса;
• добиваться регистрации таких строений в ЕГРН;
• включать самовольные постройки в акт описи и в предмет торгов как объекты недвижимости.

По сути, суды указали, что сам по себе факт наличия на участке неоформленного строения еще не означает, что пристав нарушил закон, реализовав только земельный участок. Решающее значение имеет правовой статус такого строения и наличие либо отсутствие ранее принятых судебных актов по тем же объектам.

Важно отличать такую ситуацию на арестованных торгах и на торгах по банкротству.

Финансовый управляющий в рамках процедур банкротства обязан выявлять все имущество должника, в том числе, объекты, права на которые не оформлены должным образом, оценивать их и решать вопрос о возможной легализации и реализации. Об этом я писала в другом материале здесь.

У судебного пристава объем обязанностей иной. Он не обязан инициировать оформление прав на самовольные постройки и превращать их в объекты недвижимости для целей реализации.

Практические выводы для участников торгов:

1. Если должник рассчитывает сохранить строение или включить его в торги как объект недвижимости, необходимо заблаговременно решать вопросы с получением разрешения на строительство или реконструкцию и с приведением объекта в соответствие градостроительным требованиям.
2. Покупателю важно понимать, что приобретая участок с неоформленными строениями, он принимает на себя риски, связанные с возможным признанием этих строений самовольными постройками, их сносом или отказом в признании права собственности на них.
3. Судебный пристав исполнитель не обязан перед проведением торгов по реализации земельного участка отдельно искать незарегистрированные объекты, добиваться внесения сведений о них в ЕГРН и включать их в состав реализуемого имущества.

Ссылка на дело в картотеке.