Может ли банк запретить сокращать срок ипотеки при частичном досрочном погашении?
Взяли ИТ-ипотеку под низкий процент. Выбирали из нескольких вариантов — этот показался нам самым выгодным. В банке максимально внимательно читали договор, даже находили и исправляли ошибки.
Несколько месяцев вносили частичные досрочные погашения, а потом заметили, что приложение никогда не спрашивает, что делать с остатком долга: уменьшить срок выплаты или ежемесячный платеж.
Оказалось, в договоре есть пункт, который запрещает частичное досрочное погашение с уменьшением срока выплаты. Как мы это пропустили — загадка дыры.
Вправе ли банк установить такой запрет? И можно ли рефинансировать ИТ-ипотеку? Может, есть вариант изменить условия с нашим банком?
Мы смирились, но надеюсь, наша история поможет другим людям с похожей проблемой.
Действительно, кредитные организации обычно предлагают разные варианты частичного досрочного погашения ипотеки. Но есть нюанс: банк вправе сам устанавливать эти варианты. Расскажу подробнее.
Как узнать условия досрочного погашения до оформления ипотеки
Кредитный договор состоит из двух видов условий.
Общие распространяются на всех клиентов, рассчитаны на многократное применение и содержат важные параметры кредитного договора. Например, сроки, в которые банк рассматривает заявки, условия и способы выдачи и возврата кредита. Они должны быть в свободном доступе, например на сайте банка .
Индивидуальные, которые банк формирует под каждого заемщика. В них указан срок займа, ставка и основные условия. Например, адрес объекта и за счет чего будет выплачиваться ипотека — из личных накоплений или с помощью материнского капитала.
Условия досрочного погашения могут быть указаны в общих или индивидуальных условиях кредитного договора.
Закон запрещает банкам ограничивать право заемщика на досрочное погашение штрафами или комиссиями. Клиент может это сделать в любой момент после того, как оформил заем, — достаточно предупредить банк . Но как именно происходит частичное досрочное погашение — то есть что можно уменьшать, ежемесячный платеж или срок выплат, — решает кредитор. Это законно.
Варианты частичного досрочного погашения ипотеки
Вы правильно отметили, что частичное досрочное погашение бывает двух типов: с сокращением срока кредита или размера регулярного платежа. По общему правилу заемщику выгоднее уменьшать срок кредита. Покажу на примере.
Допустим, клиент оформил ипотеку на 3 000 000 ₽ под 8% на 15 лет. Он хочет внести 200 000 ₽ как частичное досрочное погашение. Если решит сократить срок, общая стоимость кредита уменьшится на 416 346,38 ₽.
Главные правила досрочного погашения
Подробно о досрочном погашении — в другой статье в Т—Ж. Напомню главные моменты:
- Нужно обязательно уведомить кредитора. По закону — минимум за 30 дней до даты платежа . На усмотрение банка срок может быть короче — иногда можно предупредить в тот же день.
- Важно зачислить деньги на счет до конкретного времени. Если они поступят на счет после, их не спишут и досрочное погашение аннулируют. При подаче заявки на досрочную выплату лучше уточнить у менеджера, когда банк списывает платеж. А после даты досрочного платежа запросить подтверждение, списались ли деньги.
- Если полностью погасили ипотеку, через 1—2 рабочих дня лучше получить от банка справку о закрытии кредита.
- Если внесли частичное досрочное погашение, банк сам сформирует и направит клиенту новый график платежей через 1—2 рабочих дня.
Можно ли рефинансировать ИТ-ипотеку или изменить условия договора
Одно из условий ИТ-ипотеки: ее выдают только один раз без возможности рефинансировать. Перейти в другой банк нельзя.
По закону нельзя изменить условия кредитного договора без веских оснований. Это возможно только в ситуациях, когда исполнять соглашение стало обременительно. Например, если заемщик получил нерабочую группу инвалидности и больше не может гасить кредит.
Не выйдет изменить договор, потому что клиента не устроили заранее известные варианты досрочного погашения. Они указаны в индивидуальных условиях. Если вы подписали документ, значит, ознакомились с ними.
Что делать в вашем случае
Можно попробовать снизить общую сумму переплаты. Покажу на примере.
Предположим, у вас ипотека с ежемесячным платежом 40 000 ₽. Вы внесли частичное досрочное погашение и уменьшили платеж до 30 000 ₽. При этом вы можете вносить по 40 000 ₽ как прежде — банк будет списывать 30 000 ₽, а остаток будет копиться на счете. Однажды суммы хватит, чтобы полностью погасить ипотеку досрочно.
Как вариант, можно откладывать лишние 10 000 ₽ на вклад или накопительный счет, чтобы получать дополнительные проценты.
Что в итоге
Банки не предупреждают, что они вправе выбрать конкретный способ досрочного частичного погашения ипотеки. И это законно.
В вашем случае изменить условия договора или рефинансировать ипотеку не получится. Чтобы сократить общую переплату по кредиту, остается один вариант — частичное досрочное погашение с сокращением суммы платежа.
