В пандемию правительство запустило льготную ипотеку под 8%, чтобы сделать жилье доступнее.
Это привело к удорожанию новостроек: к 2024 году цены удвоились. Теперь купить квартиру в новом доме, даже по льготной ставке, может стать сложнее.
Разберемся, почему жилье в новостройках дороже вторичного и стоит ли ждать снижения цен.
Разница цен на новостройки и готовое жилье в 2024 году
По данным Сбериндекса , первичное жилье стоит дороже вторичного в среднем на 44%. Стоимость квадратного метра в новостройке в январе 2024 года — 149 914 ₽ против 103 695 ₽ в случае готового жилья.
Для сравнения: в январе 2020 года первичка стоила 73 416 ₽, а готовое жилье — 59 904 ₽. То есть разница в цене была 22,5%. Получается, разрыв увеличился вдвое.
Как это влияет на ипотечное кредитование
По итогам 2023 года доля льготных программ в общем объеме выданных ипотек — 60,8%. В сравнении с 2022 годом их объем вырос вдвое — с 2,3 до 4,7 трлн рублей. Вот главные особенности рынка ипотеки последних лет.
Растет средняя сумма займа. По итогам 2023 года средняя сумма ипотеки на вторичном рынке — 4 млн рублей, на жилье в новостройках — 5 млн. В начале 2020 года было 2,19 и 2,93 млн соответственно.
При этом количество выданных ипотек на вторичное жилье вдвое больше: 1352 кредита на готовое жилье и 684 — на первичное. Общая сумма кредитов различается не так сильно: 4404 млрд рублей на вторичном рынке против 3375 млрд рублей в новостройках.
Увеличивается средний срок кредита. Если в конце 2022 года срок ипотеки в среднем по стране был 23 года и 7 месяцев, то к концу 2023 года он вырос до 24 лет и 9 месяцев. Заемщику это позволяет снизить размер ежемесячного платежа. У банков становится ниже оборачиваемость капитала: пока заемщик не выплатит ипотеку, этими деньгами не профинансировать нового клиента.
Растет средний ежемесячный платеж. В январе он составил 32 117 ₽ на первичном рынке и 29 456 ₽ — на вторичном. Хотя еще год назад было 26 601 и 28 398 ₽ соответственно. За год ежемесячные платежи по ипотеке на новостройку выросли на 21%, на вторичное жилье — на 3,6%.
При этом на новостройки действуют льготные ставки, а на вторичное жилье кредиты подорожали: ключевая ставка выросла с 7,5 до 16%. Несмотря на это, ежемесячный платеж по кредиту на вторичку вырос несильно, потому что цена готовых квартир растет не так активно, как в случае новостроек.
Вместе с увеличением ежемесячных платежей становится больше и долговая нагрузка заемщиков. ЦБ отмечает, что за 2023 год возросла доля клиентов с предельно высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) . Доля заемщиков с ПДН 80% — то есть тех, кто тратит на выплату кредитов более 80% дохода, — достигла 44%. Такие клиенты могут не справиться с платежами, и пойдут просрочки.
Причины высоких цен на новостройки
В 2020 году разрыв в цене между первичным и вторичным жильем был вдвое ниже, чем в 2024 году. Вот что послужило причиной резкого удорожания первичного жилья.
Льготные ипотечные программы стали главным драйвером роста. Сначала правительство запустило семейную ипотеку, но та не стала популярной. Тогда ей могли воспользоваться только семьи, в которых второй ребенок родился не ранее января 2018 года.
А вот льготная ипотека с низкой ставкой, которая появилась в апреле 2020 года, вызвала ажиотаж. Люди стали скупать жилье в новостройках, зачастую брали по несколько квартир и не особо задумывались о целях.
Акционные программы от застройщиков. Кроме льготных ипотечных программ, банки вместе с девелоперами предлагали специальные. Самая известная — со сверхнизкой ставкой 0,01—1%. Это также подстегнуло спрос на первичку, хотя низкий процент компенсировался удорожанием квартиры на 20—30%. Мы подробно рассказывали об этом в статье про субсидирование ипотеки.
Качество жилья. Многие считают новостройки более выгодным вложением: новый дом из качественных материалов, современное оснащение и свежий ремонт.
А еще квартиры с чистовой отделкой популярны у инвесторов: жилье практически готово под сдачу. Также большим инвестиционным спросом пользуются апартаменты, которые можно сдавать выгоднее квартир, а процесс оформления аренды можно переложить на управляющую компанию. Это тоже в основном первичный рынок.
Почему новостройки дороже вторичного жилья?
Сейчас новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье, потому что на них была распространена программа льготной ипотеки. После повышения ключевой ставки рыночная ипотека стала очень дорогой, а чем она дороже, тем выгоднее ипотека на новостройки.
Подобная ситуация наблюдалась в 2022 году, когда Центробанк сильно поднял ключевую ставку, а льготную ипотеку сделали дешевле: сначала ставки были на уровне 12%, затем их снизили до 8%. Тогда цены на новое жилье держались на прежнем уровне. Затем ключевая ставка начала снижаться, рыночная ипотека становилась доступнее. Но разрыв в стоимости уже произошел: вторичка дешевела, а новостройки — нет.
В 2023 году цены на новостройки начали расти быстрее, чем на вторичное жилье. А потом снова поднялась ключевая ставка. Следовательно, покупать квартиры на первичном рынке опять стало выгоднее. На этом фоне застройщики активно повышали цены. А вторичка, хоть и подросла немного в 2023 году, не могла себе позволить такого же темпа.
Да, сейчас параметры льготной ипотеки на новостройки ужесточили, но это ужесточение произошло тогда, когда разрыв уже зафиксировался. И теперь мы находимся в ситуации, когда вторичка стоит дешевле. Правда, на мой взгляд, разница цен составляет не 42%, как об этом говорят в ЦБ, а около 15%.
Центральный банк оперирует средними цифрами и, по сути, сравнивает новые дома со всей вторичкой, в том числе и с домами старого фонда, построенными 50—100 лет назад. Иначе выходит, что однокомнатная квартира в новостройке стоит 14 млн рублей, а в таком же доме, но на рынке вторички, — 8 млн. Этого нет. Квартира в точно таком же доме на вторичке будет примерно на 15% дешевле из-за разных условий кредитования.
Результат в 42% получают, когда в подсчетах учитывают разноплановые дома. А как можно сравнивать стоимость дома 2023 года постройки со стоимостью дома 1970 года? Очевидно, второй будет дешевле. Еще, когда говорят о разнице в цене, забывают, что в 2019 году она тоже была. Не такая большая, но тем не менее. Сейчас разрыв будет уменьшаться, потому что условия льготной ипотеки ужесточили.
Пока мы видим некое замирание цен, потому что ипотека достаточно дорогая. В течение нескольких месяцев тенденция сохранится. Потом, скорее всего, на первичном рынке будет удерживаться прежний уровень, а вторичное жилье будет стремиться догнать и перегнать новостройки, чтобы все вернулось в свое естественное состояние.
Что в итоге
- С 2020 года, когда в России запустили льготную ипотеку под 8%, цена новостроек выросла на 100%. Стоимость вторички при этом стала выше на 70%. Это образовало спред: в 2024 году первичка примерно на 40% дороже готового жилья.
- Большой вклад в удорожание жилья и размер среднего ипотечного кредита внесли субсидированные программы от застройщиков и банков, которые были популярны в 2022 году. Околонулевая ставка обеспечивалась за счет удорожания квартир на 20—30%.
- Пока ЦБ держит двузначную ключевую ставку, вторичный рынок будет находиться под давлением. В то же время жилье в новостройках все еще можно взять по льготным программам, например по семейной ипотеке или арктической под 2%.
- Первичка часто пользуется большим спросом потому, что это новый и современный дом, свежая отделка и нет истории предыдущих жильцов.
- Из-за ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения первоначального взноса, заемщикам сложнее накопить нужную сумму. Они вынуждены брать в кредит меньше, чем планировали. Возможно, это заставит застройщиков пересмотреть ценовую политику.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
