Как мужчина оплатил квартиру, но собственником не стал

В мае 2021 года один житель Дагестана решил купить у другого квартиру. Мужчины договорились об условиях сделки, покупатель выплатил продавцу полную стоимость жилья и получил ключи. Затем стороны обратились к нотариусу, чтобы удостоверить сделку. Но заключили лишь предварительный договор купли-продажи  .

По его условиям мужчины обязались подписать основной договор до сентября 2021 года. Но за три месяца договор купли-продажи так и не был заключен. А в Росреестре по предварительному договору право собственности не зарегистрировали. Покупатель пытался убедить продавца заключить второй договор, но тот проигнорировал все просьбы.

Покупателю ничего не осталось, как идти в суд. Он потребовал признать предварительный договор основным и зарегистрировать за собой право собственности на оплаченную квартиру.

Покупатель. Полгода назад я купил квартиру, отдал владельцу ее полную стоимость, 2 600 000 ₽, — и с тех пор бьюсь за то, чтобы зарегистрировать право собственности.

Я неоднократно звонил продавцу, просил заключить основной договор или хотя бы вернуть деньги. Но он игнорирует просьбы, а сейчас и вовсе не берет трубку. Письменное предложение заключить договор я тоже направлял, но представить эту бумагу в суд не могу.

Я вообще не видел разницы между договорами, меня неправильно проконсультировали. А Росреестр не принимает предварительный договор, хоть мы и заверили его у нотариуса. Проблема в том, что он называется предварительным и не подтверждает переход прав на недвижимость. Регистраторам нужен договор купли-продажи и передаточный акт к нему. А продавец не соглашается подписать его со мной. Просто какая-то безвыходная ситуация.

Прошу признать договор, который мы уже заключили, основным договором купли-продажи и зарегистрировать мое право собственности на квартиру. Ведь я купил ее.

Продавец. Если покупателю нужно — пусть судится. Я отказываюсь что-либо подписывать и ходить на судебные заседания.

В мае 2021 года истец и ответчик подписали предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем есть все условия будущей сделки: предмет, цена и срок заключения основного договора — 1 сентября 2021 года. Квитанции или расписки об оплате у истца нет, но в договоре указано, что расчет произведен. Поскольку договор подписан обеими сторонами, да еще и удостоверен нотариусом, этот пункт и есть расписка.

Срок выхода на сделку — это не просто формальность. После этой даты все договоренности теряют силу, если стороны так и не дошли до МФЦ, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Бывает и так, что одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. Тогда вторая должна направить первой предложение о его заключении — и сделать это до окончания срока предварительного договора.

Если никаких других условий в самом предварительном договоре нет, то вторая сторона обязана принять предложение и заключить основной договор. Уклонение любой стороны — повод в судебном порядке обязать контрагента подписать документы или взыскать с него убытки. Причем уклонение — это не только отказ или молчание, но и встречное предложение пересмотреть какие-то из существенных условий.

Обратиться с иском можно в течение полугода со дня истечения срока предложенного выхода на сделку. Истцу следовало заняться именно этим. Он говорит, что направлял предложение, но не доказал это. А звонки к делу не приложить.

В этом деле ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении договора. Срок предварительного договора давно истек, все его условия утратили силу, обязательства сторон прекратились. В иске отказываю. Если истец не согласен, он может обжаловать решение в Верховном суде Республики Дагестан.

Покупатель так и сделал.

Истец не согласен с тем, что коллега из предыдущей инстанции указал ему на упущенную необходимость принуждать продавца к заключению договора в суде. А мы согласны: между ним и ответчиком подписан только предварительный договор. И его никак нельзя признать договором купли-продажи.

Так как сделка не состоялась, остается только воздействовать на продавца через суд. Но нужных действий истец вовремя не предпринял. А теперь у него нет оснований требовать от ответчика заключить сделку.

Решение законно. Отменять его не станем.

Покупатель не согласился и с этим решением.

Наши коллеги не ошиблись. Они верно установили все обстоятельства дела и применили к ним нужные нормы права. У нас нет оснований отменить их решения.

Так дело попало в Верховный суд.

Суды трех инстанций разбирались в том, о чем истец не просил. А его требования оставили без внимания.

Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем стороны определили цену будущей сделки и зафиксировали, что деньги уже у продавца.

Мы регулярно объясняем судам, как толковать договоры и какие статьи закона к ним применять. В последний раз делали это в 2018 году. Так вот: договор, который назван «предварительным», но содержит условие о полной или существенной оплате, надо квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате  . Положения закона о предварительном договоре к нему применять нельзя, потому что по смыслу он основной.

Сделка состоялась, городскому суду стоило признать, что перед ним договор купли-продажи. С таким решением суда истец без проблем обратился бы в Росреестр и стал наконец собственником жилья.

Но так как городской суд ошибся, а апелляционный и кассационный его не поправили, отправляем дело на пересмотр.

Материалы дела вернулись в суд первой инстанции.

Теперь вижу, что договор только называется предварительным. Покупатель уже оплатил квартиру, то есть купил ее. Мужчина не обязан бегать и уговаривать продавца подписать документы.

Признаю предварительный договор основным договором купли-продажи квартиры, право на нее переходит покупателю. Решение служит основанием для регистрации перехода прав в Росреестре.

Покупателю потребовалось полтора года и четыре судебных заседания, чтобы отстоять право на квартиру. Этой волокиты можно было избежать: у мужчины были деньги для сделки, так что стоило сразу подписать договор купли-продажи — минуя промежуточный шаг с предварительным договором.

Предварительный договор выручает стороны, когда им нужно зафиксировать условия сделки, но они пока к ней не готовы. Например, продавец еще не подготовил нужные документы — не снял обременение с квартиры, а покупатель не собрал всю сумму или ждет одобрения банком ипотеки.

Договор дисциплинирует и дает право требовать от противоположной стороны выполнения обязательств, в том числе в суде. Можно прописать для нарушителя штрафные санкции — и взыскать с него еще и убытки с неустойкой.

Договоренность часто подкрепляют передачей небольшой суммы — обычно не больше 100 000 ₽ — в качестве задатка или аванса. Соглашение о них тоже нужно правильно оформить — как отдельный документ или пунктом предварительного договора. Тогда в случае нарушения договоренностей сторона, сорвавшая сделку, вернет аванс или задаток в двойном размере.

Но не стоит передавать при подписании предварительного договора все деньги. После расчета продавец уже не заинтересован в сделке и может начать уклоняться от подписания основного договора. Тогда покупателю придется идти в суд, а только потом — в Росреестр. За это время ситуация может усложниться. Например, если продавец или сам покупатель умрет, оформлением недвижимости придется заниматься наследникам.