Как женщина купила квартиру у фальшивой наследницы и 2,5 года судилась с городом
В 2015 году женщина выбирала себе однокомнатную квартиру в столице и нашла на сайте объявлений подходящий вариант недалеко от зоопарка. Хозяйка объяснила, что месяц назад получила недвижимость от своей умершей матери и теперь хочет продать, показала нотариальное свидетельство о праве на наследство. Женщины сошлись на 6 700 000 ₽ и заключили сделку.
Через четыре года хозяйка квартиры заглянула в почтовый ящик и увидела повестку в суд. Оказалось, что однушку ей продала не наследница, а мошенница. Она подделала свидетельства о рождении и о браке и выдала себя у нотариуса за дочь умершей. Так по фальшивым документам аферистка получила настоящее свидетельство о праве на наследство.
Спустя несколько лет квартирой заинтересовался департамент городского имущества Москвы, ДГИ. Ведомство знало, что прежняя владелица квартиры была одинока и ее жилье должно отойти городу. ДГИ распутал мошенническую схему и выяснил, что однушку незаконно оформила в собственность другая женщина.
Департамент обратился в суд с иском к новой хозяйке квартиры и мошеннице, которая к тому моменту уже находилась в следственном изоляторе. Истец требовал признать недействительным договор купли-продажи, передать право собственности городу и выселить женщину из квартиры без предоставления другого жилья.
Аргументы сторон
Департамент городского имущества. Несколько лет назад в Москве умерла одинокая женщина. У нее не было родственников, она не оставила завещания. Поэтому ее однокомнатная квартира должна перейти в собственность города.
Преступники подделали свидетельство о рождении какой-то женщины, якобы она дочь умершей, и пришли к нотариусу. Тот не проверил документ через специальный сервис и выдал ей свидетельство о праве на наследство. Дальше мошенница продала однушку ответчице. Все эти обстоятельства подтверждаются материалами уголовного дела. Но квартира должна была стать выморочным имуществом и отойти городу, чтобы потом ее передали нуждающимся.
Поскольку сделка совершена по недействительному свидетельству, она тоже считается недействительной. Просим погасить запись о праве собственности ответчицы на квартиру, признать жилье собственностью города Москвы и выселить женщину.
Хозяйка квартиры. Это моя квартира, я добросовестный приобретатель и не собираюсь никому отдавать свое жилье.
Я нашла эту однушку в интернете, на всем известном сервисе, а перед покупкой сделала все, что могла: проверила паспорт продавца, выписку из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство и даже оплатила юридическую проверку недвижимости. Цена квартиры была рыночной.
Если уж нотариус не распознал обман, то я точно не могла раскусить преступницу. А ДГИ нужно было раньше беспокоиться о судьбе квартир одиноких женщин. Прошу в иске отказать.
Нотариус, управление Росреестра, мошенница, прокурор в суд не явились, свое мнение по делу не высказали.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция: 👍️️️️
По словам ответчицы, она проверила все документы и не могла знать, что имеет дело с мошенницей. Это не так. Сделка с самого начала выглядела подозрительно, поэтому женщине нужно было уделить больше внимания документам.
Наследство было оформлено в августе 2015 года, и новая собственница сразу выставила квартиру на продажу. Уже этот факт должен был насторожить покупательницу. Она могла и должна была проверить свидетельство о рождении, по которому оформлено наследство, в едином государственном реестре записей актов гражданского состояния. Так она сразу бы узнала, что документ подложный.
Ответчица ссылается на проверку недвижимости юристами. Но даже в их заключении указано: сделка рискованная, потому что полный круг наследников установить невозможно. А так как с момента смерти наследодательницы прошло всего чуть больше полугода, могут появиться другие претенденты на жилье.
Кроме того, цена квартиры была на 363 000 ₽ меньше кадастровой стоимости, то есть явно ниже рыночной. Все это говорит о том, что покупательница не может считаться добросовестным приобретателем.
Если наследников ни по закону, ни по завещанию нет, имущество считается выморочным и принадлежит городу со дня смерти наследодателя.
Иск удовлетворяем. Признаем недействительными свидетельство о праве на наследство и договор купли-продажи. Право собственности на квартиру признаем за департаментом городского имущества Москвы. Это решение — основание погасить запись о праве ответчицы на квартиру.
Женщина обжаловала это решение в Мосгорсуде.
Мосгорсуд апелляционная инстанция: 👍 👍️️️
Все законно, оставляем решение в силе.
Потом — в кассационной инстанции.
Кассационный суд: 👍 👍 👍️️️
Согласны, все правильно.
А затем и в Верховном суде.
Верховный суд: 👍️️️
И мы согласны, оснований запрашивать дело и рассматривать его в судебном заседании нет.
Героиня истории не хотела терять квартиру — и направила председателю Верховного суда жалобу на определение об отказе в рассмотрении дела.
Заместитель председателя истребовал дело, отменил отказное определение и передал материалы вместе с жалобой в коллегию Верховного суда по гражданским делам.
Верховный суд: 🤔️️️
У муниципалитетов и городов федерального значения особый статус как у наследников выморочного имущества. На них не распространяются сроки принятия наследства, они не могут от него отказаться. А вот свидетельство о праве на наследство им выдают в общем порядке.
Выморочное имущество признается принадлежащим городу с момента смерти наследодателя. Это не зависит от того, знают ли власти об имуществе, учитывают ли они его и оформили ли свои права.
Префектуры округов Москвы вместе с ДГИ должны держать на контроле и регулярно обследовать:
- имущество одиноких граждан;
- жилые помещения, где никто не живет;
- жилье, плата за которое не поступает более шести месяцев или поступает от имени умерших собственников.
Через полгода после смерти одинокого гражданина департамент жилищной политики столицы должен сделать запрос в нотариальную палату и выяснить, открывалось ли наследственное дело. Если никто из наследников не обратился к нотариусу, власти должны представить соответствующие документы и оформить право собственности на недвижимость.
Истец же не интересовался спорной квартирой и спохватился только спустя четыре года. Если бы ДГИ вовремя обеспокоился судьбой жилья, мошенники не смогли бы им завладеть. Но суды не придали этому значения.
Еще коллеги решили, что ответчица не может считаться добросовестным приобретателем, так как недостаточно проверила квартиру. Якобы женщина должна была изучить открытые источники и так убедиться в подложности свидетельства о рождении продавца.
Но нижестоящие суды забыли, что свидетельство о праве на наследство выдал нотариус — человек, специально уполномоченный проверять законность прав наследников.
Направляем дело на новое рассмотрение в первую инстанцию: надо еще раз обо всем подумать.
Дело вернулось в районный суд.
Районный суд: 😅️️️
Женщина не знала и не должна была знать о том, что продавец не вправе распоряжаться квартирой.
Ответчица приняла все разумные меры, чтобы проверить юридическую чистоту сделки, и полагалась на то, что право собственности продавца было зарегистрировано в Росреестре, а правоустанавливающие документы оформлены нотариусом. Поэтому она добросовестный приобретатель.
Иск ДГИ удовлетворяем частично. Признаем свидетельство о праве на наследство и договор купли-продажи недействительными, а женщину — добросовестным приобретателем. Поэтому квартиру оставляем ей. Требование о ее выселении необоснованно.
Такое решение не понравилось департаменту городского имущества.
Мосгорсуд: 😤 👎️️️
Решение суда законно в части признания ответчицы добросовестным приобретателем. Квартира остается ей.
А вот что касается признания договора купли-продажи недействительным, тут суд ошибся. ДГИ не состоял в договорных отношениях с женщиной, поэтому вообще не вправе требовать, чтобы сделку признали недействительной.
В иске полностью отказываем.
Что в итоге
Два с половиной года разбирательств и восемь судебных инстанций потребовалось женщине, чтобы вернуть свою квартиру в центре Москвы. Даже Верховный суд только со второго раза разобрался в деле. Итоговое заседание прошло 28 февраля 2023 года.
Теперь женщина сможет вернуться домой, департамент городского имущества будет лучше следить за жилищным фондом, а нотариус — проверять свидетельства, которые ему приносят.
Что нужно запомнить из этой истории
Вторичное жилье — это риск, а если оно получено по наследству, то риск вдвойне.
Вот что помогло женщине доказать, что она добросовестный приобретатель:
- выписка из ЕГРН;
- заключение юристов, подтверждающее чистоту сделки;
- отчет об оценке рыночной стоимости квартиры и цена, которая соответствовала расчету.
Но покупательница могла попросить у продавца и проверить в специальном реестре или на госуслугах свидетельства о рождении и о браке, на основании которых нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, — и сразу увидеть, что актовые записи отсутствуют.
Мало кто копает так глубоко, обычно достаточно проверки правоустанавливающих документов. Но если наследство оформлено недавно, то лучше подстраховаться. Как показывает практика, даже нотариусов и юристов нужно перепроверять.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
