Как мужчина три года пытался вернуть 100 000 ₽ задатка. И у него получилось

В мае 2021 года один мужчина из Ставропольского края решил купить у другого квартиру. Стороны заключили предварительный договор, в котором обязались через месяц подписать и отдать на государственную регистрацию основной договор.

Покупатель заплатил продавцу задаток 100 000 ₽, а оставшиеся 7 000 000 ₽ нужно было заплатить при подписании основного договора.

Однако квартира так и осталась у прежнего собственника. Покупатель посчитал, что основной договор не заключили по вине продавца, и потребовал вернуть двойную сумму задатка. Продавец отказался, и тогда покупатель обратился с этим требованием в суд.

Покупатель. Я планировал купить у ответчика квартиру площадью 199,6 м² за 7 100 000 ₽, но не получилось. Продавец мог бы проявить инициативу, чтобы заключить сделку, но ничего не предпринял. Я же направил ему требование заключить основной договор — и этот мужчина его проигнорировал.

Дело в том, что стоимость квартир резко выросла и продавец уже искал новых покупателей, чтобы получить за квартиру больше денег. Считаю, что он должен заплатить мне двойную сумму задатка, как требует закон.

Продавец. Я не должен возвращать задаток, потому что сделка сорвалась из-за покупателя. Когда мы подписывали предварительный договор, мужчина сказал, что рассматривает еще три варианта с аналогичными параметрами и определится в течение месяца.

Далее мы общались только по телефону, и истец всеми способами уклонялся от заключения сделки. У меня даже есть аудиозапись разговора, к тому же это может подтвердить мой риелтор. А вот у покупателя нет доказательств, что сделку сорвал я. Поэтому задаток, как и полагается, оставляю себе. А этому мужчине я ничего не должен.

В установленный срок ни одна из сторон не направила другой предложение по заключению основного договора купли-продажи. Покупатель направил требование слишком поздно: с предполагаемой даты подписания договора прошло почти две недели. В таком случае интерес сторон в купле-продаже считается утраченным, а обязательства по предварительному договору — прекращенными.

Право собственности на квартиру у истца не возникло по объективным обстоятельствам, поэтому нет оснований считать виновным никого из мужчин. Из текстовой расшифровки переговоров сторон видно, что продавец не уклонялся от продажи квартиры.

В иске отказываю.

Тогда покупатель подал апелляционную жалобу.

Поскольку обязательства сторон по заключению основного договора прекращены, переданные ответчику 100 000 ₽ считаются не задатком, а авансом.

Аванс, как и задаток, засчитывается в счет будущих платежей, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора. Но, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции — не стимулирует стороны более ответственно подойти к заключению сделки. Смысл аванса только в предварительной оплате части стоимости имущества.

Хотя в предварительном договоре 100 000 ₽ именуются задатком, суд признает их авансом. Эти деньги необходимо вернуть покупателю, потому что право собственности на квартиру ему не перешло.

Удовлетворяем иск и взыскиваем с ответчика 100 000 ₽ в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Продавец обжаловал решение в кассационной инстанции.

Уплаченную сумму можно считать авансом, только если в предварительном договоре нет ее четкого обозначения и смысл этой суммы вызывает сомнение  . Однако в предварительном договоре четко указано, что уплаченная сумма — задаток. Никаких сомнений по этому поводу быть не может.

Чтобы разрешить спор, суды должны были определить сторону, которая не исполнила обязанность заключить основной договор купли-продажи. Бывает, что виноваты и продавец, и покупатель. Это и должен был выяснить суд.

Решение апелляционной инстанции отменяем, дело направляем обратно в краевой суд.

Районный суд был прав. В деле есть расшифровка аудиозаписи телефонных переговоров между сторонами. Покупатель сообщил, что не может заключить основной договор, потому что у него не хватает денег и он уже купил другую квартиру. Истец факт этого разговора не оспаривал.

Значит, в срыве основного договора купли-продажи квартиры виновен покупатель.

Задаток должен остаться у продавца. Решение районного суда оставляем в силе.

Покупатель обратился с кассационной жалобой.

Все законно, оставляем судебные акты в силе.

Тогда покупатель подал жалобу в Верховный суд РФ.

Действительно, потенциальный продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, чтобы в скором времени передать право собственности на жилье последнему. Но месяц прошел, а квартира осталась у продавца. Никто из сторон не направил другой требование о заключении договора. Так бывает, это не считается противоправным поведением.

Расшифровка аудиозаписи, на которую сослались коллеги, не может быть доказательством, потому что в ней не указано, когда, кем и в каких условиях производилась запись. Кроме того, суд исследовал только текстовую расшифровку аудиозаписи. Так нельзя, нужно было исследовать саму аудиозапись. Но ее даже нет в деле.

Все решения судов отменяем, а дело направляем в суд первой инстанции. Разберитесь еще раз.

Дело вернулось в районный суд.

В предварительном договоре указан срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор. Чтобы подтвердить свои намерения, покупатель заплатил продавцу задаток — 100 000 ₽.

В течение месяца ни одна из сторон не проявила инициативы исполнить обязательство, поэтому суд расценивает уплаченную сумму как аванс. Поскольку купля-продажа не состоялась, нужно вернуть покупателю его 100 000 ₽.

Покупателю удалось вернуть 100 000 ₽ после трех с лишним лет судов.

При сделках с недвижимостью продавец и покупатель часто договариваются о задатке. Он имеет обеспечительную функцию — нужен, чтобы исключить уклонение стороны от подписания основного договора купли-продажи. Как правильно передавать задаток, мы рассказывали в другой статье.

Соглашение о задатке включают в предварительный договор, также его можно подписать отдельно. В документе должно быть четко указано, что эту сумму, внесенную в счет оплаты недвижимости, стороны считают задатком.

Если в предварительном договоре правовой статус суммы не определен либо она названа как угодно, кроме задатка, — деньги будут авансом. И если сделка не состоится, продавец обязан их вернуть.